Дадохте задатък за имот, но сделката пропадна: как да си върнете парите или да получите двойна сума?
Задатъкът е един от най-честите поводи за съдебни спорове в България. Повечето хора го възприемат просто като гаранция за сериозност, но законът му придава много по-силна правна тежест. Когато сделката за покупко-продажба на имот не се осъществи, въпросът кой е виновен и какво става с парите, често води до дълги и скъпи дела. Тази страница е написана за вас, ако сте дали или получили задатък и сега търсите начин да разрешите ситуацията, без да губите време и нерви.
Откога да знам, че казусът е за мен
Ако се разпознаете в някой от следните сценарии, нормата за задатък по чл. 93, ал. 2 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) е пряко приложима към вашия случай:
- Сключили сте предварителен договор за имот и сте платили сума, която в договора е изрично наречена “задатък”, а не “аванс” или “предоплата”.
- Вие сте купувач и продавачът е отказал да подпише окончателния договор, защото е променил цената или е продал имота на трето лице.
- Вие сте продавач и купувачът е изчезнал, не е платил остатъка от цената или е отказал да дойде за подписване на нотариалния акт.
- Едната от страните е подала иск в съда за връщане на задатъка или за плащане на двойния му размер, а вие получихте призовка.
- Имате спор дали неизпълнението на договора е виновно или случайно, и не знаете дали имате право да задържите парите.
Какво казва законът — на човешки език
Законът разграничава задатъка от обикновения аванс. Задатъкът има две основни функции: той доказва, че договорът е сключен, и обезпечава изпълнението му. Най-важното правило е в алинея 2 на чл. 93 от ЗЗД. То работи като “штраф” за виновната страна.
Ако вие сте дали задатъка (например като купувач) и не изпълните задължението си (не платите остатъка, не се явите за подписване), другата страна (продавачът) има право да се откаже от договора и да задържи вашите пари. Те стават негови.
Обратно, ако вие сте получили задатъка (като продавач) и не изпълните задължението си (не прехвърлите имота, откажете се от сделката), купувачът има право да се откаже от договора и да поиска от вас да му върнете задатъка в двоен размер. Тоест, ако сте получили 10 000 лева, трябва да платите 20 000 лева.
Важно е да се отбележи, че ако изправната страна (тази, която е изпълнила задълженията си) предпочете да настоява за изпълнение на договора, а не да го прекрати, обезщетението за вредите се определя по общите правила, а не по правилото за двойния задатък.
Какво показва практиката
Върховният касационен съд (ВКС) е разгледал стотици дела по тази норма. Ето какво трябва да знаете, базирано на реални решения:
Ако сключили сте предварителен договор, но продавачът е продал имота на трето лице или е отказал да го продаде, съдът обсъжда дали вие сте имали право да се откажете от договора и да поискате двойния задатък. В Решение № 60174 от 5.07.2021 г. на ВКС по гр. д. № 2385/2020 г. се разглежда случай, в който искът за двойния задатък е отхвърлен, защото страните са упражнили правото си да се откажат от договора по друг ред, преди да е настъпило неизпълнение, което да обосновава санкцията. Това показва, че времето на отказ е критично.
Ако имотът има грешки в кадастралната карта или други технически несъответствия, това не винаги е основание за отказ от договора по чл. 93, ал. 2. В Решение № 579 от 10.10.2024 г. на ВКС по гр. д. № 1698/2023 г. съдът отхвърля иск за връщане на задатък, като приема, че допуснатата грешка в кадастралната карта не е била пречка за изпълнение на договора и купувачите не са имали право да се откажат и да претендират връщане на сумата. Съдът гледа на грешките като на поправими недостатъци, а не като на невъзможност за изпълнение.
Ако сте платили задатък, но договорът е прекратен по взаимно съгласие или по друг законен ред, а не чрез едностранен отказ поради неизпълнение, правото на двойна сума не възниква. В Определение № 50841 от 15.11.2022 г. на ВКС по гр. д. № 1746/2022 г. се подчертава, че за да се приложи санкцията, трябва да е налице конкретно неизпълнение от едната страна, което да даде право на другата да прекрати договора. Ако няма ясно доказано виновно неизпълнение, искът за двойния задатък е неоснователен.
