Управление на етажна  собственост.

            Общо събрание на етажните собственици и сдружение на собствениците. Органи на управление.  Обжалване решенията на органите на етажната собственост.

Колко вида  се управление на етажна собственост има?

Съществуват две форми на управление сгради в режим на етажна собственост – общо събрание на етажните собственици, който е и най-разпространения случай и сдружение на собствениците.

Съгласно чл. 10 от ЗУЕС, органите на управление на етажната собственост са общото събрание и управителя (управителния съвет).

                Общо събрание на етажните собственици – правомощия, процедура по свикване, провеждане и приемане на решения

Правомощията на общото събрание на етажните собственици са изчерпателно изброени в чл. 11, ал. 1 от Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС). Съгласно посочената разпоредба, общото събрание:

  1. приема, изменя и допълва правилник за вътрешния ред;
  2. избира и освобождава членове на управителния съвет (управител), както и касиер;
  3. избира и освобождава членове на контролния съвет (контрольор);
  4. приема годишен бюджет за приходите и разходите и одобрява годишните отчети на управителния съвет (управителя), както и на контролния съвет (контрольора);
  5. определя размера на паричните вноски за разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата;
  6. определя размера на паричните вноски във фонд “Ремонт и обновяване”;
  7. приема план за извършване на ремонти, реконструкции, преустройства и други дейности в общите части на сградата, включително и по изпълнение на предписаните мерки в техническия паспорт, или на други предписания на компетентните органи, както и одобрява годишния отчет на управителния съвет (управителя) за изпълнението му;
  8. приема изменения в плана за извършване на ремонти, когато се налагат непредвидени разходи;
  9. приема решения и за:

а) извършване на разходи, които са необходими или неотложни за поддържането или за възстановяването на общите части, за извършване на полезни разходи, както и за определяне на размера на разходите за изпълнението на указанията в техническия паспорт;

б) отдаване под наем или за предоставяне за безвъзмездно ползване на общи части на сградата при спазване на нормите за пожарна и аварийна безопасност;

в) основен ремонт и/или основно обновяване на сградата;

г) предприемане на подготвителни действия за учредяване на право на ползване, строеж, надстрояване, пристрояване или промяна на предназначението на общи части при спазване изискванията на действащото специално законодателство;

д) поставяне на реклами или технически съоръжения върху сградата;

е) изваждане от сградата на собственик, ползвател или обитател по реда на чл. 45 от Закона за собствеността за определен срок, но не по-дълъг от три години;

ж) случаите, когато това е предвидено в нормативни актове във връзка с водоснабдяването, електроснабдяването, топлоснабдяването, газоснабдяването, санитарно-хигиенните норми и предоставянето на други услуги;

з) създаване на условия за достъп в етажната собственост на хора с увреждания;

и) използване на общите части на сградата и прилежащата и площ при възникнали спорове, както и за спазване на вътрешния ред и санитарно-хигиенните норми;

к) присъединяване на сградата към топлопреносната и газоснабдителната мрежа и за прекратяване на топлоснабдяването и газоснабдяването в етажната собственост;

л) други въпроси, свързани с управлението на общите части;

  1. може да приеме решение за възлагане на дейности по поддържането на общите части на сградата на юридическо или физическо лице срещу възнаграждение, като определя и конкретни правомощия на управителния съвет (управителя), които могат да бъдат възложени за изпълнение на тези лица;
  2. може да приеме решение за управление на общите части за получаване на:

а) кредити за извършване на необходим или неотложен ремонт;

б) кредити за извършване на полезни разходи;

в) безвъзмездна помощ и субсидии;

