Защо договорът за имот е невалиден, ако не е с нотариус?
Много хора смятат, че устната договорка или обикновеният писмен договор, подписан в две копия, е достатъчен, за да станат собственици на апартамент или къща. Това е една от най-скъпите грешки в българското право. Ако сте купили имот без нотариална форма, вие не сте станали собственик, а сте останали с право на вземане, което може да изгубите, ако продавачът продаде имота на друг или ако кредиторите му го запорират. Този спор е изключително чест, защото много сделки се сключват бързо, с доверие между роднини или под натиск за бърза продажба, без да се спазват строгите изисквания за форма.
Откога да знам, че казусът е за мен
Ако се сблъскате с някоя от следните ситуации, нормата за нотариална форма ви засяга пряко:
– Купили сте имот с обикновен договор, подписан само с две свидетели или без нотариус, и сега продавачът отказва да ви прехвърли собствеността или иска по-висока цена.
– Продали сте имот с обикновен договор, получили сте парите, но купувачът не иска да плати остатъка, а вие вече сте предали ключовете и имотът е зает от него.
– Получили сте пълномощно за продажба на имот, което не е нотариално заверено, и сте сключили сделка с трето лице, което сега оспорва сделката.
– Дарили сте имот на дете или роднина с обикновен писмен договор и сега възниква спор дали дарението е валидно или дали имотът може да се върне.
– Имате договор за прехвърляне на имот срещу издръжка, който не е с нотариална форма, и сега се спори дали сте придобили собственост или само право на ползване.
Какво казва законът на човешки език
Законът за задълженията и договорите поставя ясно правило: за да прехвърлите собственост върху недвижим имот или да учредите друго вещно право върху него, договорът задължително трябва да е извършен с нотариус. Това не е просто формалност. Нотариусът проверява дали имотът е свободен от тежести, дали продавачът е действително собственик и дали сделката не е уловка за измама. Ако договорът не е с нотариална форма, той е нищожен. Това означава, че правният ефект на прехвърляне на собствеността не настъпва, дори да сте платили пълната цена и да живеете в имота от години. Законът защитава правната сигурност в оборота, като гарантира, че всеки, който купува имот, може да разчита на данните в имотния регистър, които се водят само въз основа на нотариални актове.
Какво показва практиката
Върховният касационен съд е разгледал десетки казуси по тази норма. Ето какво означава практиката за вас:
Ако имате пълномощно за продажба на имот, което не е нотариално заверено, съдът ще приеме, че сделката е невалидна. В Тълкувателно решение № 5 от 12.12.2016 г. на ВКС по тълк. д. № 5/2014 г. се подчертава, че нотариалното удостоверяване на съдържанието на пълномощното е допълнителна гаранция за правата на упълномощителя и за правната сигурност на гражданския оборот. Без тази заверка, пълномощникът няма правна основа да разпорежда с имота, и сделката пада.
Ако сте купили имот с обикновен договор, а продавачът го е продал на трето лице с нотариален акт, съдът ще защити третото лице. В Решение № 681 от 15.12.2009 г. на ВКС по гр. д. № 2478/2008 г. се потвърждава, че собствеността се придобива само чрез нотариален акт. Вашата обикновена сделка ви дава право да търсите обезщетение от продавача, но не и да вземете имота от добросъвестния купувач с нотариален акт.
Ако спорът е за давност на вземане по обикновен договор за имот, съдът ще разгледа дали плащанията са прекъсвали давността. В Определение № 4287 от 27.09.2024 г. на ВКС по гр. д. № 281/2024 г. се обсъжда прекъсване на давност чрез конклудентни действия като плащания по изпълнително дело. Това показва, че дори при невалидна сделка, паричните отношения между страните се регулират по общите правила за задължения.
Ако оспорвате сделка, сключена от пълномощник, съдът ще провери дали пълномощното е регистрирано в системата на Нотариалната камара. В Тълкувателно решение № 5 от 12.12.2016 г. се посочва, че регистърът “Единство” осигурява възможност за справка и гарантира, че пълномощникът не злоупотребява с правата си. Липсата на регистрация или на изрична воля в пълномощното води до нищожност.
