Спорове по ЗУТ (ВАС) — какво означава практиката за вас
В какви житейски ситуации засяга и вас
- Ако имате спор с бивш съпруг или съсобственик за раздел на имот, в който е построена сграда без строителни книжа, съдът не може просто да я раздели, докато не се установи дали е законна или търпима.
- Ако общината е отменила вашата заповед за строеж или е отказала да я презавери, имате право да оспорите това пред съд, но трябва да знаете точно кои документи липсват и защо отказът е незаконосъобразен.
- Ако сте получили заповед за премахване на обект, който вие считате за преместваемо съоръжение, а не за незаконен строеж, практиката на Върховния административен съд защитава правата ви, ако класификацията на обекта е грешна.
- Ако сте участвали в обществена поръчка за строителство и смятате, че условията са били ограничителни, или ако община е прекратила поръчка, можете да търсите защита, но само при спазване на строги срокове и формалности.
Кога се уважават жалби срещу премахване на строителни обекти
Ако кметът или началникът на строителния контрол ви е наредил да премахнете обект, който сте поставили в имота си, съдът обсъжда дали обектът наистина попада в категорията „незаконен строеж“. В практиката на Върховния административен съд е прието, че собственикът на терена може да бъде адресат на такава заповед, но само ако обектът отговаря на законовите критерии за строеж. Например, в Решение № 6500 от 3.06.2015 г. на ВАС по адм. д. № 3841/2015 г. съдът приема, че ако обектът е преместваемо съоръжение, а не строеж, заповедта за премахване е незаконосъобразна. Това е важно за вас, ако сте поставили детска площадка, беседка или друго съоръжение, което не е вкопано трайно в земята.
Също така, ако срещу вас е издадена заповед за премахване, но вие сте подали молба за узаконяване по старите правила, съдът проверява дали производството по узаконяване е приключило с влязъл в сила отказ. В Решение № 15373 от 4.12.2012 г. на ВАС по адм. д. № 9118/2012 г. се посочва, че на премахване подлежат само тези незаконни строежи, за които процедурата по узаконяване е приключила с отказ. Ако процедурата все още тече, заповедта за премахване може да бъде отменена.
Как се изчислява възможността за делба на имот с незаконна сграда
Ако искате да разделите имот с бивш партньор или наследник, в който има сграда без разрешение за строеж, съдът не може да игнорира липсата на строителни книжа. Нормите на Закона за устройство на територията са императивни. Това означава, че ако има спор за законността на сградата, съдът е длъжен служебно да назначи експертиза, за да установи дали сградата е законна или е търпима. В Решение № 109 от 8.04.2014 г. на ВКС по гр. д. № 7365/2013 г. се подчертава, че преди да допусне делба, съдът трябва да проведе изследване за допустимостта на строежа. Ако не се направи това, решението за делба може да бъде отменено.
За вас това означава, че не можете да разчитате на бързо разделяне на имота, ако сградата е проблемна. Процесът ще се забави, докато експертите преценят дали сградата може да остане там според действащия план или плана, действал по време на построяването ѝ.
Какво става, ако общината откаже презаверяване на разрешение за строеж
Ако имате разрешение за строеж, което е изтекло, и искате да го презаверите, главният архитект може да откаже. Често отказите се мотивират с липса на нови становища от екологичните органи. Върховният административен съд разграничава издаването на ново разрешение от презаверяването на старо. В Решение № 15084 от 8.12.2017 г. на ВАС по адм. д. № 4770/2017 г. се приема, че за презаверяване не се изисква нова строителна документация и не се прави нова оценка на проекта. Достатъчно е да са спазени сроковете и изискванията по чл. 153 от ЗУТ.
Ако отказът ви е основан на изискване за нова екологична оценка, която не е била нужна за първоначалното разрешение, имате добри шансове да спечелите делото. Съдът ще проверява дали отказът е бил обоснован само с формални пречки, които не са съществували при първоначалното издаване на документа.
Можете ли да искате обезщетение от общината за отменено разрешение
Ако сте построили нещо, разчитайки на разрешение за строеж, което по-късно е отменено от съда, вие може да понесете големи финансови загуби. Законът за отговорността на държавата и общините за вреди позволява да искате обезщетение. В Решение № 8208 от 4.07.2016 г. на ВАС по адм. д. № 9502/2015 г. се пояснява, че дори ако отмененият акт е бил благоприятен за вас (разрешение за строеж), вие имате право да търсите вреди, ако сте претърпели реални загуби.
Важно е да се отбележи, че искът за обезщетение може да се предяви след като актът е отменен. Ако актът е нищожен, констатирането на нищожността може да стане и в самия процес по обезщетяване. Трябва да докажете, че сте полагали грижа и че вредите са пряка последица от незаконосъобразното действие на администрацията.
Как да оспорите промени в устройствения план или отказ за участие в поръчка
Ако сте собственик на имот и общината променя плана, който засяга вашия имот, или ако сте участник в обществена поръчка и смятате, че сте ощетени, процедурите са различни. За териториалноустройствени актове, правото на оспорване имат само лицата, записани като собственици в имотния регистър. В Решение № 12626 от 1.10.2013 г. на ВАС по адм. д. № 7008/2013 г. се приема, че съпругът, на чието име не е записан имотът, няма право да оспорва решението, дори да е съсобственик по закон.
При обществени поръчки за строителство, възложителите (общините) имат свобода да определят условия, но те не трябва да ограничават конкуренцията необосновано. В Решение № 11472 от 4.09.2020 г. на ВАС по адм. д. № 4530/2020 г. се приема, че критериите за подбор трябва да са съобразени с обема на поръчката. Ако изискванията са прекалено строги и не са нужни за изпълнението, поръчката може да се обжалва.
Какво да подготвите преди искане/жалба
- Съберете всички документи за имота: скици, кадастрални карти, стари разрешения за строеж и кореспонденцията с общината или строителния контрол.
- Проверете дали имате право да оспорвате акта. За имоти това става само ако сте вписани като собственици, а за поръчки – ако сте били участник или потенциален участник.
- Ако спорът е за делба на имот с проблемна сграда, подгответе се за разходи за съдебно-техническа експертиза, тъй като съдът ще я назначи служебно.
Въпроси и отговори
Въпрос: Мога ли да оспорвам заповед за премахване, ако съм подал молба за узаконяване преди години?
Отговор: Да, ако производството по узаконяване не е приключило с влязъл в сила отказ. Съдът проверява дали процедурата е все още висяща.
Въпрос: Трябва ли да наемам адвокат за спорове по ЗУТ пред ВАС?
Отговор: Да, административните производства са сложни и изискват спазване на строги срокове и формалности, които са специфични за административния процес.
Въпрос: Мога ли да поискам обезщетение, ако общината е отменила моето разрешение за строеж?
Отговор: Да, можете да предявите иск за вреди, но трябва да докажете реалните разходи и загуби, които сте претърпели в резултат на незаконосъобразния акт.
Тази страница се поддържа от невронната мрежа за данни на кантората. Тя е само информативна и не е правен съвет. За конкретен казус се консултирайте с адвокат.
Контакти на кантората: телефон +359 888 30 82 82, имейл law@rashkov.eu