Етажна собственост. ЗУЕС. Закон за етажна собственост. Свикване на общо събрание на етажната собственост. Обжалване решения на етажната собственост. Събиране на неплатени задължения към етажната собственост. Адвокат етажна собственост София.

Какво е Етажна собственост и има ли закон за етажна собственост?

Етажна собственост са всички общи части на сгради по см. на ЗС, като понятието обхваща и управлението на общите части на сгради, както и правата и задълженията на собствениците, ползвателите и обитателите на самостоятелни обекти или на части от тях, когато са в режим на етажна собственост.

У нас има закон за етажната собственост. Нормативната уредба е разписана в Закона за управление на етажната собственост или ЗУЕС

При преценката дали определено съоръжение от вертикалната планировка е принадлежност към сградите – етажна собственост или е самостоятелен обект следва да се изхожда от нормативните изисквания за изграждането му. Както и от принципите, залегнали в общото градоустройствено решение, одобрения инвестиционен проект и обяснителната записка към него.

Какви са правата и задълженията на етажните собственици?

На първо място, всеки от собствениците на самостоятелни обекти в етажната собственост има право да използва общите части на сградата според тяхното предназначение.
На следващо място, за всеки от тях е налично право и задължение да участва в управлението на етажната собственост.

Как се управлява етажна собственост?

Управлението на етажната собственост, съгласно чл. 8 ЗУЕС обхваща и дейността по контрола за изпълнение задълженията на етажните собственици, ползватели и обитатели, включително и тези по чл.6 ЗУЕС.
След приетите промени в ЗУЕС през 2009г, формите на управление са две. Общо събрание(ОС) и сдружение на собствениците(СС)
Разликите са много, но най-основната е, че Сдружението на собствениците е отделно юридическо лице(по силата на чл. 25 ЗУЕС), а Общото събрание НЕ е.
Важно е да се отбележи, че в случаите, в които има сдружение на собствениците, но то не е учредено от всички собственици на самостоятелни обекти в сградата или входа, общото събрание на сдружението няма правомощията на общото събрание на собствениците на етажната собственост (чл. 33, ал. 5 ЗУЕС).

Общо събрание на етажната собственост?

Една от формите на управление на етажната собственост е чрез общо събрание. То същевременно е и орган на управление наред с управителния съвет /управителя/ – чл. 10 ЗУЕС. Едно от правомощията на общото събрание по чл. 11, т.10 б. „и” ЗУЕС е да взема решения за начина на използване на общите части на сградата и прилежащата й площ при възникнали спорове, както и за спазване на вътрешния ред и санитарно-хигиенните норми.
Общото събрание може да определя начина на ползване на общите части само във вида, в който са.
Тоест, органите на управлението на етажната собственост, при тази форма на управление, са общото събрание и управителен съвет /управител/ – чл. 10 от ЗУЕС.
Общото събрание на собствениците е основният орган за управление на етажната собственост. То притежава правомощието да взема решения по всички въпроси, свързани с управлението и реда в етажната собственост.

Как се свиква и провежда Общо събрание на етажната собственост?

На първо място, всяко едно общо събрание на етажната собственост се предхожда от покана към етажните собственици. От кого изхожда инициативата за свикване на общо събрание на етажната собственост се съди от поканата. Според чл. 13 ЗУЕС тя трябва да е подписана от лицата, които свикват общото събрание. В закона няма изискване в поканата или по друг начин да се посочва какво е правното основание за свикване на ОС.
На второ място, за проведеното ОС на етажната собственост се съставя протокол, в който се вписват датата и мястото на провеждане на ОС, дневният ред, явилите се лица и идеалните части от ЕС, които те представляват, същността на изявленията, направените предложения и приетите решения.
За съставянето на протокол се поставя съобщение на видно и общодостъпно място в сградата и при поискване може да се предостави копие от него.
Освен това, всеки член на ОС може да оспори съдържанието на протокола в 7 дневен срок от съобщението за изготвянето му. Протоколът, ако е съставен по надлежния ред, е доказателство за отразените в него обстоятелство, както и форма за валидност на приетите решения.

Как се избира управител / управителен съвет, като орган на управление на етажната собственост?

Общото събрание на собствениците, като върховен орган за управление на етажната собственост избира управител / управителен съвет. – чл. 10, ал. 1, т.2 ЗУЕС.

Как се процедира при нововъзникнала етажна собственост?

При нововъзникнала етажна собственост избор на управителен съвет (управител) се провежда в 6-месечен срок от въвеждането на сградата в експлоатация – чл. 21, ал. 4 ЗУЕС.

