Продадоха ли ви част от имота без да ви питат? Как да защитите правата си като съсобственик
Представете си следната ситуация: имате имот, който е обща собственост с брат ви, съседи или бивши съпрузи. Един ден научавате, че другият собственик е продал своята идеална част на непознат човек. Не сте били уведомени, не сте имали възможност да купите тази част, а сега в имота ви влиза трето лице, което не познавате. Това е един от най-честите и болезнени конфликти в имотното право в България. Законът за собствеността предвижда специален механизъм, който ви защитава в такъв случай, но той работи само ако действате бързо и точно.
Откога да знам, че казусът е за мен
Този текст е за вас, ако се разпознавате в някой от тези житейски сценарии:
- Продали са ви част от имота, без да ви предложат да я купите първи, въпреки че сте съсобственик.
- Другият съсобственик е подписал декларация пред нотариус, че ви е предложил покупката, но вие никога не сте получавали такова предложение.
- Частта е продадена на цена, която е много по-висока от пазарната, или с уговорки, които са явно изгодни само за купувача и вредни за вас.
- Искате да изкупите тази част, за да станете единствен собственик или да предотвратите спорове с непознат съсобственик.
- Вече сте получили покана за изкупуване, но не сте сигурни дали срокът е изтекъл или как да платите сумата.
Какво казва законът — на човешки език
Разпоредбата в чл. 33 от Закона за собствеността е проста на идея, но сложна в изпълнението. Тя работи в три основни стъпки:
Първо, съсобственикът, който иска да продаде частта си, е длъжен да ви предложи покупката на същите условия, на които я предлага на трето лице. Това предложение трябва да е писмено и да е представено пред нотариуса, който извършва продажбата. Нотариусът не може да сключи сделката, ако не види доказателства, че ви е предложил покупката, и ако вие не сте отказали писмено.
Второ, ако нотариусът е получил неистинска декларация (тоест, че ви е предложили, но не е) или ако сделката е уговорена привидно (напр. с изкуствено завишена цена, за да не можете да я купите), вие имате право да изкупите тази част. Правото ви е да купите имота на действителните условия, а не на тези, които са били показани на хартия.
Трето, ако съдът ви признае правото на изкупуване, вие трябва да платите дължимата сума в месечен срок от влизането на решението в сила. Ако не го направите, решението на съда се обезсилва и вие губите правото си на изкупуване.
Какво показва практиката
Върховният касационен съд (ВКС) е разгледал десетки казуси по тази норма. Ето какво означава това за вас:
Ако спорът е за реална част от имот, а не за идеална част, съдът обсъжда дали регулацията е приложена. В Решение № 60112 от 12.10.2021 г. по гр. д. № 1042/2021 г. на ВКС се разглежда случай, в който искът за собственост е отхвърлен, защото границите в кадастъра не съвпадат с регулационния план. Това е важно, защото ако не можете да определите точно коя реална част е продадена, правото на изкупуване по чл. 33 ЗС може да е трудно за упражняване, ако не е ясно какво точно се продава.
Ако имотът е в режим на етажна собственост или има право на строеж, ситуацията е по-сложна. В Определение № 3308 от 27.06.2024 г. по гр. д. № 3364/2023 г. на ВКС се поставя въпросът дали правото на изкупуване по чл. 33 ЗС важи, когато се разпореждат с идеални части от поземлен имот и с право на строеж преди сградата да е завършена. Съдът допуска касационно обжалване, което означава, че тази тема е спорна и изисква внимателен правен анализ. Ако имате право на строеж, не действайте напосоки.
Ако продадената част е реална част от дворно място, а не идеална част от правото на собственост, съдът проверява дали регулацията е стабилизирана. В Решение № 43 от 6.07.2022 г. по гр. д. № 3263/2021 г. на ВКС се отхвърлят искове за собственост, защото регулацията е приложена и отчуждителното действие на плана е безусловно. Това показва, че ако имотът ви е засегнат от регулация, правата ви могат да бъдат ограничени, дори да сте собственик.
Ако другата страна твърди, че сте получили предложение, но вие не го помните, съдът изисква строки доказателства. В Определение № 2693 от 28.05.2025 г. по гр. д. № 556/2025 г. на ВКС се подчертава, че за да бъде допуснато касационно обжалване, неправилността трябва да е очевидна. Това означава, че ако съдът е приел, че сте получили предложението, въз основа на документи, е много трудно да оспорите това на по-горна инстанция, освен ако не докажете явна грешка.
