Купихте апартамент по време на брака, но е само на ваше име – дали съпругът ви има право на половината?
Това е един от най-честите въпроси, които ни задават клиенти. Представете си ситуацията: Вие сте работили усилено, спестявали сте години наред или сте получили парите от родителите си, и сте закупили жилище. В договора за покупко-продажба сте вписани само Вие като собственик. Съпругът/съпругата Ви не е подписвал нищо, не е давал пари и може би дори не е знаел за сделката в детайли. Сега, при развод или спор, втората страна претендира, че имотът е общ и иска делба. Или обратното – Вие сте съпругът, който не е вписан в акта, но смятате, че имате право на половината, защото сте гледали децата и домакинството, докато партньорът е купувал имота.
Законът у нас е много ясен по този въпрос, но практиката е строга. Разликата между „лично имущество“ и „общо имущество“ често зависи от един ключов детайл: дали е доказан „съвместният принос“. Тази страница ще Ви обясни как Върховният касационен съд (ВКС) гледа на тези спорове, за да не правите скъпи грешки в съда.
Откога да знам, че казусът е за мен
Ако някое от следните твърдения описва Вашата ситуация, нормата за съвместен принос е пряко приложима към Вас:
- Закупили сте имот или кола по време на брака, но сте ги вписали само на свое име, защото сте използвали пари, които сте имали преди брака.
- Родителите Ви са платили цената на имота, който сте купили, докато сте били женени.
- Вие сте домакин/ка и не сте имали личен доход, но съпругът/съпругата Ви е купил имот с парите от заплатата си.
- Съпругът Ви твърди, че имотът е негов/неин лично, защото е платил цялата сума в брой или от лична сметка, и иска да Ви лиши от правото на делба.
- Предяли сте иск за делба, но съдът Ви е отказал, защото не сте могли да докажете, че парите за имота са дошли от общи източници.
Какво казва законът – на човешки език
Разпоредбата в чл. 21, ал. 1 от Семейния кодекс поставя основното правило: всичко, което купите по време на брака, е общо, ако е резултат от „съвместен принос“. Това важи, дори ако в нотариалния акт пише само името на единия от вас. Името в документа не е решаващо – решаващо е откъде са дошли парите и трудът.
Законът дефинира „съвместен принос“ широко. Той не е само пари. Приносът може да бъде:
- Влагане на средства (пари);
- Влагане на труд;
- Грижи за децата;
- Работа в домакинството.
Най-важното правило за Вас е презумпцията. Законът казва, че съвместният принос се предполага. Това означава, че по принцип имотът е общ. Ако единият съпруг твърди, че имотът е негов лично, той трябва да докаже обратното. Той трябва да покаже, че не е имало съвместен принос, а че имотът е придобит изцяло с лични средства или чрез дарение от трети лица, което е изрично за него.
Какво показва практиката
Върховният касационен съд е разгледал стотици подобни казуси. Ето какво означава тази практика за Вас, базирано на реални решения:
1. Ако имате по-големи доходи или спестявания, това не е достатъчно, за да е имотът само ваш.
В Определение № 574 от 16.12.2019 г. на ВКС по гр. д. № 2884/2019 г. съдът подчертава, че фактът, че единият съпруг е имал по-големи доходи или е притежавал спестени преди брака средства, сам по себе си не означава, че имотът е негов лично. Съдът изисква конкретни доказателства, че точно тези лични пари са били използвани за плащането на цената. Ако не можете да проследите парите от личната сметка до касата на продавача, съдът ще приеме, че приносът е съвместен.
2. Начинът на плащане (в брой или по банка) е второстепенен.
В Решение № 4 от 2.02.2022 г. на ВКС по гр. д. № 2452/2021 г. се посочва, че обстоятелството дали цената е платена в брой е ирелевантно за преценката дали имотът е лично имущество. Клиентите често грешат, мислейки, че ако платят в брой, имотът става „тайно“ лично. Съдът гледа същността на парите, а не формата на плащането. Ако парите са общи, начинът на плащане няма значение.
3. Дарението от родителите може да спаси имота, но трябва да е ясно документирано.
В Определение № 355 от 2.08.2022 г. на ВКС по гр. д. № 923/2022 г. се разглежда случай, в който родителите на единия съпруг плащат цената на имота. В такива случаи ключово е дали дарението е било изрично за единия съпруг. Ако родителите просто са дали пари на детето си, без изрично условие, че те са за личното му имущество, презумпцията за съвместен принос може да не се разбие лесно. Трябва да има ясен документ или договор за дарение, който да сочи, че средствата са лични.
