Съсобственост

 

  • Понятие,Видове,Способи за възникване
  • Права и задължения на съсобствениците
  • Управление и прекратяване на съсобствеността
  • Изкупуване на дял от съсобствен недвижим имот

 

 

 Понятие

 

Едно право на собственост върху определена вещ принадлежи на две или повече лица. У нас общият режим на съсобствеността е уреден от ЗС, ЗУТ, ЗН. Всеки от съсобствениците има право на собственост върху така получената част. При съсобствеността всеки от съсобствениците има свой дял от общото право на собственост.

 

Съсобствеността е юридически факт от категорията на юридическите състояния ,че тя представлява една неразделност от права,които се намират в определено съотношение ,че тази неразделност е временна – до прекратяване на съсобствеността чрез делба,че това състояние на неразделност обуславя и редица ограничения на съсобствениците – да се разпореждат фактически с общата вещ като я повреждат или унищожават ,да не се правят  подобрения от съсобственика и др.

Видове съсобственост

С оглед дали дяловете на съсобствениците са определени,съсобствеността бива два вида :
 – дялова съсобственост – при нея частите на всеки съсобственик са определени при възникването й било по съгласие, по завещание или от съда. ЗС установява презумпция, че частите на собствениците се считат за равни.

 

 – бездялова съсобственост – никой от съсобствениците няма конкретно определен дял от общото право на собственост. По българското законодателство типичен представител на този вид съсобственост е  съпружеската имуществена общност,уредена в чл.21 от Семейния кодекс.

        С оглед дали съсобствеността може да бъде прекратена чрез делба,разграничаваме:

        – делима – принципът,установен за всяка собственост е, че винаги тя е делима. Всеки съсобственик може да иска делба на общата вещ.

– неделима – не може да бъде ликвидирана чрез делба. От своя страна тя е неделима по закон.  Прекратяване чрез делба е забранено с изрично разпореждане на правна норма (Не се позволява делба на регулирани дворни места и парцели, ако обособените дялове ще бъдат под минимално изискуемия размер).  Неделимата е и поради естеството на вещта.  Когато обособяването ще доведе до физическото унищожаване на общата вещ (животно, автомобил). Неделима поради предназначението на вещта – когато общата вещ по своето естество е делима, но е предназначена да обслужва всички. Ако се допусне делба някой от собствениците няма да може да си служи с вещта (стълбите, покрива на сграда в етажна собственост).

 

 

С оглед начина на възникване съсобствеността може да бъде:

Доброволна съсобственост – възниква по волята на съсобствениците (покупка на една вещ от две лица).

Принудителна съсобственост – възниква независимо от волята на лицата . Принудителна съсобственост може да възникне при наследяване.

Случайна съсобственост – възниква от юридически факти от вида на юридическите събития. Например при наследяване наследниците  се третират като случайни съсобственици. Това деление няма особено значение ,защото наследството не се придобива автоматически ,а трябва да се изяви воля.

 Способи за възникване на съсобственост

Беше отбелязано,че доброволната съсобственост communio voluntaria възниква по волята на съсобствениците.
Най-често тя се учредява чрез правна сделка,чрез всякаква сделка ,годна да прехвърли или учреди вещно право – продажба ,замяна ,дарение и др. Например,ако две или повече лица си купят общо една вещ  , или пък собственик на имот продаде само идеална част от него.

Чрез смесен фактически състав съсобственост може да възникне например по чл,17 , ал.2 т.3 от ЗУТ за урегулиране на съседни поземлени имоти въз основа на влязъл в сила подробен устройствен план .

Чрез придобивна давност също може да възникне съсобственост. Необходимо е обаче владението върху определена вещ да е упражнявано от две или повече лица ( съвладение ) с намерение да станат съсобственици .

Съсобственост може да възникне и по силата на съдебен акт . Например с присъда на наказателен съд , с която се постановява конфискация на част от определена вещ. В този случай възниква съсобственост с държавата.


При сключване на договор за дружество по чл.357 от ЗЗД също възниква съсобственост. В този случай всеки от съдружниците може да направи непарична вноска . Върху така внесените потребими вещи възниква съсобственост.
При преработване по чл. 95 от ЗС , ако никой от материалите ,от които е изработена новата вещ , не може да се счете за главен,се поражда съсобственост върху новата вещ.

Права и задължения на съсобствениците

 

 Всеки съсобственик има правомощия на владение, ползване и разпореждане, които упражнява самостоятелно.

Право на владение – всеки съсобственик упражнява фактическа власт върху общата вещ, но съответно върху своя дял и да не пречи на другите съсобственици да си служат с нея, съобразно правата им.

Право на ползване – съсобственикът може да извлича полезните свойства на вещта, може да си служи с общата вещ, съобразно нейното предназначение, по начин, който да не пречи на другите съсобственици да си служат с нея.