Могат ли функциите и правомощията на управител на етажната собственост да бъдат възлагани на други лица - несобственици?

По решение на общото събрание на собствениците, е възможно всички или част от правомощита на управителя да бъдат възложени на юридически или физически лица, които не са собственици – чл. 19, ал. 8 ЗУЕС. За целта обаче е необходимо решението да е взето с мнозинство 67 % от всички идеални части. При същите условия, е възможно да бъдат възлагани и дейности по поддържането на общите части на сградата.

Договорът за възлагане се одобрява с решение на общото събрание,(мнозинство повече от 67 на сто идеални части от общите части на ЕС) и се сключва от упълномощено от общото събрание лице за срок до две години.

Договор, сключен за по-дълъг срок, се смята за сключен за две години, а клауза, предвиждаща автоматично подновяване на договора или превръщането му в безсрочен, се смята за недействителна.

В срока на договора избраното физическо или юридическо лице има правата, задълженията и отговорността на управителния съвет (управителя) по този закон.

Как се свиква и провежда Общо събрание на етажната собственост по време на пандемия? Може ли да се провежда неприсъствено общо събрание или опосреденено чрез видеоконференция?

По необясними причини, законодателят подмина този съществен проблем и не даде нормативно разрешение на въпроса с ОС на ЕС в условия на пандемия. Повечето ЕС са над 15 самостоятелни обекта, което влиза в колизия с наличната забрана за събиране на повече от 15 души в затворени помещения

Какво е решението? Чака се отпадане на забраната за събиране на повече от 15 човека в затворено помещение, а дотогава старият домоуправител(управителен съвет) изпълнява задълженията си, дори мандатът му да е изтекъл – чл. 21, ал.2 ЗУЕС

Може ли да се провежда неприсъствено общо събрание чрез видеоконференция?

Категорично НЕ съществува нормативна възможност събрания да бъдат провеждани онлайн, чрез ZOOM, Jitsu и/или други подобни софтуерни средства за видеоконференция. Общото събрание се провежда на подходящо място в етажната собственост, прилежащата и площ или на друго място в близост до нея(член 16 ЗУЕС). Точка.

Нормата е императивна и не допуска изменение или уговаряне на друго, дори всички собственици да го искат. Тя е гаранция за правото на участие в събранието и информираност за всеки собственик на самостоятелен обект. Най-малкото – няма законово задължение всеки собственик, ползвател или обитател да има достъп до интернет и/или техническа възможност за това.

Ако такова събрание все пак е проведено, то ще се явява напълно незаконосъобразно, поради тежък порок при провеждането и категорично следва да бъде отменено от съда при обжалване, независимо от кворума или важността на решенията взети на него.

Какво представляват Решенията на Общо събрание на етажната собственост?

Решенията на Общото събрание на собствениците на сгради в режим на етажна собственост, се формират от успоредни волеизявления на обособена неперсонифицирана общност от правни субекти – собственици на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост. Те са особен вид многостранни актове, взети от неперсонифицирана група лица, насочени към постигане на обща цел.

Уредени са специални правила за вземането на тези решения и начина на отмяната им, които изключват общите правила за недействителност на сделките по ЗЗД.

ЗУЕС урежда специална процедура за вземането на тези решения, като регламентира начина на свикване, състав, представителна власт гласуване, предметна компетентност. Спазването на тези правила е основание за действителността на решението.

Как се процедира при неизпълнение на Решения на Общо събрание на етажната собственост? Събиране на неплатено задължение от член на етажната собственост.

Решенията на общото събрание се изпълняват в определените в тях срокове. Когато срокът не е определен, решенията се изпълняват в 14-дневен срок от оповестяването им по реда на чл. 16, ал. 7. ЗУЕС.

Когато собственик, ползвател или обитател не изпълни решение в определения срок, Етажната собственост разполага с възможност да го накара да ги изпълни принудително. Независимо дали става дума за негово парично или непарично задължение. Председателят на управителния съвет (управителят) може да подаде заявление за издаване на заповед за изпълнение по реда на чл. 410 ГПК. Ако не бъде оспорена заповедта влиза в сила и се издава Изпълнителен лист. С него може да бъде събрано вземането или изпълнено задължението. Ако бъде оспорена се преминава през съдебно дело по исков ред.

Обжалване решение на етажна собственост по чл. 40 от ЗУЕС?