4. Искът за липса на съвместен принос е мощен инструмент, но изисква доказателства.
Практиката на ВКС (видима в множество определения, като Определение № 601 от 7.12.2018 г. и Определение № 4185 от 19.12.2023 г.) показва, че съдилищата са стриктни към доказателствената тежест. Ако предявите иск, че имотът не е общ, вие сте този, който трябва да докаже, че приносът на другия съпруг е бил нулев или че средствата са изцяло лични. Съдът няма да повярва на думи, че „парите са били мои“.
5. Работата в домакинството се счита за принос.
Дори да не сте вписани в акта и да не сте дали нито лев, ако сте гледали децата и сте поддържали домакинството, докато съпругът/съпругата Ви е работил и купувал имоти, вие имате принос. Това означава, че имотът е общ. Единственият начин да се лишите от правото на делба е, ако съпругът докаже, че имотът е купен с пари, които изрично са били негови лично (напр. от наследство или дарение, посочено за него).
Какво да направите стъпка по стъпка
Ако сте в спор за собственост на имот, закупен по време на брака:
- Съберете всички банкови извлечения от периода преди и по време на покупката. Търсете преводи, тегления на големи суми или вноски, които съвпадат с датата на сделката.
- Ако имотът е платен от родителите Ви, намерете договора за дарение. Ако го няма, потърсете свидетели или банкови преводи от родителите директно към продавача.
- Не разчитайте на устни твърдения. Съдът изисква писмени доказателства за произхода на средствата.
- Ако сте домакин/ка, подгответе доказателства, че сте поемали грижите за семейството, за да защитите правото си на принос чрез труд.
- Консултирайте се с адвокат преди да предявите иск за делба или за липса на съвместен принос. Грешка в доказателствената тежест може да Ви струва имота.
Въпроси и отговори
Въпрос: Ако съпругът ми е купил имота с пари от заплата, дали е общ?
Отговор: Да, по принцип е общ. Заплатата, получена по време на брака, е общо имущество. Дори да е вписан само той, вие имате право на половината, освен ако той не докаже, че парите са били лични (напр. от предишен брак или дарение).
Въпрос: Платих в брой, за да е тайно. Ще помогне ли това?
Отговор: Не. Както сочи практиката (Решение № 4 от 2.02.2022 г.), начинът на плащане не променя характера на имуществото. Ако парите са общи, имотът е общ, независимо дали сте платили в брой или по банка.
Въпрос: Родителите ми платиха апартамента. Дали е мой лично?
Отговор: Зависи. Ако има договор за дарение, в който изрично пише, че дарението е за вас лично, имотът е ваш. Ако просто са дали пари без такова условие, съдът може да приеме, че дарението е за семейството и имотът е общ.
Въпрос: Мога ли да поискам делба, ако не сме разведени?
Отговор: Да. Законът позволява иск за липса на съвместен принос или делба да се предяви както по време на брака, така и след неговото прекратяване.
Срокове и такси
За разглеждането на тези казуси важат общите правила за гражданските дела. Искът за делба или за липса на съвместен принос се предявява пред районния съд по местонахождението на имота. Държавната такса се изчислява на базата на стойността на имота или на правото, което се претендира. Важно е да се отбележи, че ако делото стигне до Върховния касационен съд, както в цитираните примери, се дължат допълнителни такси за касационна жалба и за адвокатски разноски, които губещата страна обикновено дължи на печелившата (както е видно от присъдените разноски в цитираните решения, напр. 7060 лв. в Решение № 4 от 2.02.2022 г.).
Тази страница се поддържа от невронната мрежа за данни на кантората. Тя е само информативна и не е правен съвет. За конкретен казус се консултирайте с адвокат.
Контакти на кантората: телефон +359 888 30 82 82, имейл law@rashkov.eu
Практика на ВКС и ВАС по чл. 21 СК
- Решение № 400 от 2.07.2025 г. на ВКС по гр. д. № 2688/2024 г — Увреждащо действие е всеки правен и фактически акт, с който се засягат права, които биха осуетили или затруднили осъществяване на правата на кредитора спрямо длъжника.
- Решение № 123 от 12.07.2011 г. на ВКС по гр. д. № 569/2010 г — Обратно, когато завещаният имот не надвишава с 1/4 разполагаемата част от наследството, заветникът може да запази целия имот, като в този случай дължи на наследниците по закон пари според цената по време на намаляването.