Право на разпореждане – всеки съсобственик може да се разпорежда със своето право съобразно дела си в общата съсобственост. Той може да го дарява ,заменя,залага,ипотекира. Не е необходимо съгласие на другите съсобственици. Само когато се касае за продажба на дял от съсобствен недвижим имот ,законът изисква съсобственикът да предложи своя дял първо на другите съсобственици да го купят при същите условия ,и едва ако никой от тях не е приел това предложение ,той може да продаде своя дял на трето лице.

Задължения на съсобствениците – използването на общата вещ е свързано и с разноски. Това задължава всеки съсобственик да участва и в тежестите на общата вещ, съразмерно на частта си. Необходими разноски; Полезни разноски;

  • Необходими са разноските ,без които вещта би погинала или би се увредила съществено. Такива разноски са например за ремонт за покрива в обща сграда. Всеки съсобственик е длъжен да участва в тези разноски съобразно своя дял. Ако те са направени само от един съсобственик ,той има право да поиска от останалите да му платят част ,съответна на техния дял . Отношенията ще се уредят по правилата на чл.60 – 62 от ЗЗД .
  • Полезни са разноските,които не са необходими за запазване на целостта на вещта ,а водят само до увеличаване на нейната стойност : Съсобствениците не задължени да участват в тези разноски.

 Прекратяване на съсобствеността

 

Управлението включва действия по поддържане на вещта в добро състояние,за да може тя да се използва според нейното предназначение .

 

 

Способи за прекратяване на съсобствеността:

Чрез делба – това е възможност всеки съсобственик по всяко време и въпреки противна уговорка да иска делба на общата вещ. Искът за делба не се погасява по давност. Делбата е начин за прекратяване на съсобствеността. Право на делба се поражда от всяка имуществена общност, без значение вида на съсобствеността и основанието на нейното възникване. Право на делба има всеки съсобственик, независимо от размера на неговия дял. Без значение е качеството на съсобственика, няма значение и обекта на делбата. Може да се иска както на движима, така и на недвижима вещ. Делбата може да се извърши по два начина – по съгласие на страните (доброволна) и по съдебен ред.

Доброволна делба – това е възмезден акт, тъй като, ако някой съсобственик загуби своя дял, може да иска уравнение от другите. По своята форма това е договор. Ако с него се прекратява съсобственост върху движими вещи над определена стойност (над 50 лв.), както и на недвижими имоти, договорът трябва да се състави в писмена форма с нотариално заверени подписи. Правото да се иска делба е субективно, постетативно право.

Съдебната делба – замества непостигнатата доброволна делба. При нея само по волята на един и независимо от волята на другите съсобственици, съсобствеността се прекратява, като се следва специално съдебно производство. Започналото производство може да се приключи като спогодба, като потвърден от съда договор между страните, с който чрез взаимни отстъпки те слагат край на спора, на съсобствеността и на делото. Това е съдебен акт за договор. Затова съдебната спогодба не може да се обжалва. Чрез съдебната делба се развива едно спорно производство, първата фаза, на което приключва с решение на съда за допускане на делба (определят се квотите и имотите на съсобствениците).  В това решение се определят лицата, между които се допуска делбата, вещите (имотите) и частта (квотата) на всеки от съделителите. Втората фаза започва след решение за допускане на делбата. Това е образуване на дяловете и предоставяне на всеки дял като конкретен обект в изключителна собственост на съответния съделител (поставане в дял). Това става със съставяне на разделителен протокол или с теглене на жребие. С влизане на протокола в сила или тегленето на жребието, определените дялове стават собственост на участниците и настъпва вещно правен конститутивен ефект – съсобствеността вече е прекратена. Ако вещите, обект на съсобственост са неподеляеми, то те се изнасят на публична продан и получената сума се разпределя между съделителите на база дяловете.

Чрез отказ – собственикът има право на разпореждане със своя дял, което може да се изрази и в отказ на правото на собственост. Съгласно закона за наследството, частта на отреклият се от наследство уголемява дяловете на останалите наследници. Според ЗС правото на изкупуване на дял от съсобствен имот  също цели да върне продаденото и да уголеми дела на другия съсобственик.

Чрез прехвърляне на дял на друг съсобственик – всеки съсобственик може да се разпореди със своя дял като го прехвърли на друг съсобственик, но ако той прехвърли своя дял на трето лице, съсобствеността не се прекратява, само се сменя личността на съсобственика с неговия преобретател.

Чрез погиване на вещта – изчезва обектът на съсобствеността и се прекратяват правата на всички съсобственици.

 Изкупуване на дял от съсобствен недвижим имот

 

Правото да се изкупи един имот,ако съсобственикът му го продаде на трето лице,е възникнало при прехода от колективна към индивидуална собственост.

