Реални обезпечения – залог и ипотека

Защо тези обезпечения се наричат реални?

  • Реални са, тъй като вземането на кредитора се обезпечава с конкретно вземане (движима/недвижима вещ), върху която се учредява залог или ипотека, които при евентуално принудително изпълнение могат да бъдат изнесени на търг или публична продан от съдебен изпълнител. След приключване на проданта, кредиторът се удовлетворява с предпочитание пред останалите кредитори.

Какъв може да бъде предметът на залога и ипотеката?

  • Предмет на залога и ипотеката може да бъде движима и недвижима вещ, която е предмет на право на собственост или право на строеж, но при реализация на последното е реализирано и сградата е построена – предмет на ипотеката може да бъде само сградата, не и суперфицията.
  • Ако заложените или ипотекирани вещи погинат, респ.се повредят, както и ако бъдат принудително отчуждени за държавни нужди, в тези случаи залогът и ипотеката се разпростират върху заместващата облага, които могат да бъдат застрахователната сума, респ.обезщетение, дължимо при отчуждаване на вещта – чл. 154 ЗЗД.
  • Залогът или ипотекатата на вещ се превръщат в залог или ипотека върху вземането на залогодателя срещу застрахователя или лицето, което дължи заместващата облага.
  • Законът защитава третото лице, като като създава специална правна норма – чл. 154 ЗЗД. Съгласно нея третото лице може и да престира на длъжника, които всъщност е собственик на вещта и законът обявява плащането за действително, но в същото време застрахователят или лицето, което дължи обезщетението е предупредило за него заложния и ипотекарния кредитор и той в три месечен срок не се е противопоставил на плащането.  Ако кредиторът не е бил уведомен от третото лице за дължимото плащане на заместващата облага или пък, ако след като в бил уведомен, се е противопоставил в определения от закона срок, плащането на комудума на собственика на вещта е недействително спрямо кредитора и третото задължено лице трябва да плати за втори път, след което да предяви иск за неоснователно обогатяване срещу собственика.

 

Как могат да възникнат залогът и ипотеката?

  • Могат да възникнат залогът и ипотеката по силата на закона или въз основа на договора. В ЗЗД или в специален закон е възможно да бъде предвидено правото на залог или ипотека в полза на определен кредитор.
  • Реалните обезпечения се учредяват от длъжника, договорът за залог или ипотека се сключва между кредитора и длъжника. Не е възможно да се учреди право на залог или ипотека с едностранно волеизявление на кредитора или върху вещи, преминали в собственост на кредитора. Длъжникът трябва да обезпечи своето задължение чрез своя движима или недвижима вещ.
  • Допуска се реалните обезпечения да бъдат учредени от трето лице за обезпечаване на чужд дълг – чл. 149, ал. 2 ЗЗД. Договорът за залог или ипотека тук се сключва между кредитора и третото лице. Както длъжникът, така и третото лице трябва да учредят реално обезпечение свърху свои собствени вещи.
  • Третото лице, което е предоставило своя вещ за обезпечаване на чуждо задължение, може да противопоставя всички възражения на кредитора, с които разполага длъжника, както и може да извършва прихващания не само със вои вземания, но и с вземания, които длъжникът има срещу кредитора – чл. 151 ЗЗД. Чрез прихващането третото лице ще погаси задължението на длъжника и с това освобождава своята вещ от залога или ипотеката, които тежат върху нея.
  • ЗЗД урежда залога върху вещи най-вече, но се допуска да се залагат и права. Заложното право е едно вещно обезщетително право. Тази негова правна същност определя правата на залогоприемателя. Той има правото да: държи заложената вещ; да я задържа, докато бъде удовлетворен за вземането, което тя обезпечава; да иска връщането й от лицето, в което тя се намира; да предизвика продаването й, за да бъде удовлетворен по предпочитание от нейната цена.
  • Залогоприемателят има правото да въздейства върху заложената вещ. Той може да се разпореди с нея – да я продаде сам или чрез съдебна намеса, както и да се удовлетвори от цената й. Всички трети лица, в това число и залогодателят, са длъжни да уважат това негово право и да се въздържат от действия, които биха осуетили реализирането му.
  • Заложното право е владелчески защитено. Кредиторът става държател на вещта и владелец на заложното право, ако вещта му е била предадена при учредяване на залога. Той разполага с една петиторна (вещноправна) защита срещу всяко трето лице, в което заложената вещ се е намирала (чл. 157, ЗЗД), защото е титуляр на едно вещно право.
  • Съгласно чл. 156, ЗЗД договорът за залог не съдържа изискване за форма. За него трябва да бъде съставен писмен документ, чиято дата да бъде достоверна и в който да бъдат обозначени обезпечаваното вземане и заложената вещ. Тази форма не се изисква като условие за валидност на договора.
  • Договорът за залог е един реален договор. Не възниква заложно право без предаване. До предаването, сключеният договор може да има най-много значението на предварителен договор за залог.
  • Всички движими вещи, тук се изключват недвижимите, могат да бъдат залагани, стига залагането им да не е изрично забранено; изисква се да имат самостоятелно съществуване и имуществена стойност. Възможно е да се заложи част от съсобствена движима вещ.
  • Договорът на залог може да сключи и лице, което не е длъжник. Третото лице, залагайки своя вещ, обезпечава чужд дълг. Тогава то става страна по договора за залог, тъй като се превръща в залогодател.
  • От договора за залог възникват права и задължения за залогоприемателя. Той става владелец на едно заложно вещно право. Задълженията – да се грижи за заложената му вещ, да не си служи с нея, да я върне. За залогодателят има само едно право от този договор – правото да иска да му се върне заложената вещ след погасяване на обезпеченото вземане.