Ако искате да прогласите нищожност на договор за имот, сключен без нотариус, съдът ще приеме иска само ако сте пряко засегнати. В Решение № 159 от 14.09.2009 г. на ВКС по гр. д. № 802/2007 г. се уточнява, че искът на трето лице за прогласяване нищожност е допустим само при определени условия, свързани с прякото засягане на неговите права.
Какво да направите стъпка по стъпка
Ако искате да придобиете имот:
– Никога не подписвайте окончателен договор за продажба без нотариус.
– Преди да платите, проверете в имотния регистър дали имотът е свободен от ипотеки, забрани за отчуждение и други тежести.
– Ако продавачът действа чрез пълномощник, изисквайте нотариално заверено пълномощно, което да е регистрирано в системата на Нотариалната камара.
– Уверете се, че в пълномощното е изрично посочено, че пълномощникът има право да продава конкретния имот.
Ако сте продали имот с обикновен договор и купувачът не плаща:
– Изпратете му писмено покана за плащане с краен срок.
– Ако не плати, заведете иск за разваляне на договора и връщане на имота, като едновременно заявите иск за обезщетение за ползването.
– Бъдете подготвени, че съдът ще обяви договора за нищожен, което означава, че трябва да върнете получените пари, а вие да си вземете имота обратно.
Ако сте купили имот с обикновен договор и продавачът го е продал на друг:
– Заведете иск за обезщетение за причинените вреди от неизпълнението на договора.
– Проверете дали продавачът е извършил престъпление против имуществото и подайте сигнал в полицията, ако има данни за измама.
– Не очаквайте да получите имота от третото лице, ако то е добросъвестно и е сключило нотариален акт.
Въпроси и отговори
Въпрос: Мога ли да стана собственик, ако живея в имота 10 години с обикновен договор?
Отговор: Не. В българското право придобивната давност за недвижими имоти изисква владение с волята на собственик, но липсата на нотариален акт прави първоначалното придобиване нищожно. Съдът обикновено не признава собственост чрез давност при липса на валидно правно основание за владението.
Въпрос: Дарението на имот с обикновен договор е ли валидно?
Отговор: Не. Дарението на недвижим имот също изисква нотариална форма. Без нея дарението е нищожно и дарителят може да си върне имота по всяко време, дори да е предал ключовете.
Въпрос: Какво става, ако пълномощното е заверено само за подписа, а не за съдържанието?
Отговор: Съгласно практиката, изразена в Тълкувателно решение № 5 от 12.12.2016 г., за разпореждане с имоти е необходимо нотариално удостоверяване и на съдържанието. Заверка само на подписа не е достатъчна и сделката е невалидна.
Срокове и такси
В предоставения материал не са посочени конкретни срокове за обжалване или размери на държавни такси, специфични само за чл. 18 ЗЗД, тъй като нормата е материалноправна, а не процесуална. Общите срокове за касационно обжалване са 1 месец от обявяването на въззивното решение, а таксите зависят от стойността на имота и се определят по Закона за държавните такси. За точни изчисления за вашия казус е необходимо да се консултирате с адвокат, тъй като те се променят в зависимост от вида на иска и инстанцията.
Тази страница се поддържа от невронната мрежа за данни на кантората. Тя е само информативна и не е правен съвет. За конкретен казус се консултирате с адвокат.
Контакти на кантората: телефон +359 888 30 82 82, имейл law@rashkov.eu
Практика на ВКС и ВАС по чл. 18 ЗЗД
- Решение № 516 от 2.08.2024 г. на ВКС по гр. д. № 257/2023 г — Изхождайки от това разрешение, както и вземайки предвид, че кадастралната карта няма вещно – отчуждително действие и съответно нанасянето на имот в рамките на отклонението, допустимо по чл.
- Решение № 426 от 2.07.2010 г. на ВКС по гр. д. № 687/2009 г — С последното е отхвърлен иска, предявен от касатора против К.