закон за етажната собственост адвокат рашков

Закон за етажната собственост

 

Какво е етажна собственост

Етажната собственост, най-общо, би могла да бъде описана, като собственост върху индивидуален обект (апартамент) в жилищна сграда, в която съществуват множество индивидуални обекти, притежавани от различни лица и съсобственост в общи части на сградата.

Всичко отношения между етажните собственици се подчиняват на идеята за съвместно съжителство между отделните обитателите на сградата и поддържане на функционалната годност на сградата, в съответствие с архитектурните и техническите правила.

Има ли закон за етажната собственост?

Нормативната уредба на етажната собственост се съдържа основно в един нормативен акт, а именно :

Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС) 

Отделни положения, касаещи етажната собственост се съдържат още в Закона за собствеността (ЗС), както и в Закона за устройството на територията (ЗУТ).

ЗУЕС – Закон за етажната собственост и нейното управление

Според ЗУЕС съществуват три вида етажна собственост:

  1. Етажна собственост, при която индивидуалните обекти в сградата са до три и принадлежат на повече от един собственик. Уредбата на този вид етажна собственост се съдържа в разпоредбите на чл. 30, ал. 3, чл. 31, ал. 1 и чл. 32 от ЗС, към които препраща чл. 3 ЗУЕС.
  2. Етажна собственост, при която индивидуалните обекти в сградата са повече от три и принадлежат на двама или повече собственици сградата има повече от 3 обекта, притежавани в еднолична собственост.
  3. Сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип. Тук следва да бъде пояснено, че жилищен комплекс от затворен тип представлява комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот (УПИ), в който са построени сгради, в режим на етажна собственост (жилищни сгради с множество индивидуални обекти, притежавани от различни лица) и други обекти обслужващи собствениците и обитателите, като например фитнес зали, басейни и др., при наличие на контролиран достъп за външни лица.
  • Тук е моментът да се отбележи, че основният проблем при тези комплекси е свързан с управлението на общите части на сградите и по-конкретно обстоятелството, че ЗУЕС задължава собствениците на индивидуални обекти да сключат с инвеститора писмен договор за управление на общите части, с нотариална заверка на подписите. Този договор се вписва в имотния регистър към Агенцията по вписванията по партидата на всеки самостоятелен обект и е противопоставим на всеки следващ приобретател на имота – купувач, наследник и т.н. Това означава, че всяко лице, което впоследствие е придобило имот в комплекс от затворен тип е обвързано от клаузите на вписания в имотния регистър договор, независимо че не е страна по него и не е участвало при неговото сключване.

Какво представляват общите части

Общи части са онези части от сградата, които обективно служат за общо ползване от обитателите в етажната собственост. Те са изброени в чл. 38 от Закона за собствеността (ЗС) и биват два вида:

  1. Общи части по своето естество. Това са тези части, които мога могат да съществуват само във вида, в който са налице към момента на построяване на сградата и единствено съобразно предназначението, което им е отредено. Без тези части етажната собственост е невъзможно да съществува. Такива общи части са основите, носещите части на сградната конструкция, покривът, входното стълбище и др.
  2. Общи части по предназначение. За разлика от общите части по своето естество, общите части по своето предназначение са тези части, които не са абсолютно задължителни за съществуването на етажната собственост, но са създадени, за да обслужват нуждите на етажните собственици. Тези части могат да претърпят промени в предназначението си без това да засегне съществуването на етажната собственост. Такива общи части са, например, портиерско жилище, складово помещение, подпокривното пространство и др. Тези общи части се определят с архитектурния проект на сградата, с който се дава и тяхното предназначение. Тяхната промяна може да се извърши единствено с решение на общото събрание на етажните собственици.