Ако спорът е за търговски имот или сделка между фирми, правилата са същите, но доказването на “неизпълнение” е по-строго. В Определение № 2973 от 15.11.2024 г. на ВКС по т. д. № 1393/2023 г. (въпреки че основният фокус е върху разноските, делото е по чл. 93, ал. 2) се вижда, че съдът внимателно проверява дали е имало реално пречка за изпълнението. Ако страната, която е получила задатъка, е била готова да изпълни, а купувачът е бил “изправен”, но просто е променил решението си, той не може да поиска двойната сума.
Ако искате да задържите задатъка като продавач, трябва да докажете, че купувачът е бил в просрочие и че сте му дали възможност да изпълни, преди да сте се отказали. Съдът не допуска задържане на задатък, ако продавачът е бил в заблуда или е отказал да подпише без основателна причина.
Какво да направите стъпка по стъпка
Ако сте пострадалата страна (искате парите си обратно или двойна сума):
- Съберете всички документи: предварителния договор, разписки или банкови преводи за задатъка, кореспонденция с другата страна.
- Изпратете писмено предупреждение (протест) до другата страна, в което я поставяте в просрочие, ако тя не е изпълнила задължението си. Това е важно за доказване на вината.
- Ако другата страна не изпълни, изпратете писмено уведомление, че се отказвате от договора поради нейното неизпълнение. Без това уведомление съдът може да приеме, че договорът е все още в сила.
- Подайте иск в съда за заплащане на двойния размер на задатъка. В иска изрично посочете, че се отказвате от договора.
Ако сте страната, която иска да задържи задатъка (продавач, чийто купувач не е платил):
- Докажете, че сте били готови да изпълните задължението си (например, че имотът е бил свободен, че сте резервирали нотариус).
- Докажете, че сте уведомили купувача за необходимостта от плащане или подписване.
- Не връщайте парите, ако не сте сигурни, че имате право да ги задържите. По-добре е да ги депозирате в съдебна сметка, ако има спор.
- В отговора на исковата молба (ако купувачът ви е съдил) твърдете, че неизпълнението е по негова вина и че имате право да задържите задатъка.
Въпроси и отговори
Въпрос: Каква е разликата между задатък и аванс?
Отговор: Авансът просто се връща, ако сделката не стане. Задатъкът има наказателна функция: ако виновният е дал парите, губи ги; ако виновният е получил парите, връща ги двойно. В договора трябва да пише изрично “задатък”.
Въпрос: Мога ли да поискам двойния задатък, ако просто съм променил решението си?
Отговор: Не. Правото на двойна сума възниква само ако другата страна е виновна в неизпълнението. Ако вие сте отказали без причина, вие губите задатъка си.
Въпрос: Трябва ли да имам нотариална заверка на отказа от договора?
Отговор: Не е задължително, но е силно препоръчително да изпратите отказ по препоръчано писмо с обратна разписка или чрез адвокатско писмо, за да имате доказателство за датата и съдържанието.
Срокове и такси
Срокът за предявяване на иск за задатък е 5 години от деня, в който е настъпило неизпълнението или е бил предявен отказът от договора. Таксите за съда зависят от размера на задатъка. За имуществен иск се дължи държавна такса, която е процент от сумата. Например, за иск за 10 000 лева таксата е значителна, но ако спечелите делото, тя може да ви бъде възстановена от противната страна, ако съдът присъди разноски. В Решение № 579 от 10.10.2024 г. например, проигралата страна е осъдена да плати над 9 000 лева разноски, включително адвокатски възнаграждения и държавни такси.
Тази страница се поддържа от невронната мрежа за данни на кантората. Тя е само информативна и не е правен съвет. За конкретен казус се консултирайте с адвокат.
Контакти на кантората: телефон +359 888 30 82 82, имейл law@rashkov.eu
Практика на ВКС и ВАС по чл. 93 ЗЗД
- Решение № 240 от 22.04.2024 г. на ВКС по гр. д. № 4394/2023 г — Липсата на която и да е от посочените предпоставки обуславя невъзможност да се допусне отмяна на влязлото в сила решение на това основание.
- Решение № 235 от 22.03.2010 г. на ВКС по гр. д. № 2700/2008 г — Добив е всяка получена от вещта полза, от която насрещната страна е била лишена и присъждането й на собственика на вещта не уврежда по никакъв начин правата на държателя.