Какво става, ако продавачът на апартамент се разкае и откаже да подпише окончателния договор?
Представете си типична ситуация: намирате идеалния имот, сключвате предварителен договор, плащате задатък или капаро, но когато идва моментът за финалното подписване пред нотариус, продавачът изчезва, иска по-висока цена или просто отказва да се яви. Това е един от най-честите правни спорове в България. Много хора смятат, че ако нямат окончателен договор, нямат и права. Това е грешка. Законът за задълженията и договорите (ЗЗД) предвижда специален механизъм, който ви защитава именно в такива случаи, стига предварителният договор да е сключен правилно.
Откога да знам, че казусът е за мен
Ако някоя от следните ситуации ви е позната, разпоредбата за предварителния договор е ключова за вашия случай:
- Сключили сте договор за покупко-продажба на имот, но не пред нотариус, а само в писмена форма, и другата страна отказва да го изпълни.
- В договора пише, че страните се задължават да сключат окончателен договор на конкретна дата, но тази дата е пропусната или едната страна се е отказала.
- Платили сте сума като „задатък“ или „капаро“ по предварителен договор и искате да си ги върнете или да задържите парите на другата страна.
- Другата страна твърди, че договорът е нищожен, защото не е нотариален, докато вие твърдите, че той ви задължава да сключите окончателния акт.
- Искате да принудите продавача или купувача да сключи окончателния договор чрез съда, защото доброволно отказва.
Какво казва законът — на човешки език
Законът прави ясно разграничение между два вида договори за имоти. Първият е окончателният договор, който прехвърля собствеността и задължително се подписва пред нотариус. Вторият е предварителният договор. Той не прехвърля собствеността, но създава задължение за бъдещо сключване на окончателния договор.
Законът изисква три основни неща от предварителния договор, за да е валиден и да ви защитава:
- Трябва да е в писмена форма. Не е нужно да е нотариален, но трябва да е подписан на хартия.
- Трябва да съдържа „съществените условия“ на окончателния договор. Това означава, че в него трябва да пише кой продава, кой купува, кой е имотът (точно описание) и каква е цената. Ако липсва някое от тези условия, договорът може да се тълкува като невалиден или като липсващ.
- Ако едната страна откаже да подпише окончателния договор, другата страна има право да заведе иск в съда. Ако съдът уважи иска, се счита, че окончателният договор е сключен в момента, в който решението влезе в сила. Тоест, съдията „подписва“ вместо отказалата се страна.
Какво показва практиката
Върховният касационен съд (ВКС) е разгледал десетки подобни казуси. Ето какво означава това за вас, базирано на реални решения:
Ако искате да задържите парите на продавача, който е отказал да продаде, съдът обсъжда дали имате право на обезщетение за неизпълнение. В Решение № 40 от 23.04.2020 г. по т. д. № 2110/2019 г. на ВКС е прието, че от момента на неизпълнението на предварителния договор възникват права за купувача. Той може да избере дали да развали договора, или да поиска обявяването му за окончателен. Важно е да се отбележи, че в този конкретен случай искът е бил отхвърлен, защото не са били спазени процесуалните изисквания за доказване на вземането, но принципът на избора остава валиден.
Ако в предварителния договор има уговорки за погасяване на стари дългове или други условия, които не са влезли в окончателния договор, съдът проверява дали те са били част от съществените условия. В Определение № 63 от 31.01.2018 г. по т. д. № 2240/2017 г. на ВКС се посочва, че страните могат да уредят и други отношения извън съществените условия. Това означава, че ако сте уговорили нещо специфично в предварителния договор, то може да има правно значение, дори да не е изрично повторено в окончателния акт, стига да не противоречи на закона.
Ако спорът е за неустойка за забавяне при строителство или доставка, свързана с предварителен договор, съдът преценява дали неустойката е прекомерна. В Определение № 1769 от 10.04.2024 г. по гр. д. № 3283/2023 г. на ВКС се допуска касационно обжалване именно заради въпроса за нищожност на неустойка, която накърнява добрите нрави. Ако смятате, че глобата, която ви искат, е абсурдно висока, има шанс съдът да я намали или да я обяви за невалидна.
Ако имате два договора с една и съща дата между едни и същи страни, но с различни имена, съдът не ги приема автоматично като един и същ. В Определение № 63 от 31.01.2018 г. по т. д. № 2240/2017 г. се подчертава, че трябва да се установи действителната воля на страните. Не разчитайте на имената на документите, а на съдържанието им.