  1. може да приеме решение за опрощаване на финансови задължения, както и за отсрочване или разсрочване на изпълнението им;
  2. може да упълномощи управителния съвет (управителя) да приеме решение за извършване на неотложни ремонти или на разходи, които не търпят отлагане;
  3. в рамките на нормативно установените срокове за изготвяне на технически паспорт приема решение за възлагане съставянето на технически паспорт за съществуващите сгради и одобрява договора с изпълнителя, приема доклада за извършеното обследване и направените оценки на техническите характеристики и съставения технически паспорт на сградата;
  4. може да приеме решение да не избира контролен съвет или контрольор;
  5. може да приеме решение за подаване на заявление до общината за необходимия брой съдове за събиране на битови отпадъци във връзка с определяне на таксата за битовите отпадъци;
  6. приема справката по чл. 67, ал. 15 от Закона за местните данъци и такси за броя на ползвателите на имоти в етажната собственост.

 

   Процедура по свикване на общо събрание. Инициатива

 

Правилото, съгласно чл. 12, ал. 1 от ЗУЕС, е че общото събрание се свиква най-малко един път годишно, а лицата имащи право да поискат свикване на общо събрание са:

  1. управителя (известен в практиката още, като „домоуправител“) или управителния съвет;
  2. контрольора или контролния съвет, както и
  3. собственици, притежаващи най-малко 20% (20 на сто) идеални части от общите части на сградата.

Когато общото събрание се свиква по инициатива на собствениците, същите следва да отправят писмено искане за свикване на общо събрание, адресирано до управителя, който е длъжен да свика общо събрание в 10 дневен срок от получаването му. В случай, че управителят не спази 10 дневния срок или изобщо не свика общо събрание, собствениците могат да го „заобиколят“, като самостоятелно свикат общо събрание спазвайки предвидената в чл. 13 от ЗУЕС процедура.

Процедурата по свикване на общо събрание от собствениците, включва изготвянето на покана, подписана от лицата свикващи общото събрание (собственици притежаващи не по-малко от 20% идеални части от общите части на сградата). Поканата се поставя на видно и общодостъпно място на входа на сградата, не по-късно от 7 дни преди датата на провеждане на събранието, а в неотложни случаи – не по-късно от 24 часа. Задължително върху поканата се отбелязват датата и часът на нейното поставяне, за което се изготвя протокол. Поканата задължително следва да съдържа дата, час и място на провеждане на общото събрание, както и дневен ред. Общо събрание не може да бъде свиквано в дни, обявени за национални празници, както и в дни, обявени за почивни от Министерски съвет, освен когато се касае за неотложни случаи.

Общо събрание може да бъде свикано още и от всеки собственик или ползвател, чрез покана за свикване на общо събрание, но само в неотложни случаи или когато е изминала повече от една година от последното проведено общо събрание. Логично, ползвателите са изключени от кръга лица, имащи право на инициатива за свикване на общо събрание, по чл. 12, ал. 1 от ЗУЕС, тъй като тези лица не собственици на индивидуални обекти в сградата и съответно не притежават идеални части в общите части на сградата.

В случаи, в които собственик или ползвател не ползва самостоятелния си обект или му предстои да отсъства повече от един месец, същият следва да уведоми писмено управителя, като посочи адрес на електронна поща и адрес в страната, на който да му бъдат изпращани поканите  за свикване на общо събрание, както и телефонен номер.

В случай, че собственик или ползвател, не може да вземе участие в общото събрание, същият може да упълномощи пълнолетен член на домакинството си, който е вписан в книгата на етажната собственост, или друг собственик, който да го представлява. Упълномощаването може да бъде направено устно на същото или на предходно заседание на общото събрание, което се отразява в протокола на събранието, или в писмена форма. Собственик или ползвател може писмено да упълномощи и друго лице, което да го представлява, с нотариална заверка на подписа или адвокат с писмено. Тук е важно да се поясни, че едно лице може да представлява най-много трима собственици и/или ползватели. Участието на пълномощник се отразява в протокола на общото събрание, а копие от пълномощното се прилага към него.

Обитателите (наемателите или лицата, на които им е предоставено ползването на жилището) не могат да искат свикване на общо събрание, нито имат право директно, чрез покана, да свикат общо събрание.

