изваждане на собственик от сградата адвокат рашков

ИЗВАЖДАНЕ НА СОБСТВЕНИК ОТ СГРАДАТА

Изваждане на собственик от сградата

В жилищната сграда живее съсед, който създава проблеми, не изпълнява решенията на общото събрание, нарушава реда и спокойствието в блока, вдига шум, включително усилва много звука на музиката, като по точи начин пречи на останалите собственици в сградата.

Чл. 45 от Закона за собствеността (ЗС) предвижда възможността собственик на самостоятелен обект (апартамент) в сграда в режим на етажна собственост, да бъде изваден от собствения му имот по решение на общото събрание на етажната собственост за срок до три години.

Макар Закона за собствеността да говори само за собственик, в Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС), където са поместени правилата за свикване и провеждане на общо събрание, както и за приемане на решения от общото събрание, предвижда, че от сградата може да бъде изваден, както собственик, така и ползвател или обитател.

Тъй като по своята същност изваждането на собственик от сградата ограничава правото му на собственост, тази процедура е предвидена като крайна мярка и може да бъде осъществена само при стриктното спазване на описаните в Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС) и Закона за собствеността (ЗС) правила.

ПРЕДПОСТАВКИ за изваждане на собственик от сградата:

Предпоставките, при наличието на които едно лице може да бъде извадено от собствения му апартамент, са описани в чл. 45, ал. 1 от ЗУЕС, а именно:

  1. Когато собственикът използва или допуска да се използва неговите помещения по начин, който излага сградата на опасност от пожар или от значителни повреди, и
  2. Когато собственикът систематически нарушава правилника или решенията на общото събрание за вътрешняи ред в сградата или добрите нрави.

В първия случай, законът визира такава дейност, която или застрашава конструктивната цялост на сградата или част от нея, или може да предизвика пожар, който от своя страна застрашава не само жилищната сграда, но и живота и здравето на намиращите се в нея хора. Такива застрашаващи сградата или живота и здравето на хората действия може да извършва както собственика на жилището, така и 3то лице, на което собственикът е предоставил достъп, в който случай е достатъчно 3тото лице (предвид използвания от законодателя термин „допуска“)  да извършва действията със знанието и без противопоставянето на собственика.

Законът не изисква тези действия да са довели до избухване на пожар или повреди на сградата, достатъчно е само да създават такава опасност.

Втората група включва действия, които са насочени най-общо срещу реда и спокойствието в жилищната сграда. Тук, на първо място, следва да се отбележи, че законът изивква наличието на системност в действията на проблемния собственик. Доколкото в Закона за собствеността липсва дефиниция на понятието систематически, същото е изследвано от съдебната практика, съгласно която, за да бъде едно нарушение извършвано систематически, е необходимо действията на собственика да са еднотипни и да са извършени най-малко три пъти, в рамките на относително кратък период от време.

ПРЕДУПРЕЖДЕНИЕ за изваждане на собственик от сградата

Както вече бе споменато, процедурата по изваждане на собственик от сградата, практически лишава собственика от правото да ползва собственото си жилище и тъй като по своята правна същност това означава ограничаване правото на собственост, законът изисква преди да бъде изваден от своя имот, на собственика да бъде предоставена възможността да поправи своето поведение.

За да бъде изпълнено това изискване, съгласно чл. 45, ал. 2 от Закона за собствеността, общото събрание може да вземе решение за изваждане само след като собственикът е бил предупреден писмено от управителя, че ще бъде изваден от имота ако и след това предупреждение не е прекратил нарушението.

Видно от цитираната разпоредба, писменото предупреждение от управителя поставя началото на процедурата по изваждане на собственик от сградата и представлява задължителна процесуална предпоставка, при липсата на която процедурата по изваждане ще бъде незаконосъобразна. В тази връзка, съдебната практика поставя редица изисквания относно предупреждението:

  • Предупреждението трябва задължително да бъде в писмена форма и да изхожда от управителя на етажната собственост, защото именно той, съгласно чл. 23, ал. 1, т. 2 (правомощия на управителя), е длъжен да следи за спазването на вътрешния ред и спокойствието в етажната собственост;
  • Нарушенията на собственика следва да бъдат описани подробно, а не просто формално да се сочи тяхното извършване. Трябва задължително да бъдат посочени конкретни действия на собственика, както и времето и мястото на тяхното извършване. В противен случай, процедурата по изваждане ще бъде опорочена и при ентуален последващ съдебен контрол на решението на общото събрание за изваждане, съдът няма да може да извърши преценка, както относно наличието на системност на нарушението на собственика, така и относно наличието на нарушения изобщо, което ще доведе отмяна на решението на общото събрание за изваждане на собственика от сградата;
  • С предупреждението на собственика следва изрично да бъде указано, че ако не преустанови своите действия, след получаване на предупреждението, етажната собственост ще пристъпи към изваждането му от сградата.
  • Предупреждението следва да бъде получено от собственика. Идеалният вариант би бил вторият екземпляр на предупреждението, предназачен за етажната собственост, да бъде подписан от собственика. На практика, това е малко вероятно да се случи. В случай, че собственикът отказва да получи предупреждението или се укрива, предупреждението може да бъде връчено от нотариус, чрез нотариална покана или чрез частен съдебен изпълнител (ЧСИ). Със Закон за изменение и допълнение на Гражданския процесуален кодекс, обн. ДВ, брой 86 от 2017 г., бе създадена нова ал. 5 на чл. 18, озаглавен „Други действия на частния съдебен изпълнител“ от Закона за частните съдебни изпълнители (ЗЧСИ), съгласно която частният съдебен изпълнител може да връчва всякакви покани, съобщения и отговори във връзка с гражданскоправни отношения.

