ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ ТАКСИ

Разходи за управление и поддържане на общите части на етажна собственост такси – вход, поддръжка и управление

• Често в практиката се случва собствениците на самостоятелни обекти (апартаменти) в сгради в режим на етажна собственост да не знаят своите права и задължения свързани с поддържането на общите части на сградата.
  Преди да пристъпим към анализ на правната уредба касаеща поддръжката на общите части, следва да изясним съдържанието на понятието разходи за управление и поддържане на общи части.
• Съгласно § 1, т. 11 от Допълнителните разпоредби на Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС), „разходи за управление и поддържане“ са разходите за консумативни материали, свързани с управлението, разходите за електрическа енергия, вода, отопление, почистване, абонаментно обслужване на асансьор, за възнаграждения на членовете на управителните и контролните органи (когато такива са избрани от общото събрание на етажната собственост) и за касиера, както и други разноски, необходими за управлението и поддържането на общите части на сградата.

Какви  такси има в една етажна собственост?

• Предвид дадената от ЗУЕС дефиниция на понятието „разходи за управление и поддържане“, следва да се прави разлика между този вид разходи и тези уредени в чл. 50 от ЗУЕС, озаглавен Фонд „Ремонт и обновяване“, необходими за запазването на общите части във вида, в който са се намирали към момента на построяване на сградата.
• Правната уредба на управлението и поддръжката на общите части на сгради в режим на етажна собственост е поместена в два нормативни акта, а именно Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС) и Закона за собствеността (ЗС), съобразно вида етажна собственост и по-конкретно, дали се касае за етажна собственост, в която самостоятелните обекти (апартаменти, ателиета) са до три на брой и принадлежат на повече от един собственик или се касае за етажна собственост, в която самостоятелните обекти са повече от три, независимо от броя на собствениците.
• В първият случай е приложим Закона за собствеността. Съгласно чл. 3 от ЗУЕС, за управлението на общите части на сгради, в които самостоятелните обекти са до три и принадлежат на повече от един собственик, се прилагат правилата на чл. 30, ал. 3, чл. 31, ал. 1 и чл. 32 от ЗС.
• Видно от разпоредбата на чл. 30, ал. 3 от ЗС, всеки съсобственик (в случая – етажен собственик) участва в ползите и тежестите съразмерно с частта си. Това означава, че разходите за управление и поддръжка на общите части се разпределят поравно между собствениците, в случай, че същите притежават еднакви по размер идеални части от общите части на сградата, а ако идеалните части от общите части на отделните етажни собственици се различават по размер, разходите за управление и поддръжка се разпределят по съразмерност.
• Във втората хипотеза, правната уредба на управлението и поддръжката на общи части в сгради, в режим на етажна собственост, в която самостоятелните обекти са повече от три, е поместена в чл. 51 от ЗУЕС.

Етажна собственост такси по чл. 51 ЗУЕС. Разпределение.

Съгласно чл. 51, ал. 1 от ЗУЕС, разходите за управление и поддържане на общите части в етажната собственост се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства, независимо от етажа, на който живеят.

• Видно от цитираните две разпоредби, е налице съществена разлика между разпределянето на разходите при етажни собствености, в които самостоятелните обекти са до три на брой и принадлежат на повече от един собственик и тези етажни собственост, в които самостоятелните обекти са повече от три на брой. В първия случай, както бе посочено по-горе, разходите за управление и поддържане се разпределят съразмерно с притежаваните от собствениците идеални части от общите части на етажната собственост, докато във втория случай, разходите се разпределят поравно, независимо броя членове на дадено домакинство.
• Казано с други думи, когато се касае за етажна собственост с повече от три на брой самостоятелни обекти, размерът на паричните вноски за управление и поддържане („такса вход“), независимо дали са изчислени на месечна или годишна база, е винаги еднакъв за всички собственици, ползватели и обитатели и членовете на техните домакинства.
• В тази връзка, следва да се посочи, че практиката изобилства от случаи на неправилно и съответно незаконно разпределяне на разходите за управление и поддържане на общи части, като например, разпределение извършено според броя на самостоятелните обекти в етажната собственост или разпределение извършено въз основа на площта на самостоятелните обекти (определена сума на квадратен метър).
• Налице е и съществена разлика между разпределянето на разходите за управление и поддържане на общите части и разходите по чл. 50 от ЗУЕС, касаещи паричните вноски във фонд „Ремонт и обновяване“ Съгласно чл. 50, ал. 2, т. 1 от ЗУЕС, средствата във фонд „Ремонт и обновяване“ се набират от ежемесечни вноски от собствениците, в размер съобразно идеалните части на отделните собственици в общите части на етажната собственост.

Освобождаване на собственици, ползватели или обитатели от заплащане на такси в етажната собственост във връзка с управление и поддържане на общи части

• Съгласно чл. 51, ал. 2 от ЗУЕС, не се заплащат разходите за управление и поддържане на общи части за деца, ненавършили 6-годишна възраст, както и от собственик, ползвател или обитател, който пребивава в етажната собственост не повече от 30 дни в рамките на една календарна година.
• От буквалния прочит на разпоредбата на чл. 51, ал. 2, става ясно, че собственик, ползвател или обитател е освободен от заплащане на такса за управление и поддържане на общи части, единствено ако обитава имота не повече от 30 дни, в рамките на една календарна година. По аргумент от обратното, ако гореизброените лица пребивават в етажната собственост повече от 30 дни, в рамките на една календарна година, дори и да се касае за общо 31 дни в годината, същите не са освободени от заплащане на разходите за управление и поддържане на общите части.
• Въпреки, че ЗУЕС не поставя такова задължение, желателно е собственик, ползвател или обитател, който ще обитава имота си не повече от 30 дни, в рамките на една календарна година, да впише в книгата на етажната собственост времето, през което няма да ползва жилището си, с оглед доказването на това обстоятелство при евентуален спор с етажната собственост, относно дължимостта на т.нар. „такса вход“.
• Въпреки това, съгласно чл. 51, ал. 3 от ЗУЕС, е възможно общото събрание на етажните собственици да вземе решение, с мнозинство повече от 50 на сто от всички идеални части от общите части на сградата, собственик, ползвател или обитател, който отсъства повече от 30 дни в рамките на една календарна година, да заплаща за времето на отсъствие 50 на сто (половината) от разходите за управление и поддържане на общите части.
• Тук, за разлика от предходната алинея уреждаща пълно освобождаване от заплащане на разходите за управление и поддържане на общите части, законът задължава собствениците, ползвателите или обитателите да уведомят писмено управителя на етажната собственост за своето отсъствие.
• Горните изводи са съобразени с голяма част от анотираната практика на Върховен касационен съд.