 

Правни особености на общите части

  • Както бе посочено по-горе, в сгради в режим на етажна собственост, освен собственост върху отделните индивидуални обекти (апартаменти) в жилищната сграда, е налице и съсобственост в нейните общи части.
  • За да се гарантира функционалната годност и нормално ползване на жилищната сграда, съсобствеността в общите части не може да бъде поделена. Това означава, че собствениците на индивидуални обекти в сградата не могат да поискат, както доброволна, така и съдебна делба на общите части. Оттук следва и правилото, че общите части не могат да бъдат отчуждавани (прехвърлени) отделно от собствеността върху индивидуалния обект – собствеността върху общите части винаги следва главната вещ (жилището). Възможно е да се уговори, частите на сградата, които обслужват отделно притежаваните етажи или части от етажи да са общи само на лицата, чиито обекти обслужват – напр. канализационни щрангове и водопроводни тръби. Тази уговорка се извършва с решение на общото събрание на етажните собственици.
  • Размерът на общите части, които даден собственик на индивидуален обект притежава, в теорията и практиката се обозначава с термина „идеална част“, в проценти или дробна част. В случай, че в нотариалния акт за собственост на индивидуален обект в сграда, в режим на етажна собственост не са посочени съответните идеални части от общите части на сградата, идеалните части за всеки самостоятелен обект се определят като съотношение между сбора на площта на самостоятелния обект и складовите помещения, придадени към обекта, разделен на сбора от площта на всички самостоятелни обекти и придадените складови помещения, като така полученото число се преобразува в проценти.

Права и задължения на етажните собственици и другите обитатели в сградата.

  • За да функционира етажната собственост нормално, пребиваващите в етажната собственост се подчиняват на определени правила, във връзка с което същите са носители, както на права, така и на задължения, чийто обем зависи от качеството на пребиваващите в етажната собственост лица. В тази връзка, ЗУЕС разграничава три вида субекти в етажната собственост, а именно: етажни собственици, ползватели и обитатели.

 

Собственици на самостоятелни обекти или наричани още – етажни собственици

  1. Естествено, най-широк кръг от права и задължения имат собствениците на самостоятелни обекти в сградата ( наричани и етажни собственици).

Съгласно чл. 5, ал. 1, т. 1 и т. 2 ЗУЕС, собствениците на самостоятелни обекти в сграда имат право да използват общите части на сградата според тяхното предназначение и да участват в управлението на етажната собственост.

Задълженията на собствениците са изброени в чл. 6, ал. 1 ЗУЕС, съгласно който собствениците са длъжни да:

  • не пречат на останалите собственици, ползватели и обитатели да използват общите части на сградата;
  • не завземат общите части на сградата;
  • не извършват в своя самостоятелен обект или в част от него дейности или действия, които създават безпокойство за другите собственици, ползватели и обитатели, по-голямо от обичайното;
  • не извършват ремонтни дейности в своя самостоятелен обект или част от него, които да водят до влошаване на проектните показатели на характеристиките на строителни продукти, променени/заменени и/или първоначално вложени, както и/или дейности, с които да изменят помещения, пространства или части от тях, предназначени за общо ползване, да не нарушават архитектурния вид, носимоспособността, устойчивостта на строителната конструкция, пожарната безопасност или безопасното ползване на сградата;
  • изпълняват изискванията на съответните нормативни актове при отглеждането на животни в самостоятелните си обекти и да не създават безпокойство на непосредствените си съседи;
  • не накърняват добрите нрави;
  • изпълняват решенията на органите на управление на етажната собственост;
  • заплащат разходите за ремонт, реконструкция, преустройство, основен ремонт и основно обновяване на общите части на сградата, подмяна на общи инсталации или оборудване и вноските, определени за фонд “Ремонт и обновяване”, съразмерно с притежаваните идеални части;
  • заплащат разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата;
  • спазват санитарните и хигиенните норми;
  • осигуряват достъп в своя самостоятелен обект или в част от него за извършване на необходимите проучвателни, проектни, измервателни, строителни и монтажни работи, свързани с поддържане, ремонт, реконструкция, преустройство, основен ремонт или основно обновяване на общи части или на други помещения и за проверка на състоянието на инсталациите и на конструктивните елементи на сградата;
  • подпомагат дейността на компетентните органи при извършване на пожарогасителна или аварийно-спасителна дейност вътре и в района на сградата;
  • обезщетят вредите, причинени на други обекти в сградата, когато те са резултат от отстраняване на повреди в своя самостоятелен обект или част от него;
  • осъществяват използването на общите части на сградата по реда, определен в правилника за вътрешния ред;
  • вписват в книгата на етажната собственост членовете на своите домакинства и обитателите;
  • поддържат общите части на сградата и своя самостоятелен обект в техническо състояние, отговарящо на основните изисквания на чл. 169, ал. 1 от Закона за устройство на територията;
  • се грижат за безопасната експлоатация на всички съоръжения и инсталации в сградата;
  • не извършват дейности в общите части на сградата, включително и по фасадата, които нарушават тяхната цялост и архитектурен вид, носимоспособността, устойчивостта на строителната конструкция, пожарната безопасност или безопасното ползване на сградата;
  • изпълняват и други задължения, предвидени в правилника за вътрешния ред.

