Къщата е купена с мои пари, но е на името на съпруга ми: как да докажа, че е моя?
Много често в брачния живот се случва единият съпруг да вложи лични средства за покупка на имот, но поради различни причини – удобство, данъчни съображения или просто доверие – имотът се придобива на името на другия съпруг или на двамата заедно. Когато бракът се развали или възникне спор, възниква въпросът: дали този имот е общо имущество, което трябва да се дели наполовина, или е лично имущество на съпруга, който е платил за него?
Този спор е изключително чест, защото законът предвижда презумпция, че всичко, придобито по време на брака, е общо. За да се разруши тази презумпция и да се докаже, че имотът е личен, е нужно да се приложи специфична правна норма – член 23 от Семейния кодекс. Разбирането на тази норма е критично, защото грешка в доказателствата може да ви коства половината от стойността на имота, дори ако вие сте платили за него.
Откога да знам, че казусът е за мен
Ако се познавате в някой от следните сценарии, нормата за трансформация на лични средства вероятно е приложима към вашия случай:
- Купили сте апартамент или къща по време на брака, но сте използвали пари, които сте имали преди брака, или сте получили като дарение или наследство конкретно вие, а не двойката.
- Родителите ви са ви подарили сума за покупка на имот, но сте я вложили в имот, записан на името на съпруга ви или на двамата.
- След развод или раздел на имуществото, съпругът ви твърди, че имотът е общ и иска да го дели, въпреки че вие сте внесли цялата или по-голямата част от цената от лични средства.
- Имате нотариален акт, в който пише, че имотът е общ, но вие разполагате с банкови преводи или разписки, доказващи, че парите са дошли от вашата лична сметка.
- Съпругът ви е продал свой личен имот преди или по време на брака и е вложил тези средства в нов имот, записан на негово име, но сега твърди, че новият имот е общ.
Какво казва законът — на човешки език
Законът защитава правото на съпруга да запази личното си имущество, дори ако то е вложено в нещо ново по време на брака. Ето как работи нормата в две стъпки:
Първо, ако сте придобили имот (или друго вещно право) по време на брака, но сте платили за него изцяло с пари, които са били ваши лични (например спестявания от преди брака, наследство или дарение), тогава този имот остава ваш личен. Той не става общо имущество само защото сте били женени в момента на покупката.
Второ, ако сте платили за имота частично с лични средства и частично с общи средства, тогава вие имате право на съответната част от имота. Например, ако сте платили 70 на сто от цената с лични пари, а останалите 30 на сто с общи пари, вие сте собственик на 70 на сто от имота. Единственото изключение е, ако вашата лична част е напълно незначителна – тогава съдът може да реши, че имотът е общ, но това се случва рядко и се преценява строго.
Какво показва практиката
Върховният касационен съд е разгледал десетки подобни казуси. Ето какво трябва да знаете, базирано на реални решения:
Ако твърдите, че сте платили за имота с лични средства, но цената в нотариалния акт е различна от реално платената, съдът ще обсъди дали можете да докажете истинската цена и произхода на парите със свидетели. В Определение № 2453 от 20.05.2024 г. по гр. д. № 857/2024 г. на ВКС, съдът допуска касационно обжалване именно заради съмнение дали свидетелски показания могат да опровергаят данните в нотариалния акт относно заплащането. Това означава, че ако имате свидетели, които знаят истинската сума и откъде са дошли парите, вашият иск има шанс, но трябва да се формулира правилно.
Ако съпругът ви се опитва да оспори вашите доказателства, съдът ще провери дали е спазено правилото за разпределяне на доказателствената тежест. В Определение № 4663 от 20.10.2025 г. по гр. д. № 1673/2025 г. на ВКС, съдът подчертава, че презумпцията за общо имущество трябва да бъде опровергана с конкретни доказателства за трансформация на лични средства. Ако съдът е приложил закона правилно и е анализирал доказателствата, касацията може да не бъде допусната. Това показва, че на първа и втора инстанция трябва да представите много силни доказателства, защото ВКС не преразглежда фактите, а само закона.
Ако сте представили нови доказателства пред въззивния съд (например нотариален акт за дарение или банков превод), съдът е длъжен да ги обсъди в мотивите си. В Определение № 4850 от 27.10.2025 г. по гр. д. № 4585/2024 г. на ВКС, касацията е допусната, защото въззивният съд е приел като доказателство нотариален акт, но въобще не е обсъдил съдържанието му в решението си. Това е сериозно нарушение. Ако съдът игнорира ключово доказателство за произхода на парите, решението му може да бъде отменено.
