Наемателят не връща имота и не плаща: как да си върнете правата по чл. 233 от ЗЗД
Един от най-честите и болезнени спорове в практиката на кантората ни е ситуацията, в която наемният договор е изтекъл или е прекратен, но наемателят продължава да държи имота. Той не го връща доброволно, не плаща наем за периода след изтичането на срока и често твърди, че има право да остане там, защото е вложил средства в ремонта или защото има друг спор с вас. За собственика това е ситуация на загубен контрол над собствеността и ежедневни финансови загуби. За наемателя това е риск от съдебен иск, обезщетения и принудително изпълнение. Този материал е написан за вас – клиента, който търси ясно решение, а не за юристи, които търсят цитати. В съседния ни сайт, предназначен за съдици и колеги, сме анализирали дълбоко правната доктрина. Тук ще ви обясним на човешки език какво означава чл. 233 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) за вашия джоб и за вашите нерви.
Откога да знам, че казусът е за мен
Ако се разпознаете в някой от тези сценарии, нормата на чл. 233 ЗЗД е ключова за вашия случай:
- Договорът за наем е изтекъл по време, но наемателят не е върнал ключовете и продължава да живее или да ползва обекта.
- Наемодателят е прекратил договора с предизвестие, но наемателят игнорира искането за освобождаване на имота.
- Наемателят е напуснал имота, но го е оставил в лошо състояние – счупени врати, разбита дограма, изпочупени мебели или замърсявания, които изискват ремонт.
- Наемателят твърди, че не дължи обезщетение за ползването след края на договора, защото не е бил вписан като собственик в имотния регистър или защото има друг спор за собственост.
- Вие сте наемател и наемодателят ви иска огромна сума за „вреди“, които според вас са естествено износване или са причинени от трети лица, за които не отговаряте.
Какво казва законът – на човешки език
Разпоредбата на чл. 233 от ЗЗД е кратка, но мощна. Тя урежда две основни задължения на наемателя, които не изчезват с края на договора.
Първото задължение е да върне вещта. Това не е просто формалност. Ако имотът е нает, а договорът е прекратен, наемателят е длъжен да го върне. Ако не го направи, той дължи обезщетение за вредите, причинени на имота през времето, в което го е ползвал. Законът създава важно предположение: докато не се докаже противното, се смята, че имотът е бил предаден в добро състояние. Това означава, че ако наемодателят намери повреди при връщането, тежестта за доказване, че те са възникнали по независещи от наемателя причини, пада върху наемателя.
Второто важно правило е, че наемателят отговаря не само за своите действия, но и за действията на хората от неговото домакинство и за неговите поднаематели. Ако детето му счупи прозорец или поднаемателят му разруши пода, наемателят дължи обезщетение на собственика.
Трето, наемателят има задължение да съобщава незабавно за повреди или посегателства. Ако скрие проблем, който се влошава, това може да се тълкува като негова вина.
Какво показва практиката
Върховният касационен съд (ВКС) е разгледал десетки дела по тази норма. Ето какво означава това за вас, базирано на конкретни решения:
Ако наемодателят е и собственик, това не променя реда за защита. В Определение № 5738 от 10.12.2024 г. по гр. д. № 2071/2024 г. на ВКС е прието, че фактът, че наемодателят е собственик, е „изцяло ирелевантен“ за избора на ред за защита. Това означава, че ако сте собственик и наемодател, можете да предявите иск по чл. 233 ЗЗД за връщане на имота и обезщетение, без да е нужно да водите отделно дело за собственост. Съдът приема, че задължението за връщане възниква от прекратеното наемно правоотношение, а не от правото на собственост.
Ако наемателят продължава да държи имота след прекратяване на договора, искът за обезщетение за ползването не се погасява по давност, стига държането да продължава. В същото Определение № 5738 от 10.12.2024 г. ВКС потвърждава, че задължението за връщане е за действие. Всяко непредприемане на това действие във времето прави вземането изискуемо. За клиента това е важна новина: не трябва да бързате с иск, ако наемателят все още е там, но не трябва и да чакате безкрайно.
Описанието на имота в исковата молба може да бъде уточнявано. В Определение № 544 от 8.03.2024 г. по т. д. № 516/2023 г. на ВКС се приема, че е достатъчно всяко описание, което индивидуализира имота с оглед отношенията между страните. Ако в хода на делото влезе в сила нова кадастрална карта или се наложи експертиза, съдът може да уточни описанието. Това означава, че не трябва да се отказвате от иска си, ако първоначалното описание е било малко неточно, стига имотът да е разпознаваем.
Нормите за административно търсене на обезщетение не заменят общия исков ред. В Определение № 823 от 15.07.2015 г. по гр. д. № 1273/2015 г. ВКС отхвърля опит за касация, базиран на твърдение, че норми от наредба са неясни. Съдът подчертава, че претенцията е заявена по общия исков ред с правно основание чл. 233 ЗЗД. За клиента това означава, че съдът ще разглежда спора по гражданските правила за договор, а не по сложни административни процедури, което често е по-бързо и по-ясно.