                При нововъзникнала етажна собственост, общо събрание трябва да се свика в 6-месечен срок от възникването на етажната собственост от собственици притежаващи най-малко 20% идеални части от общите части. Редът за свикване е строго разписан в чл. 13 от ЗУЕС, а именно чрез покана, поставена на видно място, съдържаща дата, час и място на провеждане и дневен ред,. Когато общото събрание не е свикано в 6-месечния срок, то може да се свика от всеки собственик или ползвател.

                Кворум за провеждане на общо събрание на етажна собственост

 

За да бъде редовно, общото събрание следва да бъде проведено при наличието на определен кворум, а именно на него да присъстват лично или чрез представител (пълнолетен член от домакинството, друг собственик или пълномощник) собственици, притежаващи не по-малко от 67% идеални части от общите части на сградата. Съществуват и пет на брой изключения от това правило, а именно случаите, в които следва да бъде взето решение за:

  • предприемане на действия за надстрояване и пристрояване, за учредяване право на ползване или право на строеж и за промяна предназначението на общите част, в който случай е необходимо участието на всички етажни собственици (т.нар. абсолютно мнозинство);
  • изваждане от сградата на собственик или ползвател за определен срок, но не по-дълъг от 3 (три) години. Тук е необходимо участието на собственици или ползватели, притежаващи не по-малко от 75% идеални части от общите части, оставащи след приспадане на идеалните части на собственика или ползвателя, за когото се взима решението, като същият не участва в гласуването;
  • за извършване на полезни разходи за получаване на кредити, в който случай общото събрание се провежда, ако на него присъстват собственици или ползватели, притежаващи най-малко 75% идеални части от общите части;
  • за опрощаване на парични задължения, както и за отсрочване или разсрочване на изпълнението им. Тук, отново, необходимият кворум е присъствието на собственици или ползватели, притежаващи не по-малко от 75% идеални части от общите части;
  • за възлагане правомощията или на част от тях на управителя (управителния съвет), както и за възлагане на дейности по поддържането на общите части на сградата на юридически или физически лица, които не са собственици – с мнозинство повече от 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост.

 

Етажната собственост е типичен пример за т.нар. спадащ кворум – в случаите, в които събранието не може да бъде проведено в посочения в поканата час, поради липса на кворум, т.е. на събранието не присъстват лично или чрез представител, собственици притежаващи не по-малко от 67% идеални части от общите части, събранието се отлага с 1 (един) час, провежда се по предварително обявения в поканата дневен ред и се смята за законно, ако на него са присъствали собственици, притежаващи не по-малко от 33% идеални части от общите части на етажната собственост. Ако, въпреки отлагането на събранието с 1 (един) час, не се явят собственици, притежаващи минимум 33% от идеални части от общите части, събранието се провежда на следващия ден, а ако той е почивен или официален празник, в следващия работен ден, в часа и на мястото, посочени в поканата по чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС за свикване на общото събрание. В този случай, ако не се явят собственици, притежаващи не по-малко от 67% идеални части от общите части, събранието се провежда по предварително обявения дневен ред и се смята за законно, колкото и идеални части от общите части на етажната собственост да са представени.

 

Провеждане на общото събрание на етажната собственост

 

