Наемателят не напуска имота след края на договора – какво дължи и как да си върнете правото
Един от най-честите и болезнени спорове в практиката ни е ситуацията, в която наемният договор е изтекъл или е прекратен, но наемателят продължава да ползва имота. За собственика това е стрес и загуба на приходи, а за наемателя – риск от неочаквани дългове. Много хора смятат, че ако просто не платят наема, нищо няма да им се случи, или обратното – че собственикът не може да ги изгони, докато не мине цялата процедура. Истината е по-сложна и законът е категоричен: ползването на чужда вещ без право има цена. Тази страница обяснява как работи чл. 236, ал. 2 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) и какво означава той за вашия джоб.
Откога да знам, че казусът е за мен
Този текст е за вас, ако сте в една от следните ситуации:
- Вие сте собственик на имот и наемателят е останал в него след изтичането на срока, въпреки че сте му поискали да го освободи.
- Вие сте наемател и сте останали в имота, защото не сте успели да намерите нов, но вече сте получили писмено предупреждение от собственика.
- Собственикът иска от вас не само изтегли наем, а и обезщетение за периода, в който сте ползвали имота без договор.
- Имате спор за това дали договорът е продължен автоматично, или е прекратен окончателно.
- Получили сте покана за плащане на сума, която е по-голяма от обичайния месечен наем, и не разбирате защо.
Какво казва законът – на човешки език
Законът прави ясно разграничение между две ситуации, които изглеждат подобни, но имат различен правен ефект. Първата ситуация е, когато наемният срок изтече, а наемателят продължава да живее или ползва имота, и собственикът мълчи или не се противопоставя активно. В този случай законът предполага, че и двете страни са съгласни и договорът се счита за продължен за неопределен срок. Това означава, че отношенията ви продължават на същите условия.
Втората ситуация е тази, която ни интересува тук – ал. 2 на чл. 236 от ЗЗД. Тя се прилага, когато наемателят продължи да ползва имота, въпреки че собственикът е заявил ясно и недвусмислено, че не е съгласен (противопоставил се е). В този случай договорът не се подновява. Наемателят става незаконен ползвател. Законът казва, че той дължи обезщетение за ползването и трябва да изпълнява всички задължения, които са произтичали от прекратения наем. Тоест, не можете да кажете: „Договорът свърши, не дължа нищо“. Дължите пари за това, че сте ползвали имота, и дължите да го върнете в състоянието, в което сте го получили.
Какво показва практиката
Върховният касационен съд (ВКС) е разглеждал многократно този въпрос. Ето какво означава практиката за вас, базирано на конкретни решения:
- Ако собственикът е поискал имота обратно и наемателят е останал, съдът ще третира ползването като незаконно. В Определение № 653 от 29.07.2016 г. по т. д. № 3152/2015 г. на ВКС е потвърдено, че обезщетението по чл. 236, ал. 2 ЗЗД е различен правен институт от неустойката. Това означава, че дори да има неустойка в договора, тя не покрива автоматично обезщетението за незаконно ползване след прекратяването. Собственикът може да претендира и двете, ако са уговорени правилно, но съдът ги разглежда отделно.
- Не е важно дали наемателят е „лош“ или просто е закъснял. Ако е ползвал имота след противопоставяне, дължи обезщетение. В Определение № 5605 от 3.12.2024 г. по гр. д. № 1138/2024 г. на ВКС съдът подчертава, че фактическото ползване на имота след прекратяване на договора поражда задължение за плащане, независимо от субективните причини на наемателя.
- Собственикът трябва да е направил ясно противопоставяне. В Определение № 599 от 18.07.2022 г. по гр. д. № 82/2022 г. на ВКС се обсъждат процесуалните въпроси, но принципът е ясен: ако няма доказателство, че собственикът е поискал освобождаването на имота, съдът може да квалифицира отношенията като продължен договор (ал. 1), а не като незаконно ползване (ал. 2). Затова писмената покана е критична.
- Размерът на обезщетението не е произволен. В Определение № 765 от 23.12.2014 г. по т. д. № 558/2014 г. на ВКС се разглежда спор за суми, претендирани по договор. Практиката сочи, че обезщетението по чл. 236, ал. 2 ЗЗД обикновено се определя в размер на пазарния наем за имота за същия период, но може да включва и други вреди, ако са доказани.