 

Какво представляват особените залози?

  • Банковите залози са особени залози – учредяват се в полза на търговски банки. Характерна особеност за тях е, че възникват по силата на закона, и че предаването на заложените вещи не е условие за пораждане на заложно право.

 

Какво е залог върху вещ?

  • Изпълнението на едно задължение може да бъде обезпечено с движима вещ така, че кредиторът да има право при неизпълнение, да се удовлетвори от цената на вещта по предпочитание пред другите кредитори на същия длъжник. Това обезпечение на кредитора съставлява неговото заложно право. Залогът създава една допълнителна и особена гаранция за кредитора по залог.
  • Вещно право е и заложното право, то предполага една вещ и възниква по повод на нея. Придобитото заложно право от залогоприемателя има действие спрямо заложителя и може да се противопостави на третите лица само след като на заложния длъжник бъде съобщено за сключения договор за залог, стига този договор да е облечен в писмен документ с достоверна дата, който да съдържа означение на заложеното и на обезпеченото вземане, ако последното е по-голямо от 5 лв. (чл. 162, ЗЗД).
  • За заложното право от значение е съобщението. То изиграва ролята на „запор” в заложния длъжник в полза на залогоприемателя и замества „предаването”, необходимо при залагането на вещи.

Какво представлява ипотеката?

  • Ипотеката е обезпечение на едно задължение с недвижим имот така, че кредиторът има право при неизпълнение да се удовлетвори от цената на недвижимия имот по предпочитание пред останалите кредитори на длъжника.
  • Спорен е въпросът(в доктрината) за характера на ипотечното право.  Част от авторите считат, че Ипотеката е вещно право – с учредяването на ипотеката чрез вписване в имотния регистър, което се извършва въз основа на договор или на закона (чл. 166, ал. 1, ЗЗД) се установяват конкретни правни отношения по повод недвижим имот не само между кредитора, от една страна, и собственика на имота, от друга, но и между кредитора и всяко трето лице.  Привържениците на това становище считат, че ипотеката следва вещта – следва недвижимия имот, независимо в чии ръце е той и ипотечното право е едно абсолютно право по повод една вещ.
  • Това мнение не може да бъде споделено, поне не в цялост.
  • Обратните доводи  са доста по-силни, а именно – че ипотеката не е вид вещно право, защото не е уредено при вещните права в Закона за собствеността, а в Закона за задълженията и договорите, при това за разлика от предходната и уредба (Закона за привилегиите и ипотеките от 1908г., в сила от 1910г.)където изрично е посочено, че ипотеката е вещно право, то в настоящата редакция на ЗЗД от 1951г., такава уредба липсва. Не може да се говори за непълнота, доколкото решението на законодателя е било да премести  уредбата на  ипотечния институт в ЗЗД. Макар Закона за собствеността да не поставя ограничения, вещни права да са уредени и в друг закон, доколкото чл. 55 предвижда, че “Вещни права върху чужда вещ, доколкото те са предвидени в законите, могат да се придобиват или учредяват с правна сделка, по давност или по други начини, определени в закона.“, в ЗЗД където е поместен ипотечният институт липсва изрична уредба, че това е вещно право.  Подходът е въпрос на законодателна преценка и мотиви, и не следва да се правят опити да се изменя или допълва волята на нормотвореца.
  • Първо, ипотеката следва обезпеченото вземане, по арг. от чл. 150 ЗЗД и да се каже, че следва имота е непрецизно. Действително, тя е тежест върху имота, а не вещно право и в тази връзка съпътства имота, но следва вземането. Ако вземането бъде прехвърлено, то преминава при новия кредитор ведно с привилегиите, обезпеченията и всички принадлежности. (чл. 99, ал.2 ЗЗД)
  • В светлината на гореизложеното, иманентно се стига до извод, че законодателят е решил да уреди Ипотеката по-скоро като разновидност на привилегията.
  • Тоест, тя по-скоро е право на предпочтително удовлетворение на кредитора – вземането на ипотекарния кредитор се предпочита пред хирографарните(необезпечените кредитори) и получава правото да се удовлетвори от цената на имота преди тях.
  • Ипотеката е и едно акцесорно право –особена гаранция за кредитора. Тя обезпечава неговото вземане – т.е. удовлетворяването на претенцията му. Ако не съществува вземане, не може да има и ипотека, тъй като няма да има какво да обезпечава. Ипотечното право възниква с възникване на  вземането, което то ще обезпечава. Чл. 153 ЗЗД предвижда възможността за учредяване на ипотека за бъдещо вземане – тази ипотека е условна: ако дългът възникне, ако заемът се използва. Веднъж породено, ипотечното право следва съдбата на вземането, което обезпечава и заради което съществува.
  • Ипотеката е неделимо право – както заложното право, така и ипотечното е неделимо. Плащането на една част от дълга не води до освобождаване на имота от ипотеката. Тя продължава да тежи върху целия имот. Продажбата на част от ипотекирания имот не освобождава продадената част от ипотечната тежест (чл. 173, ЗЗД).