Ако продавачът твърди, че договорът е нищожен, защото не е нотариален, съдът обикновено отхвърля това възражение за предварителния договор. В Решение № 112 от 12.03.2009 г. по гр. д. № 6072/2007 г. на ВКС се потвърждава, че предварителният договор за имот играе ролята на „обещание“ и не изисква нотариална форма, за да е валиден, стига да е в писмена.
Какво да направите стъпка по стъпка
Ако вие сте пострадалата страна (купувач или продавач, който иска да сключи сделката):
- Проверете дали предварителният договор е в писмена форма и съдържа имот, страни и цена.
- Изпратете официално покана за подписване на окончателния договор чрез нотариус или препоръчано писмо. Това е задължително, за да докажете, че другата страна е в забавяне.
- Ако другата страна не се яви или откаже, съберете доказателства за отказ (протоколи от нотариуса, писма).
- Заведете иск в районния съд по местонахождението на имота. Искът е за „сключване на окончателен договор“ или за „разваляне на договора и връщане на суми“.
- Ако искате да запазите имота, поискайте обезпечителна мярка (забрана за прехвърляне), за да не може продавачът да го продаде на трето лице, докато трае делото.
Ако вие сте страната, която се брани (отказали сте да подпишете):
- Проверете дали предварителният договор е валиден. Липсва ли цена? Липсва ли описание на имота? Ако да, договорът може да е нищожен.
- Проверете дали сте получили покана за подписване. Ако не сте, не сте в неизпълнение.
- Ако сте получили покана, но не сте могли да се явите по уважителна причина (болест, командировка), подгответе доказателства за това.
- Ако искате да развалите договора, направете го изрично и писмено, преди да е предявен иск, ако е възможно.
Въпроси и отговори
Въпрос: Трябва ли предварителният договор да е нотариален?
Отговор: Не. Законът изисква само писмена форма. Нотариалната форма е нужна само за окончателния договор, който прехвърля собствеността.
Въпрос: Мога ли да продам имота на друг, ако имам предварителен договор?
Отговор: Технически можете да сключите нов договор, но това е нарушение на задължението ви към първия купувач. Първият купувач може да заведе иск за сключване на окончателен договор и ако съдът го уважи, втората сделка може да се окаже проблемна или да ви дължи обезщетение.
Въпрос: Какво става, ако не сме уговорили точната дата за подписване?
Отговор: Ако липсва дата, но има воля за сключване, съдът може да определи разумно време или да приеме, че договорът е валиден, ако останалите съществени условия са налице. Но липсата на дата усложнява доказването на неизпълнението.
Въпрос: Връщат ли се парите, ако съдът развали договора?
Отговор: Да, ако договорът се развали, всяка страна трябва да върне полученото от другата. Ако вие сте платили капаро, той се връща. Ако вие сте получили капаро и сте в неизпълнение, може да го задържите като обезщетение, ако договорът предвижда това.
Срокове и такси
Размерът на държавните такси и адвокатските възнаграждения зависи от стойността на иска и инстанцията. В предоставените материали се споменават конкретни суми за реални казуси, които дават ориентация:
- За въззивна жалба държавната такса може да бъде в размер на 520 лв. (както в Решение № 40 от 23.04.2020 г.).
- За касационно обжалване държавната такса е била 550 лв. (в същото решение).
- Адвокатските разноски за представителство пред ВКС са били 1200 лв., а за по-долните инстанции — по 2400 лв. за всяка (Решение № 40 от 23.04.2020 г.).
- В друг казус (Определение № 63 от 31.01.2018 г.) адвокатското възнаграждение за касационната инстанция е било 600 лв.
- В трети казус (Определение № 1843 от 26.06.2023 г.) разноските за касационното производство са били 1500 лв.
Важно е да се отбележи, че тези суми са примерни и зависят от конкретния спор, стойността на имота и договореното с вашия адвокат. Държавните такси се определят по тарифа, а адвокатските възнаграждения — по договор.
Тази страница се поддържа от невронната мрежа за данни на кантората. Тя е само информативна и не е правен съвет. За конкретен казус се консултирайте с адвокат.
Контакти на кантората: телефон +359 888 30 82 82, имейл law@rashkov.eu