Съгласно чл. 16 от ЗУЕС, общото събрание се провежда на подходящо място в етажната собственост, прилежащата и площ или на друго място в близост до нея. Общото събрание се ръководи от председателя на управителния съвет или друг негов член, или от управителя. Единствено в неотложни случаи общото събрание може да приеме решения по въпроси извън предварително обявения с поканата дневен ред. Във всички останали случай, дневният ред следва да бъде спазен, така както е описан в поканата. За провеждането на общото събрание се води протокол от протоколчик, избран с обикновенно мнозинство (т.е. повече от половината от представените на събранието идеални части от общите части), по предложение на ръководещия събранието. Протоколът съдържа датата и мястото на провеждането на общото събрание, дневният ред, явилите се лица и идеалните части от етажната собственост, които те представляват, номера на самостоятелния обект, начина, по който са гласували лицата – “за”, “против” или “въздържал се”, техен подпис, същността на изявленията, направените предложения и приетите решения. Протоколът се изготвя в 7-дневен срок от провеждането на събранието и се подписва от председателстващия и протоколчика. Отказът да се подпише протоколът се отбелязва в него. Управителят или председателя на управителния съвет, в 7-дневния срок от провеждане на общото събрание, поставя на видно и общодостъпно място на входа на сградата съобщение за изготвянето на протокола, за което обстоятелство се съставя нов протокол от председателя на управителния съвет (управителя) и един собственик, ползвател или обитател, в който се посочва датата, часът и мястото на поставяне на съобщението. Копие от протокола от провеждане на общото събрание, заверен с надпис “Вярно с оригинала”, и приложенията към него се предоставят на собствениците, ползвателите или обитателите, а в случаите, в които собственикът или ползвателят не ползва жилището си или ще отсъства повече от един месец, се изпраща на посочената електронна поща или адрес в страната. Когато лицето не е посочило електронна поща или адрес в страната, на които да се изпращат копия на протоколи, то се смята за уведомено с поставяне на съобщението.

Всеки член на общото събрание може да оспори съдържанието на протокола, включително достоверността на отразените в него решения. Оспорването се извършва писмено пред управителя (управителния съвет) в 7-дневен срок от поставянето на съобщението за изготвянето на протокола, но не по-късно от един месец в случаите, когато собственикът, ползвателят или обитателят отсъства.

 

Приемане на решения от общото събрание

 

Право на глас в общото събрание имат собствениците и ползвателите, като последните заместват собствениците за самостоятелните обекти, за които е учредено ограничено вещно право на ползване. Когато между собственика и ползвателя не е уговорено друго и има разногласие между тях, в гласуването участва собственика. Обитателите имат единствено съвещателен глас.

Различните решения, които общото събрание приема, съобразно своите правомощия, както и необходимото мнозинство за тяхното приемане, са изброени в чл. 17, ал. 2 от ЗУЕС. По общо правило, съгласно чл. 17, ал. 3 от ЗУЕС, решенията на общото събрание се приемат с обикновенно мнозинство – повече от 50% от представените идеални части от общите части на етажната собственост. Изключение от това правило правят случаите, за които законът изисква квалифицирано мнозинство.

Така например, за предприемане на действия за надстрояване и пристрояване, за учредяване право на ползване или право на строеж и за промяна предназначението на общите части, законът изисква единодушие – 100% идеални части от общите части. За изваждане от сградата на собственик,ползвател или обитател, за извършване на полезни разходи и за получаване на кредити, както и за опрощаване, отсрочване и разсрочване на парични задължения, законът изисква решенията да бъдат приети с мнозинство не по-малко от 75% идеални части от общите части.

За основно обновяване, за извършване на основен ремонт и за усвояване на средства от фондовете на Европейския, държавния или общинския бюджет, безвъзмездна помощ и субсидии или собствени средства или други източници на финансиране, както и за възлагане правомощията на управителя, както и за възлагане на дейности по поддържането на общите части на сградата на трети лица, които не са собственици, ЗУЕС изисква решенията да бъдат приети с мнозинство повече от 67% идеални части от общите части на етажната собственост.

При необходимост от решаване на въпрос, който е свързан с общи части на две или повече етажни собствености (например жилищен блок с два или повече входа), може да се проведе съвместно общо събрание, за участието в което етажните собствености излъчват равен брой представители.  При провеждане на съвместно общо събрание, решенията се приемат с мнозинство две трети от присъстващите на събранието.

