Другата страна не спазва договора: кога можете да го прекратите и как да го направите правилно
Много често клиентите на кантората ни се обръщат с въпроса: “Другата страна не плаща или не изпълнява поетите задължения, мога ли просто да кажа, че договорът е невалиден?” Отговорът не е толкова прост, колкото изглежда. В българското право прекратяването на договор по инициатива на една от страните, когато другата е в нарушение, се регулира от чл. 87 от Закона за задълженията и договорите. Това е една от най-честите причини за съдебни спорове, защото процедурата е стриктна. Ако сгрешите с формата на предупреждението или сроковете, съдът може да реши, че вие сте нарушили договора, а не другата страна. Тази страница е написана за вас, за да разберете какви са вашите права и как да ги защитите, без да попадате в капани.
Откога да знам, че казусът е за мен
Разпоредбата за разваляне на договор по чл. 87 от ЗЗД се прилага, когато имате двустранен договор и другата страна не си е свършила работата. Ето няколко типични житейски сценария, при които тази норма е ключова:
- Купувач на имот не плаща втората вноска по предварителен договор, а вие искате да продадете имота на друг.
- Наемател на търговски обект не плаща наема за няколко месеца и вие искате да върнете помещението.
- Изпълнител на строителни работи не завърши обекта в уговорения срок и вие искате да прекратите договора и да наемете друга фирма.
- Доставчик на стоки не достави поръчаната пратка, а вие имате спешна нужда от нея за производството си.
- Другата страна е в забавяне и вие искате да си върнете парите или да потърсите обезщетение.
Какво казва законът — на човешки език
Законът защитава добросъвестната страна, но поставя условия. За да развалите договора, трябва да са налице няколко елемента. Първо, договорът трябва да е двустранен (и двете страни имат задължения). Второ, другата страна (длъжникът) не е изпълнила задължението си поради причина, за която тя отговаря (не е форсмажор, не е ваша грешка). Трето и най-важно за практиката: трябва да дадете на длъжника подходящ срок за изпълнение с ясно предупреждение, че ако не плати или не изпълни в този срок, ще считате договора за развален.
Ако договорът е сключен в писмена форма (каквито са повечето важни договори), предупреждението задължително трябва да е писмено. Устното “ако не платиш, ще разваля договора” няма правна сила за разваляне по този ред. Съществуват и изключения, когато не е нужно да давате срок: ако изпълнението е станало невъзможно, ако е станало безполезно за вас поради забавата, или ако срокът е бил съществен (например доставка на сватбена торта за деня на сватбата).
Важно уточнение за имотите: ако става въпрос за прехвърляне на собственост върху недвижим имот, развалянето на договора не става с писмо, а само по съдебен ред. Тоест, трябва да заведете дело, за да получите решение, че договорът е развален.
Какво показва практиката
Върховният касационен съд е разгледал стотици подобни казуси. Ето какво означава тази практика за вас, базирано на реални решения:
- Ако спорът е за договор за наем или търговско правоотношение, съдът гледа внимателно дали е имало реална воля за разваляне. В Определение № 1414 от 2.06.2023 г. на ВКС по гр. д. № 3776/2022 г. се подчертава, че тълкуването на договора и на волята за разваляне се прави не само по буквата на текста, а по общия разум на изявлението и поведението на страните. Ако сте мълчали дълго време, съдът може да реши, че сте се отказали от правото си да развалите договора.
- Не всяко нарушение дава право на разваляне. В Определение № 110 от 5.03.2015 г. на ВКС по т. д. № 1339/2014 г. се разглежда спор за строителни работи. Съдът анализира дали неизпълнението е съществено. Ако неизпълнената част е незначителна спрямо интереса ви, съдът няма да допусне разваляне на целия договор.
- При имотни спорове процедурата е различна. В Определение № 5618 от 3.12.2025 г. на ВКС по гр. д. № 3653/2025 г. се разглежда спор за предварителен договор за имот. Тъй като става въпрос за вещни права, развалянето е само по съдебен ред. Съдът проверява дали искът е правилно формулиран и дали са спазени процесуалните правила за солидарна отговорност, ако има няколко ответници.