Срокът за обжалване тече от обявяването на решението, а не от получаването на препис. В Определение № 717 от 31.10.2012 г. по ч. гр. д. № 594/2012 г. ВКС потвърждава, че ако съдът е обявил решението в заседанието, срокът за обжалване започва от тази дата. Получаването на хартиеното копие по-късно не подновява срока. Това е критично за наемателя или наемодателя, който иска да обжалва – не чакайте пощата, действайте веднага след обявяването.
Чести грешки
- Наемодателят не съставя протокол за предаване-връщане на имота. Без този документ е трудно да се докаже какъв е бил състоянието на имота при предаването, въпреки презумпцията за добро състояние.
- Наемателят не съобщава за повреди по време на наема. Ако скрие проблем, който се влошава, той ще дължи обезщетение за цялата щета, а не само за първоначалния дефект.
- Собственикът предявява иск за собственост вместо иск по чл. 233 ЗЗД. Това удължава процеса ненужно, защото връзката наемодател-наемател е достатъчна за връщане на имота.
- Наемателят твърди, че не отговаря за щети, причинени от поднаематели. Законът е ясен: той отговаря за тях.
- Страните не фиксират датата на прекратяване на договора. Без ясна дата за прекратяване е трудно да се определи от кога започва да тече обезщетението за незаконно ползване.
Как се води казусът
Ако сте наемодател и искате да си върнете имота и парите:
- Съставете писмено искане за връщане на имота с конкретен срок.
- При връщане на имота (или при отказ за връщане), съставете протокол с двама свидетели, в който описвате състоянието на имота и повредите.
- Предявете иск за връщане на имота и за обезщетение за ползването (наем за периода на незаконно държане) и за обезщетение за причинените вреди.
- В исковата молба посочете ясно, че правното основание е чл. 233 ЗЗД.
Ако сте наемател и се защитавате:
- Докажете, че повредите са естествено износване или са причинени от причина, за която не отговаряте (например стихийно бедствие или грешка на наемодателя).
- Ако имотът е бил предаден в лошо състояние, докажете това с снимки или свидетели от началото на наема, за да разсеете презумпцията за добро състояние.
- Не игнорирайте съобщенията за повреди. Ако сте съобщили за проблем и наемодателят не го е оправил, това е ваша защита.
- Внимавайте със сроковете за обжалване – те текат от обявяването на решението.
Въпроси и отговори
Въпрос: Трябва ли да съм собственик, за да предявя иск по чл. 233 ЗЗД?
Отговор: Не. Достатъчно е да сте наемодател по валиден или прекратен договор. Собствеността е ирелевантна за този иск, както потвърждава ВКС в Определение № 5738 от 10.12.2024 г.
Въпрос: Наемателят ми дължи ли обезщетение за периода след края на договора, ако не го е върнал?
Отговор: Да. Задължението за връщане е за действие. Докато не върне имота, той дължи обезщетение за ползването, което обикновено се определя като пазарния наем за същия имот.
Въпрос: Наемателят може ли да се защити, че не е знаел за повредата?
Отговор: Законът предполага, че имотът е бил предаден в добро състояние. Наемателят трябва да докаже, че повредата е възникнала по причина, за която не отговаря, или че е била съобщена своевременно.
Срокове и такси
Срокът за обжалване на съдебни актове тече от деня на обявяването им в съдебно заседание, а не от получаването на препис, съгласно практиката, утвърдена в Определение № 717 от 31.10.2012 г. на ВКС.
За касационно обжалване на търговски дела, както е видно от Определение № 544 от 8.03.2024 г. на ВКС, държавната такса е в размер на 1440 лв. за разглеждане на жалбата. Тази сума трябва да бъде внесена в едноседмичен срок от съобщението, в противен случай жалбата се връща.
Разноските за юрисконсултско представителство се присъждат на печелившата страна. В Определение № 5738 от 10.12.2024 г. ВКС присъжда 300 лв. за юрисконсултско възнаграждение за настоящото производство.
Тази страница се поддържа от невронната мрежа за данни на кантората. Тя е само информативна и не е правен съвет. За конкретен казус се консултирайте с адвокат.
Контакти на кантората: телефон +359 888 30 82 82, имейл law@rashkov.eu
Практика на ВКС и ВАС по чл. 233 ЗЗД
- Решение № 1180 от 2.04.2008 г. на ВКС по гр. д. № 3997/2007 г — В жалбата се инвокират оплаквания за допуснати съществени процесуални нарушения по чл.
- Решение № 34 от 2.04.2009 г. на ВКС по т. д. № 683/2008 г — Отговорността на наемодателя за следващото се на наемателя обезщетение за направени разходи е не за всички разходи, а само за ония, с които наемодателят се е обогатил за сметка на наемателя.