Купих апартамент с пари от родителите ми, но съпругът ми е в договора. Какво става с имота при развод?
Ако сте купили жилище или друг имот по време на брака, използвайки средства, които са били ваши лични (например дарение от родителите ви, спестявания от преди брака или продажба на ваш собствен имот), но в договора за покупко-продажба сте фигурирали и двамата съпрузи като купувачи, вие сте изправени пред един от най-честите и сложни правни спорове в семейното право. Много хора погрешно смятат, че ако са платили всичко, имотът е само техен. Други смятат, че щом са подписали заедно, имотът е общ наполовина, независимо от източника на парите. Истината е по-нюансирана и зависи от това как точно е структурирана сделката и какви доказателства можете да представите.
Откога да знам, че казусът е за мен
Този материал е за вас, ако:
- Купили сте имот по време на брака, но парите за него са дошли от ваши лични средства (наследство, дарение, заплата от преди брака, продажба на ваше лично имущество).
- В нотариалния акт за собственост или в договора за покупко-продажба сте вписани като съсобственици и двамата съпрузи (например по 1/2 идеална част всеки).
- Сега искате развод и съпругът/съпругата ви претендира, че имотът е общо имущество и трябва да се раздели наполовина, въпреки че вие сте го платили.
- Или обратното – вие сте съпругът/съпругата, който/която не е участвал/а в плащането, но сте вписан/а в акта, и искате да защитите правото си на собственост.
- Имате спор за това дали парите, които са били дарени от родителите ви, са били използвани точно за този имот, или са били похарчени за други нужди на семейството.
Какво казва законът — на човешки език
Законът (чл. 23, ал. 1 от Семейния кодекс) поставя ясно правило: ако сте купили нещо изцяло с ваши лични пари, то остава ваше лично имущество, дори да е купено по време на брака. Лични са и вещните права, придобити с лично имущество.
Но има и втора част (ал. 2): ако сте купили имота с комбинация от лични и общи пари, тогава вие имате право на съответната част от имота, която съответства на вашите лични средства. Ако вашата част е “незначителна”, тя може да не се признае като отделно лично право.
Проблемът възниква, когато парите са лични, но сделката е сключена от двамата съпрузи. Тук законът и съдилищата правят важна разлика между “кой е платил” и “кой е подписал”.
Какво показва практиката
Върховният касационен съд (ВКС) е разгледал десетки казуси по тази тема. Ето какво означава практиката за вас:
1. Ако сте подписали договора заедно, презумпцията за общо имущество е по-силна.
Според Тълкувателно решение № 5 от 29.12.2014 г. на ВКС, ако двамата съпрузи са участвали като купувачи в договора, собствеността се придобива пряко за всеки от тях. В този случай не може да се твърди, че имотът е личен на единия съпруг само защото той е платил цената. Съдът приема, че личните пари на единия съпруг са се “преобразили” в равностойност на идеалната му част от имота, но това не го прави изцяло личен имот, ако другият съпруг също е страна по сделката.
2. Не можете да отречете правата на съпруга, който е титуляр по акта, само защото не е платил.
Същото Тълкувателно решение № 5 от 29.12.2014 г. подчертава, че липсва законна разпоредба, която да позволява на единия съпруг да отрече правата на другия, ако другият е вписан в акта за собственост. Единствените изключения са ако се докаже симулация (фалшива сделка) или липса на принос в специфични хипотези, но това е изключително трудно.
3. Трябва да докажете несъмнено, че личните пари са отишли точно за имота.
В Определение № 120 от 18.03.2020 г. на ВКС се разглежда случай, в който съпругът твърди, че е получил дарения от родителите си и е построил имота с тях. Съдът отхвърля жалбата, защото не е доказано, че точно тези дарения са отишли за строителството. Фактът, че семейството е имало висок стандарт на живот и други разходи (като инвитро процедури), прави невъзможно да се изолират точно личните средства. Ако не можете да покажете ясна връзка “парите от дарението -> сметка -> плащане на имота”, съдът няма да признае трансформацията.
4. Мотивите на съда трябва да са ясни и да анализират доказателствата.
В Определение № 50516 от 5.12.2022 г. на ВКС се потвърждава, че въззивният съд не може просто да препрати към мотивите на първата инстанция, ако има нови доводи. Съдът трябва да обсъди дали има доказателства за пълна или частична трансформация на имота в лично имущество. Ако съдът не е обсъдил дали личните средства са били използвани, решението може да е неправилно.
5. Дори да сте вписани като съсобственици, можете да претендирате за по-голяма част, ако докажете принос.