Ако спорът е за делба на имоти, където се твърди, че част от имота е лична, съдът определя идеалните части. В Определение № 96 от 5.03.2019 г. по гр. д. № 2742/2018 г. на ВКС, съдът потвърждава определянето на идеални части (по 1/2) за съделители, като не допуска касация, защото законът е приложен правилно. Това показва, че ако доказателствата за личния принос са ясни, съдът ще определи точните проценти на собственост.
Какво да направите стъпка по стъпка
Ако искате да защитите правото си върху имот, придобит с лични средства:
- Съберете всички банкови документи, които показват движението на парите. Търсете преводи от вашата сметка към сметката на продавача или към сметката на съпруга ви точно преди покупката.
- Ако парите са дошли от дарение или наследство, намерете нотариалния акт за дарение или наследствената книжка. Те са най-силното доказателство за личен произход.
- Ако сте платили реална цена, различна от тази в нотариалния акт, подгответе свидетели, които са присъствали при плащането или са знаели за сделката. Внимавайте – това е рискован ход, както показва практиката.
- Подайте иск за установяване на право на собственост или за делба, като изрично се позовате на член 23 от Семейния кодекс. В исковата молба опишете подробно пътя на парите.
- Ако съпругът ви се брани, той трябва да докаже, че парите са били общи или че вие сте се отказали от правото си върху имота. Без такова доказателство, презумпцията за общо имущество може да бъде разрушена от вашите доказателства.
Въпроси и отговори
Въпрос: Дали фактът, че имотът е записан на името на съпруга ми, означава автоматично, че е негово лично имущество?
Отговор: Не. По време на брака имот, записан само на единия съпруг, обикновено се смята за общо имущество, освен ако не се докаже, че е придобит с лични средства на този съпруг или е получен по наследство/дарение. Ако вие сте платили за него с лични пари, имате право да претендирате за собствеността или за част от нея.
Въпрос: Мога ли да докажа, че съм платил за имота, само с разказ на приятели?
Отговор: Свидетелските показания са допустими, но са слаби доказателства, особено ако противоречат на нотариалния акт. В Определение № 2453 от 20.05.2024 г. на ВКС се поставя въпросът дали свидетели могат да опровергаят данните в нотариалния акт. Практиката е стриктна – писмените доказателства (банкови преводи) са много по-силни.
Въпрос: Какво става, ако съм платил само 10 на сто от цената с лични пари?
Отговор: Ако частта ви е незначителна, съдът може да реши, че имотът е общо имущество. Нормата предвижда изключение за незначителни лични приноси. Трябва да прецените дали си струва да водите дело за малка част, или да търсите парично обезщетение.
Срокове и такси
Процедурата за касационно обжалване пред Върховния касационен съд е скъпа и има строги срокове. Според материалите, при допускане на касационно обжалване, жалбоподателят дължи държавна такса. В Определение № 2453 от 20.05.2024 г. таксата е в размер на 154.00 лв. В Определение № 4850 от 27.10.2025 г. таксата е 50 лв. за частна жалба. Срокът за внасяне е един седмичен срок от съобщението. Ако не внесете таксата в срок, жалбата се връща и делото се прекратява. Препоръчително е да се консултирате с адвокат преди да подадете жалба, за да оцените дали има реални основания за касация.
Тази страница се поддържа от невронната мрежа за данни на кантората. Тя е само информативна и не е правен съвет. За конкретен казус се консултирайте с адвокат.
Контакти на кантората: телефон +359 888 30 82 82, имейл law@rashkov.eu
Практика на ВКС и ВАС по чл. 23 СК
- Решение № 400 от 2.07.2025 г. на ВКС по гр. д. № 2688/2024 г — Увреждащо действие е всеки правен и фактически акт, с който се засягат права, които биха осуетили или затруднили осъществяване на правата на кредитора спрямо длъжника.
- Решение № 191 от 2.04.2025 г. на ВКС по гр. д. № 1356/2024 г — Жалбоподателката оспорва извода на съда, че при закупуване на процесния апартамент са вложени лични средства на нейния бивш съпруг П.