Ползватели

  • Ползвателите са лица с учредено право на ползване, които за разлика от собствениците, не разполагат с пълния обем от права и задължения.
  • Ползвателите имат право да използват общите части на сградата, съобразно тяхното предназначение, както и да участват в управлението на етажната собственост, но не и при взимане на решения от общото събрание на етажните собственици за определяне размера на паричните вноски във фонд „Ремонт и обновяване“;
  • Имат право още на :
  • Извършване на разходи, които са необходими или неотложни за поддържането или за възстановяването на общите части, за извършване на полезни разходи, както и за определяне на размера на разходите за изпълнението на указанията в техническия паспорт;
  • Отдаване под наем или за предоставяне за безвъзмездно ползване на общи части на сградата при спазване на нормите за пожарна и аварийна безопасност; основен ремонт и/или основно обновяване на сградата;
  • Предприемане на подготвителни действия за учредяване на право на ползване, строеж, надстрояване, пристрояване или промяна на предназначението на общи части при спазване изискванията на действащото специално законодателство;
  • Случаите, когато това е предвидено в нормативни актове във връзка с водоснабдяването, електроснабдяването, топлоснабдяването, газоснабдяването, санитарно-хигиенните норми и предоставянето на други услуги, както и за присъединяване на сградата към топлопреносната и газоснабдителната мрежа и за прекратяване на топлоснабдяването и газоснабдяването в етажната собственост;
  • Възможно е обаче, между собственика и ползвателя да бъде уговорено, че последния ще притежава пълния обем от права на собственика.
  • Съгласно чл. 6, ал. 2 ЗУЕС, ползвателите притежават същите задължения, като собствениците, с изключение на задължението за заплащане на  разходите за ремонт, реконструкция, преустройство, основен ремонт и основно обновяване на общите части на сградата, подмяна на общи инсталации или оборудване и вноските, определени за фонд “Ремонт и обновяване”, съразмерно с притежаваните идеални части, освен ако не е уговорено друго между собственика и ползвателя.

 

Обитатели

  1. Обитателите са лица живеещи в сградата под наем, както и тези на които им е предоставено ползването на жилище.

Съгласно чл. 5, ал. 4 ЗУЕС, обитателите имат право да ползват общите части на сградата, според тяхното предназначение, както  и да участват в управлението на етажната собственост, но единствено със съвещателен глас.

Съгласно ал. 3 на чл. 6 ЗУЕС, обитателите имат всички задължения изброени за собствениците, с изключение на задължението да заплащат разходите за ремонт, реконструкция, преустройство, основен ремонт и основно обновяване на общите части на сградата, подмяна на общи инсталации или оборудване и вноските, определени за фонд “Ремонт и обновяване”, съразмерно с притежаваните идеални части, като тук, за разлика от положението при ползвателите, не е възможно поемането на това задължение от страна на обитателя, посредством уговорка със собственика.

Горе

Консултация


Направете запитване

Попълнете полетата, задайте кратък въпрос или се запишете за консултация

    С използването на тази форма, Вие приемате да се събират и обработват вашите данни от този уебсайт.

    Начало  

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

    5/5 - (44 votes)