Трябва ли да вписвате брачния договор в държавния регистър и какво става, ако го пропуснете?
Много двойки сключват брачен договор, за да защитят имуществото си, но после забравят за най-важната стъпка: официалното му вписване. В практиката това създава сериозни главоболия, когато единият съпруг продаде имот, а другият претендира, че сделката е невалидна, защото не е знаел за договора. Или обратното – купувач на имот се оплаква, че не е бил уведомен за съществуващи ограничения. Разпоредбата на чл. 19 от Семейния кодекс е мостът между частния договор на двойката и публичния ред. Тя гарантира, че всеки може да провери кой какъв имуществен режим има, преди да влезе в сделка с тях.
Откога да знам, че казусът е за мен
Тази тема ви засяга пряко, ако сте в една от следните ситуации:
- Сключили сте брачен договор, но не сте сигурни дали той е вписан в централния електронен регистър към Агенцията по вписванията.
- Искате да купите имот от семейна двойка и се притеснявате, че съпругът, който не е подписал договора, може после да оспори сделката.
- Развели сте се и спорите с бившия си съпруг за това кой притежава конкретни вещи, като единият твърди, че има договор, а другият твърди, че не е бил вписан.
- Промянали сте имуществения си режим по време на брака и не сте сигурни дали промяната е станала публично достояние за трети лица.
- Наследявате имот от починал съпруг и се сблъсквате с въпроса дали брачният договор е бил регистриран правилно, за да се определи наследствената маса.
Какво казва законът — на човешки език
Законът е ясен и категоричен по отношение на процедурата. Брачните договори и избраният от вас имуществен режим не са тайна за държавата. Те трябва да бъдат регистрирани в специален централен електронен регистър, който се води от Агенцията по вписванията.
Вие не ходите лично да вписвате договора. Това се прави служебно. Общината или кметството, където сте сключили брака, изпраща незабавно уведомление до съответното териториално звено на Агенцията по вписванията. Така данните за вашия договор попадат в регистъра автоматично.
Ако по-късно промените режима, измените договора или го прекратите, това също трябва да се отбележи в акта за граждански брак и да се регистрира по същия начин – чрез документи, които общината изпраща на Агенцията.
Най-важното за вас като гражданин е, че този регистър е публичен. Всеки може да направи справка или да поиска удостоверение за това какъв е имущественият режим на дадено лице. За тези справки се плащат такси, определени от Министерския съвет. Детайлите за това как точно се води регистърът са в наредба на министъра на правосъдието.
Какво показва практиката
Върховният касационен съд е разгледал десетки казуси, свързани с чл. 19 и последиците от липсата или неправилното вписване. Ето какво означава това за вас в реални спорове:
Ако единият съпруг е участвал в сделка за придобиване на имот, а другият не е, но двамата са били в режим на обща собственост, съдът гледа на придобития имот като на общ. В Решение № 1192 от 12.12.2008 г. на ВКС се приема, че неучаствалият в сделката съпруг не е „трето лице“ в смисъла на защитата на добросъвестността, защото имотът е придобит по време на брака. Това означава, че дори да не сте подписали договора за покупка, ако имотът е в общата ви собственост, вие имате права върху него.
Ако спорът е за делба на имот, който е бил построен или ремонтиран със средства на близки на единия съпруг, това не променя автоматично презумпцията за съвместен принос на съпрузите. В Определение № 97 от 17.02.2015 г. на ВКС се уточнява, че участието на роднини със свои средства не оборва презумпцията, че имотът е общ, ако не е доказано друго. За вас това означава, че трябва да имате много силни доказателства, ако твърдите, че имотът е личен, а не общ.
При спорове за симулация (фалшива продажба) на имот между съпрузи или членове на семейството, съдът изисква строги доказателства. В Решение № 460 от 29.07.2009 г. на ВКС се отхвърля иск за нищожност на договор, защото ищецът не е доказал, че сделката е била фиктивна. Декларация, която не е подписана от всички страни, не ги обвързва. Практиката защитава стабилността на сделките, ако няма ясни доказателства за измама.
Ако имотът е придобит чрез „трансформация“ на лични средства, съдът допуска това да се установи, дори и двамата съпрузи да са фигурирали като купувачи в първоначалния договор. В Определение № 97 от 17.02.2015 г. се позовава на Тълкувателно решение № 5/2013 г. на ОСГТК на ВКС, което позволява доказване на личен принос. Това е важно за вас, ако сте вложили лични пари в имот, записан на двамата.