- Доказателствата за волята са критични. В Определение № 2218 от 9.08.2024 г. на ВКС по т. д. № 710/2023 г. се разглежда спор за наем на хотел. Съдът анализира електронна кореспонденция и свидетелски показания, за да установи дали е имало реален конфликт и опит за разваляне. Ако нямате писмени доказателства за предупреждението, ще е трудно да убедите съда, че сте спазили чл. 87.
- Срокът за предявяване на иск е пет години. Това е преклузивен срок. Ако изчакате повече от пет години от момента, в който сте могли да развалите договора, правото ви се погасява и не можете да го упражните, дори да имате право на разваляне.
Какво да направите стъпка по стъпка
Ако искате да развалите договор, следвайте тези стъпки, за да не допуснете грешка:
- Проверете договора: Уверете се, че е двустранен и че нарушението е на другата страна.
- Подгответе писмено предупреждение: Ако договорът е писмен, изпратете писмо (препоръчително с обратна разписка или чрез адвокатско писмо), в което ясно посочвате неизпълнението, давате конкретен срок (например 7 или 14 дни) и предупреждавате, че след изтичането на срока ще считате договора за развален.
- Изчакайте срока: Не разваляйте договора, преди срокът да е изтекъл, освен ако не е налице изключението за безполезност или невъзможност.
- Изпратете изявление за разваляне: След изтичане на срока, изпратете второ писмо, с което заявявате, че договорът е развален.
- За имоти: Заведете иск в съда за установяване, че договорът е развален, и за вписване на това в имотния регистър.
- За движими вещи и услуги: Ако другата страна не признае развалянето, заведете иск за установяване на развалянето или за обезщетение.
Въпроси и отговори
Въпрос: Мога ли да разваля договора устно, ако другата страна е в забавяне?
Отговор: Не, ако договорът е сключен в писмена форма. Предупреждението трябва да е писмено. Устното предупреждение не поражда правни последици за разваляне по чл. 87.
Въпрос: Какъв е минималният срок, който трябва да дам на длъжника?
Отговор: Законът казва “подходящ срок”. Това зависи от естеството на задължението. За плащане на парична сума може да е 7 дни, за строителни работи може да са нужни повече дни. Прекалено краткият срок може да се тълкува като неразумен от съда.
Въпрос: Трябва ли да съдя, за да разваля договор за покупка на кола?
Отговор: Не, ако не става въпрос за недвижим имот. Можете да развалите договора с едностранно изявление (писмо), стига да сте спазили процедурата с предупреждението. Но ако другата страна оспори развалянето, ще трябва да го потвърдите в съда.
Въпрос: Какво става, ако неизпълнението е малко?
Отговор: Съгласно чл. 87, ал. 4, разваляне не се допуска, ако неизпълнената част е незначителна с оглед на интереса ви. Например, ако дължникът е закъснял с 1 ден за плащане на малка сума, съдът може да не разреши разваляне на целия договор.
Срокове и такси
Правото за разваляне се погасява с петгодишен преклузивен срок. Това означава, че трябва да упражните правото си в рамките на 5 години от момента, в който е настъпило неизпълнението и сте могли да развалите договора. Ако пропуснете този срок, правото ви изчезва завинаги.
Относно таксите: При касационно обжалване пред Върховния касационен съд, както се вижда от Определение № 1414 от 2.06.2023 г., държавната такса може да бъде значителна (в цитирания случай е била 3 537.95 лева). При обикновени искове пред районни или окръжни съдове таксите са по-ниски и зависят от размера на търсената сума или от характера на иска (неимуществен или имуществен). Разноските за адвокатско възнаграждение също се присъждат от съда в полза на печелившата страна, както е видно от Определение № 5618 от 3.12.2025 г., където са присъдени 3000 лв. разноски.
Тази страница се поддържа от невронната мрежа за данни на кантората. Тя е само информативна и не е правен съвет. За конкретен казус се консултирайте с адвокат.
Контакти на кантората: телефон +359 888 30 82 82, имейл law@rashkov.eu
Практика на ВКС и ВАС по чл. 87 ЗЗД
- Решение № 109 от 12.08.2019 г. на ВКС по т. д. № 636/2019 г — За общи условия, приети преди влизане в сила на разпоредбите на чл.
- Решение № 161 от 2.08.2010 г. на ВКС по гр. д. № 3970/2008 г — В жалбата се навеждат доводи за неправилност на решението поради неговата необоснованост и противоречие с материалния закон.