Община ли е наредила да съборите вашата постройка? Ето какво трябва да проверите веднага
Много собственици на имоти се сблъскват с неприятната ситуация да получат заповед от кмета за премахване на изградено от тях съоръжение, навес, ограда или малка постройка. Често това става, защото строителството е било извършено без разрешение или с отклонения от него. Този тип спорове са изключително чести, защото границата между „търпим строеж“, „преместваем обект“ и „незаконен строеж“ е тънка и често зависи от конкретните обстоятелства на терена и вида на обекта. Ако сте получили такава заповед, не бързайте да събарявате. Правилата за премахване на незаконни строежи от четвърта до шеста категория са строго регламентирани и общината не винаги действа в рамките на закона.
Откога да знам, че казусът е за мен
Тази информация е релевантна за вас, ако:
- Получили сте заповед от кмета на общината или упълномощено длъжностно лице за премахване на строеж, който не е голяма жилищна сграда (например навес, подпорна стена, бетонна площадка, павилион или част от постройка).
- В заповедта се твърди, че обектът е незаконен по смисъла на чл. 225, ал. 2 от Закона за устройство на територията (ЗУТ).
- Строителството е извършено преди години и вие смятате, че то е „търпимо“ или е било разрешено като преместваем обект.
- Заповедта е издадена от областния управител или началника на РДНСК, а не от кмета, въпреки че обектът е малък.
- Не сте получили констативен акт преди издаването на заповедта или не сте имали възможност да подадете възражения.
Какво казва законът — на човешки език
Разпоредбата, която регулира този процес, е чл. 225а от ЗУТ. Тя определя кой има право да издаде заповед за премахване и какъв е редът. Ето най-важните моменти, разказани просто:
Кой издава заповедта? Заповедта за премахване на строежи от четвърта до шеста категория (това са по-малките обекти, не големите жилищни блокове или индустриални сгради) се издава от кмета на общината или от негов упълномощен служител. Важно е да се знае, че ако обектът е от по-висока категория, компетентността е друга.
Как се издава? Заповедта не се появява от нищото. Тя трябва да е базирана на констативен акт, съставен от инспекторите по строителен надзор. Този акт трябва да ви бъде връчен, а вие имате право да подадете възражения в срок от 7 дни. Ако нарушителят е неизвестен, актовете се поставят на строежа и в общината.
Какво става, ако не събарите? Ако не изпълните заповедта доброволно, общината я изпълнява принудително. Разходите за премахването се поемат от извършителя на незаконното строителство, но законът предвижда, че те могат да се търсят и от други лица — строителя, проектанта, лицето, упражнило надзор, или възложителя. Общината издава заповед за незабавно изпълнение, за да си събере парите.
Какво показва практиката
Върховният административен съд (ВАС) е разгледал десетки подобни казуси. Ето какво трябва да знаете от реалните решения:
- Ако обектът е малък, не го бъркайте с голяма сграда. В Решение № 9300 от 28.07.2016 г. по адм. д. № 4305/2016 г. на ВАС, II о., съдът отменя заповед, защото „подпорна стена с навес“ не е сграда от първа категория. Ако общината или РДНСК са издали заповед, базирайки се на грешна категория, тя е нищожна. Проверете дали обектът ви наистина попада в четвърта до шеста категория.
- Разрешение за преместваем обект не е панацея, ако сте отклонили. В Решение № 14489 от 3.12.2014 г. по адм. д. № 6775/2014 г. на ВАС, II о., съдът отменя заповед за премахване на „Парк кафе-бистро“. Въпреки че е имало разрешение за поставяне като преместваем обект, заповедта е била незаконосъобразна, защото отклоненията не са били съществени или процедурата е била грешна. Ако имате разрешение, съдът ще прецени дали реалното изпълнение съвпада с него.