Практиката (виж Определение № 5291 от 19.11.2024 г.) показва, че въпросът за чл. 23, ал. 1 и ал. 2 СК е жив. Ако докажете, че сте вложили значителна част от лични средства, съдът може да признае, че имате право на по-голяма идеална част от имота, отколкото просто 1/2, дори и да сте вписани като равни съсобственици. Но това изисква много силни доказателства.
6. Липсата на насрещно доказване може да е фатална.
В Определение № 50516 от 5.12.2022 г. се отбелязва, че ако е наведено възражение за пълна трансформация (че имотът е личен), но не е проведено насрещно доказване (не са представени всички банкови извлечения, не са разпитани свидетели за произхода на парите), съдът няма да допусне касационно обжалване. Трябва да сте подготвили доказателствата си от самото начало.
Какво да направите стъпка по стъпка
Ако искате да признаете имота за свой личен (или за по-голяма ваша част):
- Съберете всички банкови извлечения за периода на покупката. Търсете преводи от родителите ви, продажби на ваши имоти или тегления на спестявания.
- Направете “пътна карта” на парите. Покажете с документи как парите са стигнали от вашата сметка до сметката на продавача или до строителя.
- Проверете нотариалния акт. Ако в него има изрично изявление, че цената е платена с лични средства на единия съпруг, това е силно доказателство, но не е решаващо, ако другият съпруг е подписвал като купувач.
- Консултирайте се с адвокат за възможност за иск по чл. 23 СК. Трябва да формулирате дали искате пълна трансформация (имотът е само мой) или частична (имам право на 70% например).
Ако се браните (вие сте съпругът/съпругата, който/която не е платил/а, но е в акта):
- Твърдете, че сделката е сключена с общи средства или че личните средства на другия съпруг са били похарчени за общи семейни нужди преди покупката.
- Използвайте аргумента от Тълкувателно решение № 5 от 29.12.2014 г.: щом сте подписали като купувач, вие сте придобили право на собственост по силата на договора, а не по презумпция.
- Оспорете връзката между даренията и плащането на имота. Покажете, че семейството е имало други разходи, които са изчерпали личните средства.
Въпроси и отговори
Въпрос: Ако родителите ми ми дариха пари на сметка, а аз ги преведох на съпруга ми, за да плати имота, имотът ли е мой?
Отговор: Не непременно. Ако съпругът ви е платил от своя сметка и е подписал като купувач, съдът може да приеме, че парите са станали общи или че сделката е сключена от него. Трябва да докажете, че преводът е бил целево за имота и че вие сте реалният купувач.
Въпрос: В договора пише, че цената е платена с лични средства на съпругата ми. Това ли означава, че имотът е само неин?
Отговор: Не автоматично. Ако вие също сте подписали като купувач, ВКС приема, че сте придобили право на собственост като страна по договора. Изявлението в акта е важно доказателство за произхода на парите, но не отменя правото ви на собственост, ако сте участвали в сделката.
Въпрос: Колко струва такъв процес?
Отговор: Държавната такса за искови молби по семейни дела е обичайна, но разноските за адвокати и вещи лица (ако се налага оценка) могат да са значителни. В Определение № 120 от 18.03.2020 г. например, разноските за адвокат пред ВКС са били 2 700 лв. за една страна. Реалните разходи зависят от сложността на доказателствата.
Срокове и такси
Сроковете за обжалване на съдебни актове по тези казуси са стандартните за гражданския процес (обичайно 15 дни за въззивно и касационно обжалване, в зависимост от вида на акта). Таксите за касационно обжалване пред ВКС са фиксирани в Тарифата за държавните такси. Конкретните суми за адвокатски хонорари не са фиксирани в закона, но се определят по договор. В материалите се споменава, че разноските за адвокат пред ВКС могат да възлязат на хиляди левове (напр. 2 700 лв. в цитираното определение), които се присъждат от съда на печелившата страна.
Тази страница се поддържа от невронната мрежа за данни на кантората. Тя е само информативна и не е правен съвет. За конкретен казус се консултирайте с адвокат.
Контакти на кантората: телефон +359 888 30 82 82, имейл law@rashkov.eu
Практика на ВКС и ВАС по чл. 23 СК
- Решение № 400 от 2.07.2025 г. на ВКС по гр. д. № 2688/2024 г — Увреждащо действие е всеки правен и фактически акт, с който се засягат права, които биха осуетили или затруднили осъществяване на правата на кредитора спрямо длъжника.
- Решение № 191 от 2.04.2025 г. на ВКС по гр. д. № 1356/2024 г — Жалбоподателката оспорва извода на съда, че при закупуване на процесния апартамент са вложени лични средства на нейния бивш съпруг П.