 

Какво може да се ипотекира?

  • Всички недвижими имоти, съгласно чл. 110 ЗС, постройка, притежавана в суперфициарна собственост върху чужда вещ – чл. 63 ЗС; суперфициарно право, т.е. правото да се построи сграда върху чуждо място чл. 63 ЗС; етаж в етажна собственост (чл. 37 ЗС); идеална част, която някой собственик има върху недвижим имот (чл. 33 ЗС).

 

Какво не може да се ипотекира?

  • Всички недвижими имоти и вещни права върху недвижими имоти, които са вън от гражданския оборот, които не могат да се отчуждават (публична държавна или общинска собственост).
  • Сервитутите върху недвижими имоти, защото отделно нямат самостоятелно съществуване и ипотеката върху тях не би могла да бъде отделно реализирана.

Какво представлява законната ипотека?

Законът допуска, в изрично регментирани от него да се извърши вписване на ипотека за обезпечаване на едно тяхно вземане.

Законна ипотека се учредява в следните случаи:

  • в полза на отчуждителя на недвижим имот – върху отчуждения имот за обезпечение на вземанията му по договора
  • в полза на съделителя, на който се дължи допълнение на дела – върху недвижимите имоти, оставени в дела на онзи съделител, който дължи допълването
  • в полза на банката върху сградите, придобити чрез ползването на банков кредит
  • в полза на държавата – върху отстъпения при доброволно заменяване недвижим имот за вземането и за разликата в цената на по-скъпия имот, който е дала в замяна
  • в полза на държавата – върху сградата, построена на държавно място за неизплатената част от цената, срещу която е отстъпено правото на строеж
  • в полза на държавата – върху недвижимия имот, отстъпен в замяна на отчужден за държавна и обществена нужда, за обезпечение на вземането и за разликата в нейна полза между стойността на отчуждения и отстъпения имот
  • в полза на държавата – при продажбата на държавни и общински жилища

 

Коя е договорна иптека?

  • Договорната ипотека се вписва въз основа на нотариален договор за ипотека, а законната – въз основа на акт за отчуждаването, за делбата, за кредитирането и т.н.

 

Ипотека, учредена чрез едностранно изявление

  • Чл. 181, ал. 2, ЗЗД – става дума да се даде обезпечение пред съд. Собственикът на имота, който ще се ипотекира, дава нотариално завереното си съгласие за ипотекиране на имота и това изявление се вписва в особената ипотечна книга.

 

[email protected] | +359 888 30 82 82

          • Консултация с адвокат

          • Правна помощ и защита
          • Пишете ни на [email protected] или +359 888 30 82 82

Горе

Консултация


Направете запитване

Попълнете полетата, задайте кратък въпрос или се запишете за консултация

    С използването на тази форма, Вие приемате да се събират и обработват вашите данни от този уебсайт.


    Начало ]

    Дайте оценка 5 звезди