- Наемателят не може да се оправдава с това, че е плащал предишния наем. В Определение № 1371 от 28.05.2024 г. по т. д. № 33/2024 г. на ВКС се потвърждава устойчивата практика, че задълженията от прекратения договор (включително поддръжка, данъци, ако са уговорени) продължават да тежат на наемателя, докато не върне имота.
- Съдът не допуска касация на всякакви дребни въпроси. В Определение № 653 от 29.07.2016 г. на ВКС е отхвърлено искането за касационно обжалване на въпроси, които не са обуславящи за изхода на делото. Това означава, че ако съдът е правилно приложил чл. 236, ал. 2 ЗЗД, е много трудно да обърнете решението на по-горна инстанция, ако просто не сте доволни от сумата, но не сте доказали грешка в закона.
Какво да направите стъпка по стъпка
Ако сте собственик и искате да си върнете имота и парите:
- Изпратете писмено, препоръчително с обратна разписка или чрез адвокат, покана за освобождаване на имота в ясен срок. Това е вашето „противопоставяне“.
- Ако наемателят не напусне, не сменяйте ключовете и не изключвайте токът самоволно – това е незаконно и може да ви навреди в съда.
- Предявете иск за освобождаване на имота и за обезщетение по чл. 236, ал. 2 ЗЗД за периода от прекратяването до фактическото предаване.
- Докажете размера на пазарния наем за имота, за да обосновете сумата на обезщетението.
Ако сте наемател и сте останали в имота:
- Ако сте получили покана за освобождаване, разберете, че от този момент нататък дължите обезщетение, а не просто наем.
- Опитайте да се споразумеете за срок за напускане и за размера на дължимото обезщетение, за да избегнете съдебни разноски.
- Не спирайте да плащате, ако искате да намалите задълженията си. Плащанията се приспадат от дължимото обезщетение.
- Върнете имота в първоначалното му състояние, за да избегнете допълнителни претенции за щети.
Въпроси и отговори
Въпрос: Ако съм платил наема за месеца, в който е изтекъл договорът, дължа ли още?
Отговор: Да, ако сте останали в имота след изтичането на срока и сте получили противопоставяне. Платеният наем покрива само периода, за който е платен. За дните след това дължите обезщетение.
Въпрос: Мога ли да поискам обезщетение, ако наемателят е бил в имота само 2 дни след края?
Отговор: Да, законът не прави разлика по продължителност. Дори за един ден незаконно ползване се дължи обезщетение, макар че в практиката съдовете често изискват минимален период или доказателства за реално ползване.
Въпрос: Дали обезщетението е същото като неустойка?
Отговор: Не. Както посочва ВКС в Определение № 653 от 29.07.2016 г., това са два различни правни института. Неустойката е санкция за нарушение на договор, а обезщетението по чл. 236, ал. 2 ЗЗД е за незаконно ползване на чужда вещ.
Срокове и такси
Сроковете за предявяване на иск по чл. 236, ал. 2 ЗЗД са общите погасителни срокове по ЗЗД (обикновено 5 години за вземания по договор). Таксите за водене на дело зависят от размера на претендираната сума и се определят по Тарифата за държавните такси. В материалите се споменават конкретни суми за държавни такси за касационно обжалване, например 1 382.72 лв. и 2 097.28 лв. в Определение № 765 от 23.12.2014 г., но те зависят от конкретния размер на иска. Разноските за адвокатско възнаграждение също се присъждат от съда, ако делото е спечелено, както е видно от присъдените суми от 1 000 лв. и 1 300 лв. в цитираните определения.
Тази страница се поддържа от невронната мрежа за данни на кантората. Тя е само информативна и не е правен съвет. За конкретен казус се консултирайте с адвокат.
Контакти на кантората: телефон +359 888 30 82 82, имейл law@rashkov.eu
Практика на ВКС и ВАС по чл. 236 ЗЗД
- Решение № 8082 от 2.07.2015 г. на ВАС по адм. д. № 8018/2014 г — Заплащането на наемната цена след изтичането на срока на договора следва да се преценява като заплащане на обезщетение в размер на наемната цена до опразване на имота.
- Решение № 75 от 22.06.2012 г. на ВКС по т. д. № 295/2012 г — С молбата за отмяна са представени: протокол за разпит на обвиняем от 8.08.2011 г., споразумение за решаване на делото в досъдебно производство от 18.08.2011 г.