Управител и управителен съвет

                Управителят и управителния съвет са изпълнителните, оперативни органи на етажната собственост, натоварени със задачата да движат нейните текущите дела. Този статут на управителния орган на етажната собственост е продиктуван от обстоятелството, че общото събрание е орган, който действа инцидентно след изрично свикване и не се намира в състояние на постоянна активност. Между заседанията на общото събрание, текущите дейности на етажната собственост се движат от нейният управителния орган, който може да бъде или едноличен, а именно управителя, по известен още като „ домоуправител“, или колективен – управителния съвет.

Съгласно чл. 19, ал. 2 от ЗУЕС, управителят и управителния съвет се избират за срок от 2 (две) години.

Управителният съвет се състои от нечетен брой членове, определени с решение на общото събрание, но не по-малко от трима. Членовете на управителния съвет, на свой ред, определят измежду тях председател. За членове на управителния съвет, респективно управител могат да бъдат избирани етажни собственици или ползватели. Считано от 2011 г., за член на управителния съвет може д абъде избрано и лице, посочено от собственик, например обитател на етажната собственост, при условие, че е лицето живее в сградата и е вписано в книгата на етажната собственост.

Мандатът на член на управителния съвет и на управителя може да се прекрати предсрочно при неизпълнение на задълженията му само с решение на общото събрание.

В последните няколко години, все по-голяма популярност добиват т.нар. „професионални домоуправители“, упражняващи правомощията на управителя, респективно управителния съвет. За да бъде „наето“ подобно лице, което може да бъде както физическо, така и юридическо (фирма) е необходимо решение на общото събрание, взето с мнозинството повече от 67% идеални части от общите части, с което правомощията или част от тях на управителния съвет (управителя) се възлагат на юридическото или физическо лице, което не е собственик. Договорът за възлагане се одобрява с решение на общото събрание, взето с мнозинство повече от 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост, и се сключва от упълномощено от общото събрание лице за срок до две години. Договор, сключен за по-дълъг срок, се смята за сключен за две години, а клауза, предвиждаща автоматично подновяване на договора или превръщането му в безсрочен, се смята за недействителна. В срока на договора избраното физическо или юридическо лице има правата, задълженията и отговорността на управителния съвет (управителя) по този закон.

Правомощията на управителя, респективно на управителния съвет са описани в чл. 23 от ЗУЕС. Управителният орган има представителна власт и представлява етажните собственици в отношенията на етажната собственост с администрацията, органите на местната власт, включително и пред съда, по предявени срещу етажната собственост искове, както и етажните собственици, ползватели и обитатели по предявени срещу тях искове за неизпълнение решенията на общото събрание.

Съгласно чл. 24 от ЗУЕС, по решение на общото събрание може да бъде избран контролен съвет или контрольор за срок от две години. Също както управителния съвет, контролният съвет се състои от нечетен брой членове, определени с решение на общото събрание, но не по-малко от трима.

Правомощията на контрольора, респективно контролния съвет, са описани в чл. 24, ал. 3 и 4 от ЗУЕС. Контролният съвет, респективно контрольорът контролира дейността на управителя или управителния съвет по изпълнението на бюджета и решенията на общото събрание за изразходването на средствата на етажната собственост, както и извършва проверка на касата на етажната собственост, най-малко веднъж годишно.

Сдружение на собствениците. Органи

Втората форма на управление на етажна собственост е сдружението на собствениците. Сдружението на собствениците е юридическо лице и възниква чрез провеждането на учредително събрание на етажните собственици, на което следва да присъстват собственици, притежаващи не по-малко от 67% идеални части от общите части на етажната собственост.

Сдружението се регистрира от управителя или управителния съвет в съответната общинска администрация по местонахождение на етажната собственост, в 14-дневен срок от провеждането на учредителното събрание, като за целта се подава заявление за вписване на сдружението в публичния регистър. Сдружението, също така, се вписва и в регистър БУЛСТАТ.