РЕШЕНИЕ НА ОБЩОТО СЪБРАНИЕ НА ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ ЗА изваждане на собственик от сградата

  • В случай, че след отправеното от управителя на етажната собственост писмено предупреждение собственикът продължи да нарушава правилника за вътрешния ред, решенията на общото събрание или добрите нрави, съгласно чл. 45, ал. 2 от Закона за собствеността, общото събрание на етажната собственост може да приеме решение по чл. 17, ал. 2, т. 2 от Закона за управление на етажната собственост и да извади собственика от сградата, за срок до 3 години.
  • Съгласно чл. 17, ал. 2, т. 2 от Закона за управление на етажната собственост, общото събрание на собствениците приема решение за изваждане от сградата на собственик или ползвател по реда на чл. 45 от Закона за собствеността за определен срок, но не по-дълъг от три години – с мнозинство не по-малко от 75 на сто от идеалните части от общите части, оставащи след приспадане на идеалните части на собственика или ползвателя; собственикът или ползвателят, за когото се отнася решението, не участва в гласуването; за изваждането от сградата на обитател решението се взема с мнозинство не по-малко от 75 на сто от идеалните части от общите части.

От цитираната норма могат да бъдат извадени няколко особености, а именно:

  • За да бъде решението на общото събрание законосъобразно, обаче, е необходимо на събранието да са пръсъствали собственици или ползватели, притежаващи не по-малко от 75 на сто идеални части от общите части на сградата, оставащи след приспадане идеалните части на собственика, ползвателя или обитателя, чието изваждане се иска, а не най-малко 67 на сто идеални части от общите части на сградата, каквото е минималното изискване за кворум по чл. 15, ал. 1 от закона.
  • Това е продиктувано от обстоятелството, че решението за изваждане на собственик от сградата следва да бъде прието с квалифицирано мнозинство, а именно 75 на сто идеални части от общите части на етажната собственост.
  • За изваждането от сградата на обитател решението се взема с мнозинство не по-малко от 75 на сто идеални части от общите части, без да се приспадат идеалните части прилежащи към апартамента, от който се иска обитателят да бъде изваден.

ОБЖАЛВАНЕ при изваждане на собственик от сградата

Съгласно чл. 40, ал. 1 от Закона за управление на етажната собственост, всеки собственик може да иска отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание.

Видно от цитираната разпоредба, единствено собственик на самостоятелен обект в етажната собственост може да обжалва решението на общото събрание.

Съгласно ал. 2 на същия член, молбата се подава пред районния съд по местонахождение на етажната собственост в 30-дневен срок от получаване на решението по реда на чл. 16, ал. 7.

СЪДЕБНА ФАЗА на изваждане на собственик от сградата

  • Съгласно чл. 38, ал. 1 от Закона за управление на етажната собственост, решенията на общото събрание се изпълняват в определените в тях срокове. Когато срокът не е определен, решенията се изпълняват в 14-дневен срок от оповестяването им по реда на чл. 16, ал. 7.
  • С изтичането на предвидения в решението или в разпоредбата на чл. 38, ла. 1 срок, независимо от това дали решението е обжалвано или не (обжалването не спира изпълнението на решението), пред етажната собственост се откриват две възможности.
  1. На първо място, етажната собственост може да тръгне по пътя на т.нар. заповедно производство, по чл. 410 от Гражданския процесуален кодекс (ГПК).
  • Съгласно чл. 38, ал. 2, когато собственик, ползвател или обитател не изпълни решение в определения срок, председателят на управителния съвет (управителят) може да подаде заявление за издаване на заповед за изпълнение по реда на чл. 410, ал. 1, т. 1 от Гражданския процесуален кодекс. Към заявлението се прилага препис от решението на общото събрание.

 

  • Тук следва да се посочи, обаче, че процедурата по чл. 410 от Гражданския процесуален кодекс е предвидена за вземания за парични суми или за заместими вещи, както и за предаване на движими вещи, поради което голяма част от съдилищата в страната отхвърлят като недопустими заявления за издаване на заповед за изпълнение, с които се иска издаване на изпълнителен лист за изваждане на собственик, ползвател или обитател от сградата.

 

  1. Освен по реда на заповедното производство, етажната собственост, чрез своя управител може директно да предяви осъдителен иск, за изваждане на собственика, ползвателя или обитателя от сградата.

 

  • Настоящото изложение не представлява упътване или ръководство за това как да бъде проведена процедурата по изваждане на собственик, ползвател или обитател от сграда, а има за цел да повиши правната култура на читателите на нашата интернет страница.
  • В тази връзка, в случай, че имате казус от такова естество, Ви съветваме да се обърнете към адвокат – специалист по Закона за управление на етажната собственост.

Горе

Консултация


Направете запитване

Попълнете полетата, задайте кратък въпрос или се запишете за консултация

    С използването на тази форма, Вие приемате да се събират и обработват вашите данни от този уебсайт.

    Начало  

     

     

    5/5 - (21 votes)