Ако искате да изкупите частта, но не сте платили в срока, правото ви изчезва. Практиката е строга по отношение на месечния срок за плащане. Ако пропуснете този срок, решението на съда става безпредметно и не можете да го възстановите.
Какво да направите стъпка по стъпка
Ако научите, че част от имота ви е продадена без ваше знание:
- Незабавно съберете всички документи за имота: нотариални актове, скици, кореспонденция с другия съсобственик.
- Поискайте копие от нотариалния акт за продажбата на частта. Търсете декларацията на нотариуса дали е бил уведомен за предложението към вас.
- Консултирайте се с адвокат в рамките на два месеца от продажбата. Срокът за предявяване на иск по чл. 33, ал. 2 ЗС е двумесечен и е преклузивен. Ако го пропуснете, губите правото си.
- Подгответе иск за изкупуване. В него трябва да посочите, че декларацията е неистинска или че условията са привидни.
- Осигурете средства за плащане. Ако съдът реши в ваша полза, трябва да имате готовност да платите сумата в месечен срок.
Ако сте съсобственик, който иска да продаде частта си:
- Изпратете писмено предложение до всички останали съсобственици. Използвайте начин за връчване, който можете да докажете (препоръчано писмо с обратна разписка).
- Изчакайте отговор. Ако не отговорят в разумен срок или откажат, запазете доказателствата за това.
- Представете тези доказателства пред нотариуса преди сключването на сделката.
- Бъдете честни относно условията. Ако уговорите привидно висока цена, за да избегнете изкупуването, рискувате сделката да бъде развалина по иск на съсобственик.
Въпроси и отговори
Въпрос: Какво става, ако не знам, че имотът ми е продаден?
Отговор: Срокът от два месеца започва да тече от момента на продажбата, а не от момента, в който научавате за нея. Затова е критично да следите за промени в имотния регистър или да имате доверен човек, който да следи за вас.
Въпрос: Мога ли да купя частта на по-ниска цена, отколкото е пазарната?
Отговор: Не. Правото на изкупуване е при действително уговорените условия. Ако сделката е била привидна (напр. цена 1 лев, но реално платени 50 000 лева), вие купувате на реалната цена. Ако цената е била реална, но висока, вие трябва да я платите, за да упражните правото си.
Въпрос: Трябва ли да плащам адвокатски разноски, ако загубя делото?
Отговор: Да. В Решение № 60112 от 12.10.2021 г. на ВКС ищците са осъдени да платят разноски на ответниците. Ако загубите делото за изкупуване, вероятно ще трябва да поемете разноските на другата страна.
Срокове и такси
Срокът за предявяване на иск по чл. 33, ал. 2 ЗС е два месеца от продажбата. Този срок не може да бъде възстановен.
Срокът за плащане на изкупната сума е един месец от влизането на решението в сила.
Държавната такса за касационно обжалване варира в зависимост от стойността на спора. В Определение № 3308 от 27.06.2024 г. на ВКС таксата е определена в размер на 2 120 лв. за конкретен казус. Точната сума се изчислява по Закона за държавните такси.
Разноските за адвокатско възнаграждение се присъждат на печелившата страна. В Определение № 2693 от 28.05.2025 г. на ВКС са присъдени 1500 лв. разноски за касационно производство.
Тази страница се поддържа от невронната мрежа за данни на кантората. Тя е само информативна и не е правен съвет. За конкретен казус се консултирайте с адвокат.
Контакти на кантората: телефон +359 888 30 82 82, имейл law@rashkov.eu
Практика на ВКС и ВАС по чл. 33 ЗС
- Решение № 206 от 12.07.2010 г. на ВКС по гр. д. № 240/2010 г — Поддържат се оплаквания за противоречие с материалния закон, необоснованост и съществено нарушение на процесуалните правила с искане за отмяна на въззивното решение и прекратяване на производството по иска по чл.
- Решение № 368 от 2.07.2009 г. на ВКС по гр. д. № 903/2008 г — Изкупуването е възможно само при действителен договор за продажба.