Сдружението има особен предмет на дейност, а именно за усвояване на средства от фондовете на Европейския съюз, държавния или общинския бюджет, безвъзмездна помощ и субсидии или използване на собствени средства с цел основен ремонт или основно обновяване на сгради в режим на етажна собственост.

Органи на сдружението са идентични с тези на обикновената етажна собственост – общо събрание, управител, (управителен съвет) и контрольор (контролен съвет).

Общото събрание на сдружението се състои от всички негови членове и се провежда най-малко веднъж годишно. Правомощията на сдружението са посочени в разпоредбата на чл. 32, ал. 3 от ЗУЕС, съгласно която, общото събрание приема решения за сключване на договори с трети лица, за промени в споразумението за създаване на сдружението и за прекратяването му.  Другите правомощия на сдружението на собствениците, инициативата, реда за свикването и провеждането и кворума на общото събрание на сдружението, съвпадат с тези на общото събрание на етажната собственост, описани по-горе.

Относно необходимото мнозинство за приемане на решения на общото събрание на сдружението на собствениците е възприет същият принцип, както при общото събрание на етажната собственост – правило е, че общото събрание на сдружението приема своите решения с обикновено мнозинство, а именно повече от 50% идеални части от общите части на сградата, представени на събранието. Изключение от това правило е налице в случаите, в които законът изисква т.нар. квалифицирано мнозинство. Така например, за предприемане на действия за надстрояване и пристрояване, за учредяване право на ползване или право на строеж и за промяна предназначението на общи части, чл. 33, ал. 2, т. 1 от ЗУЕС изисква съгласието на всички членове на сдружението.

Мандатът на управителя, респективно управителния съвет на сдружението на собствениците, също както при управителния орган на етажната собственост, е за срок от 2 (две) години. Правомощията му са изброени в чл. 34 от ЗУЕС.

Контрольорът, респективно контролния съвет, също се избира за срок от 2 (две) години. Правомощията на контролния орган на сдружението на собствениците са уредение в чл. 35 от ЗУЕС съвпадат с тези на контролния орган по чл. 24 от ЗУЕС.

Обжалване на решенията на органите на етажната собственост

Законът за управление на етажната собственост и съдебната практика разграничават два видя пороци на решенията на органите на етажната собственост. В единия случай, решението на общото събрание е незаконосъобразно, когато общото събрание е свикано и/или решенията му са приети в нарушение на реда по ЗУЕС, и/или общото събрание е упражнило правомощията си в отклонение с изискванията на чл. 11 и чл. 33 от ЗУЕС, а именно в отклонение с правомощията си. В другия случай, Решението на общото събрание е нищожно, тогава когато: 1) редът на ЗУЕС е изключен, защото етажната собственост не съществува или дори и да съществува, е налице отклонение от чл. 2 или от изключението по чл. 3 от ЗУЕС; 2) общото събрание е упражнило правомощие, каквото не произтича от чл. 11 и чл. 33 от ЗУЕС; 3)липсва решение на общото събрание, въпреки че такова е отразено в протокола  за провеждане на общото събрание.

Искът за отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание е предвиден в чл. 40 от ЗУЕС. Съгласно ал. 1, искът може да бъде предявен единствено от собственик в етажната собственост, в 30-дневен срок от получаване на решението, докато искът за прогласяване нищожността на решение на общото събрание е ситуиран в чл. 26, ал. 1, предл. първо и чл. 26, ал. 2, предл. второ от Закона за задълженията и договорите. Тук основната разлики са 2 (две) – на първо място, искът за прогласяване нищожността на порочното решение може да бъде предявен, както от собственик, така и от ползвател, обитател и трето за етажната собственост лице, засегнато от нищожното решение и на следващо място, искът може да бъде предявен безсрочно.

 

Горе

Консултация


Направете запитване

Попълнете полетата, задайте кратък въпрос или се запишете за консултация

    С използването на тази форма, Вие приемате да се събират и обработват вашите данни от този уебсайт.

    Начало  

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

    Дайте оценка 5 звезди