 

Според чл. 33 от Закона за собствеността (ЗС) съсобственикът може да продаде своята част от недвижим имот на трето лице само след като представи пред нотариус писмени доказателства, че е предложил на другите съсобственици да купят тази част при същите условия и декларира писмено пред него, че никой от тях не е приел това предложение. Ако
декларацията пред нотариуса
е неистинска или ако третото лице купи частта на съсобственика при условия, уговорени привидно във вреда на останалите съсобственици, заинтересованият съсобственик може да изкупи тази част при действително уговорените условия. Уговорени привидно във вреда на останалите съсобственици са например: много висока цена, тежки условия, свързани с настъпване действието на договора – запазване на ползването му до живот, издръжка и гледане и др. Ако съсобственикът не плати дължимата поради изкупуването сума в месечен срок от влизането на решението в сила, това решение се счита обезсилено по право.
Трябва да се има предвид, че продажбата, извършена в нарушение на чл.33 от ЗС, е действителна. Неспазването й има за последица пораждането за съсобственика на право на иск за изкупуване на продадената идеална част от съсобствения имот.
Правото на изкупуване представлява възможност за съсобственика да предизвика промяна в имуществената сфера на купувача на дял от съсобствеността, като го лиши от собствеността върху закупения имот, която преминава върху него. Правото на изкупуване се упражнява по съдебен ред с конститутивен иск, който се предявява пред районен съд по местонахождението на недвижимия имот, част от който е продадена в нарушение на чл.33 от ЗС. Искът, с който се упражнява правото на изкупуване, се погасява в 2-месечен срок, който тече от извършването на продажбата.
Правото на изкупуване е с ограничено приложение. На първо място то се отнася само до продажбата на съсобствени недвижими имоти. Съсобствеността върху тези имоти трябва да е обикновена, дялова съсобственост, а не бездялова, каквато е съпружеската имуществена общност. При прехвърлянето на имот в режим на съпружеска имуществена общност се прилагат други правила. На второ място, за да възникне право на изкупуване, частта от недижимия имот трябва да е продадена на трето лице, което не съсобственик. Продажбата на тази част на друг съсобственик без съгласието на останалите не поражда право на изкупуване.
Не на последно място приложното поле на правото на изкупуване се ограничава от факта, че то се поражда само при извършена продажба, а не и от извършени други разпоредителни действия, напр. дарение, с част от съсобствен имот.
Съдебното решение, уважаващо иска за изкупуване
поражда отношения между третото за съсобствеността лице – купувача, и съсобственика, предявил иска. Съсобственикът има задължение в едномесечен срок от влизането в сила на съдебното решение да плати привидно уговорена в договора за продажба цена на имота, а купувачът трябва да предостави на съсобственика владението на имота . В случай че третото лице купувач е платило на продалия съсобственик по-голяма цена, то може да предяви иск срещу него за връщане на недължимо получените суми.
Разпоредбата на чл.33 от ЗС е неприложима в случаите на
продажба на идеални части от етажна собственост
възникнала след построяване върху съсобствен терен на една сграда с повече от един самостоятелен обект, собственост на различни лица. В такъв случай всеки от собствениците на обекти (етажи в случая) може самостоятелно и независимо да се разпореди с правото на собственост върху своето жилище, без да иска съгласие за това от останалите собственици. А тъй като при етажна собственост общите части не могат да се делят, нито прехвърлят отделно от обектите, към които принадлежат (чл. 38, ал. 3 от ЗС), от дворното място, което по смисъла на чл. 38, ал. 1 от ЗС е обща част на етажната собственост, идеалните части от него, съответстващи на всеки от самостоятелните обекти, се прехвърлят заедно със собствеността върху тези обекти.


Прехвърлянето на собствеността за тези части настъпва по разпореждане на закона заедно с прехвърлянето на самостоятелния обект, към който те принадлежат, поради което за тях съгласие на останалите съсобственици не е необходимо. Ето защо при прехвърлянето на собствеността върху жилището и идеална част от терена на парцела в полза на трето лице, което не е съсобственик, не е нужно да се иска съгласие от останалите съсобствени

[email protected] | +359 888 30 82 82

          • Консултация с наказателен адвокат за

          • Правата ви при задържане под стража
          • Мярка за неотклонение срок
          • Обжалването на мерки за неотклонение
          • Ред на свиждане при задържано лице
          • Правна помощ и защита при задържане под стража
          • Пишете ни на [email protected] или +359 888 30 82 82

Горе

Консултация


Направете запитване

Попълнете полетата, задайте кратък въпрос или се запишете за консултация

    С използването на тази форма, Вие приемате да се събират и обработват вашите данни от този уебсайт.


    Начало ]

    Дайте оценка 5 звезди