- Търпимият строеж не се събаря, дори да няма книжа. В Решение № 1327 от 31.01.2014 г. по адм. д. № 10305/2013 г. на ВАС, II о., съдът потвърждава, че ако строежът е допустим по действащите планове по време на изграждането му, той е „търпим“. Статутът на търпимост изключва премахването, дори да липсват строителни книжа. Общината е длъжна да провери това служебно.
- Културните зони не правят автоматично обекта от първа категория. В Решение № 10295 от 4.10.2016 г. по адм. д. № 4111/2016 г. на ВАС, II о., съдът решава, че „бетонова площадка“ в охранителна зона на културна ценност не е сграда от първа категория. Само защото имотът е в специална зона, не означава, че обектът автоматично попада в категория, която изисква заповед от друг орган.
- Липсата на проекти не винаги означава незаконност за премахване. В Решение № 2459 от 9.03.2015 г. по адм. д. № 15073/2014 г. на ВАС, II о., се разглежда въпросът за липсата на одобрени инвестиционни проекти. Съдът анализира дали липсата на документи води до задължително премахване, или има други правни възможности.
Какво да направите стъпка по стъпка
Ако сте получили заповед за премахване, действайте бързо и методично:
- Не събаряйте нищо доброволно, преди да сте консултирали адвокат. Доброволното изпълнение лишава правото ви да оспорвате разходите за принудително премахване.
- Проверете кой е издал заповедта. Ако е кметът, проверете дали обектът е от четвърта до шеста категория. Ако е РДНСК, проверете дали обектът не е от по-ниска категория, за която компетентен е кметът.
- Проверете дали сте получили констативен акт и дали сте подали възражения в 7-дневния срок. Ако не сте, заповедта може да е издадена при нарушение на процедурата.
- Съберете доказателства за търпимост. Ако строежът е изграден отдавна и е бил допустим по тогавашните планове, потърсете архивни документи от общината.
- Оспорете заповедта в административния съд по местонахождение на имота. Срокът за обжалване е 14 дни от връчването.
Въпроси и отговори
Въпрос: Мога ли да поискам обезщетение, ако съборят моята постройка?
Отговор: Ако заповедта е отменена като незаконосъобразна, можете да претендирате разноски и обезщетение за причинените вреди от незаконното действие на администрацията, но това е отделно производство.
Въпрос: Какво става, ако не знам кой е строил?
Отговор: Ако нарушителят е неизвестен, заповедта се поставя на строежа. Вие като собственик на имота може да бъдете привлечен като заинтересовано лице, но отговорността за разходите по чл. 225а, ал. 5 е за извършителя, строителя или възложителя.
Въпрос: Търпимият строеж ли е същото като легализирания?
Отговор: Не. Търпимият строеж не се легализира, но не може да бъде премахнат, защото е бил допустим по време на изграждането си. Легализираният има издадено разрешение за ползване.
Срокове и такси
За обжалване на заповед за премахване пред административния съд срокът е 14 дни от връчването на акта. Държавната такса за жалба срещу акт на общински орган или РДНСК е в размер, определен от Тарифата за държавните такси, събирани при съдебни дела. При успешно обжалване разноските за адвокат и такси се възлагат в полза на жалбоподателя, както е видно от практиката на ВАС (напр. Решение № 14489 от 3.12.2014 г., където са присъдени 4070 лв. разноски).
Тази страница се поддържа от невронната мрежа за данни на кантората. Тя е само информативна и не е правен съвет. За конкретен казус се консултирайте с адвокат.
Контакти на кантората: телефон +359 888 30 82 82, имейл law@rashkov.eu
Практика на ВКС и ВАС по чл. 225 ЗУТ
- Решение № 9302 от 2.09.2015 г. на ВАС по адм. д. № 14352/2014 г — Мотивите не могат да представляват общи разсъждения, а следва да бъдат конкретни съображения на административния орган относими към фактите по случая и приложимата материалноправна административна норма.
- Решение № 12074 от 13.10.2014 г. на ВАС по адм. д. № 7136/2014 г — Въздушните кабелни мрежи като електронни съобщителни мрежи са част от техническата инфраструктура – строеж по смисъла на § 5, т.