При делба на имоти, които нямат самостоятелно съществуване (например изба, която е част от жилището), те не могат да бъдат делени като отделни вещи. В Решение № 1147 от 30.06.2009 г. на ВКС се отменя решение на окръжен съд, което е допуснало делба на такава изба като отделен обект. Те са неразделна част от основния имот.
Добросъвестността на трето лице (купувач) се преценява строго. В Определение № 581 от 7.05.2013 г. на ВКС се приема, че ако купувачът е знаел или е трябвало да знае за правата на другия съпруг, той не е „добросъвестен“. Публичността на регистъра по чл. 19 СК играе ключова роля тук – ако данните са били в регистъра, купувачът не може да твърди, че не е знаел.
Какво да направите стъпка по стъпка
Ако сте страна, която иска да защити правата си по брачен договор:
- Проверете дали договорът ви е вписан. Направете справка в Агенцията по вписванията. Ако не е, подайте заявление за вписване чрез нотариуса или общината, която е съхранявала акта за брак.
- Съберете всички доказателства за произхода на средствата, с които е придобит имотът. Банкови извлечения, дарителни договори и свидетелски показания са критични.
- Ако имотът е построен или ремонтиран, документирайте кой е плащал за материалите и труда. Без това презумпцията за общ принос е много трудна за оборване.
Ако сте страна, която се брани (например купувач на имот или съпруг, който оспорва сделка):
- Направете справка в регистъра по чл. 19 СК преди да сключите сделка. Това е вашата основна защита, че не сте нарушили чужди права.
- Ако твърдите, че сделката е симулативна (фалшива), подгответе се да докажете липсата на реално плащане или липсата на реално предаване на имота. Една декларация без подписи не е достатъчна.
- При делба, проверете дали вещите, които искате да делите, имат самостоятелно съществуване. Ако не, те ще се делят заедно с основния имот.
Въпроси и отговори
Въпрос: Ако не сме вписали брачния договор, той е невалиден ли?
Отговор: Не, договорът е валиден между вас и съпруга ви. Но липсата на вписване го прави неуязвим за трети лица. Ако съпругът ви продаде имот на добросъвестен купувач, който не е знаел за договора, вие може да загубите правото си върху имота, но ще имате право на обезщетение от съпруга си.
Въпрос: Мога ли да впиша договора сам в Агенцията по вписванията?
Отговор: Не директно. Регистрацията става служебно въз основа на уведомление от общината. Ако общината не е изпратила уведомлението, трябва да я задължите да го направи или да поискате отбелязване в акта за брак, което след това ще стигне до Агенцията.
Въпрос: Колко струва справката за имуществения режим?
Отговор: Таксите се определят от тарифа, приета от Министерския съвет. Сумите са символични и са за административни разходи. Конкретният размер трябва да проверите в актуалната тарифа към момента на искането.
Въпрос: Ако съпругът ми е купил имот само на свое име, дали е общ?
Отговор: По принцип да, ако е купен по време на брака в режим на обща собственост. Фактът, че само той е подписал договора за покупка, не го прави личен имот, освен ако не докажете, че е платил със свои лични средства (наследство, дарение или пари от преди брака).
Срокове и такси
Законът не предвижда конкретен срок за вписване, тъй като то е служебно и трябва да стане „незабавно“ след сключването на брака или промяната на режима. В практиката обаче забавянията са чести.
За справки и удостоверения от регистъра се събират такси по тарифа, приета от Министерския съвет. При съдебни спорове, свързани с делба или установяване на собственост, държавните такси и адвокатските разноски се определят от Закона за държавните такси и Закона за адвокатурата. В цитираните решения ВКС е присъждал разноски за адвокатско възнаграждение (например 1 200 лв. в Определение № 581 от 7.05.2013 г. и 557 лв. в Решение № 460 от 29.07.2009 г.), което показва, че загубилата страна обикновено дължи разноските на печелившата.
Тази страница се поддържа от невронната мрежа за данни на кантората. Тя е само информативна и не е правен съвет. За конкретен казус се консултирайте с адвокат.
Контакти на кантората: телефон +359 888 30 82 82, имейл law@rashkov.eu
Практика на ВКС и ВАС по чл. 19 СК
- Решение № 341 от 2.07.2010 г. на ВКС по гр. д. № 177/2010 г — Именно с оглед изясняването на делото от фактическа страна и описаните задължения на съда, разпоредбата на чл.
- Решение № 224 от 2.07.2010 г. на ВКС по гр. д. № 177/2010 г — След като прецени тяхната относимост към предмета на спора, въззивният съд, с определението си по чл.