Разпоредбата на чл. 40, ал.1 ЗУЕС предоставя възможност на „всеки собственик” да иска в 30-дневен срок от получаването на решението, отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание от Районния съд по местонахождение на имота. В понятието „всеки собственик” следва да се включват лицата, които се легитимират като собственици към датата на събранието, защото именно те имат право да участват в провеждането му.

Лицата, придобили обекти в етажната собственост в периода след провеждане на Общото събрание и до изтичане на срока по чл. 40, ал.2 ЗУЕС, който е 30 (тридесет) дни. Те имат правен интерес да предявят иск за отмяна на решения на ОС. Това обаче е допустимо само поради материална незаконосъобразност. Тези лица не са имали право на участие в ОС на ЕС и затова оспорването им не може да обхваща нарушения на реда за свикване и провеждане на общото събрание. Наред с това, обект на оспорване могат да бъдат само решения, които пораждат правни последици занапред.

Дело от и срещу етажна собственост по ЗУЕС?

Ограничението на срока за съдебен контрол върху решенията на ОС на ЕС(30 дни) кореспондира на това, че и изпълнението на решенията е свързано със срок – чл. 38 ЗУЕС. Уредена е специална процедура за изготвяне и оспорване съдържанието на протокола и за уведомяване на собствениците и обитателите за взетите решения.

Визираната в чл.40, ал.1 ЗУЕС незаконосъобразност на решението на Общото събрание може да се изразява в несъобразяване със закона при формиране на решението като юридически факт, т.нар. процедурни нарушения и в несъобразяване със закона на съдържанието на решението, т.нар. материална незаконосъобразност.

Делата във връзка с етажна собственост и ЗУЕС имат своя специфика и правна сложност. Много често, липсата на подготовка и опит водят до изгубване на права и възможности поради процесуални преклузии. Ето защо, е силно препоръчително те да се водят от опитен и добър адвокат по етажна собственост.

Разходи за управление и поддържане на общите части на етажната собственост?

За поддържане на общите части на етажната собственост собствениците, ползвателите и обитателите на самостоятелни обекти правят ежемесечни вноски в размер, определен в правилника за вътрешния ред или с решение на общото събрание.

Разходите за управление и поддържане на общите части на етажната собственост се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят.

Когато по решение на общото събрание на собствениците или на сдружението в сградата има портиер, разходите за него се разпределят при условията и по гореописаният ред.

Кой не заплаща месечни разходи за управление и поддържане на общите части на етажната собственост?

Не се заплащат разходите по ал. 1 за деца, ненавършили 6-годишна възраст, както и от собственик, ползвател и обитател, който пребивава в етажната собственост не повече от 30 дни в рамките на една календарна година.

Общото събрание с мнозинство повече от 50 на сто от идеалните части от общите части може да реши собственик, ползвател или обитател, който отсъства повече от 30 дни в рамките на една календарна година да заплаща за времето на отсъствие 50 на сто от разходите за управление и поддържане по ал. 1. За отсъствието се уведомява писмено председателят на управителния съвет (управителят).

Как се разпределят разходите за ремонт на общите части в сгради в режим на етажна собственост?

Ремонт, основно обновяване, реконструкция и преустройство на общите части или подмяна на общи инсталации и оборудване се извършва по решение на общото събрание на собствениците.

За разлика от месечните разходи, тук следвайки приципа – “комуто ползите, нему и тежестите” – разходите се разпределят между собствениците на самостоятелни обекти. Това става съразмерно с притежаваните от тях идеални части от общите части на сградата.

От друга страна, задължение за всеки собственик на самостоятелен обект ще възникне, само за разходите, за които има прието решение на общото събрание на собствениците.

В допълнение – при ремонти на общите части, с предимство се извършват дейности от строително-технически характер за привеждане на сградата в съответствие с мерките и указанията в техническия й паспорт.

Фонд Ремонт и Обновяване?

Общото събрание на собствениците или на сдружението създава и поддържа фонд “Ремонт и обновяване”.

Средствата във фонда се набират основно от ежемесечни вноски от собствениците в размер, определен с решение на общото събрание. Вноските следва да са съобразно процентите идеалните части на отделните собственици в общите части на етажната собственост.

Вноската не може да бъде по-малко от един процент от минималната работна заплата за страната, към момента на вземане на решението.

Как уреждат отношенията с поддръжката на общите части при жилищните комплекси от т. нар. затворен тип?

В жилищен комплекс от затворен тип, възниква въпроса за поддръжката на много по голям обем общи части – басейни, паркове, градинки. Отделно разходите се увеличават при въвеждане на пропусквателен режим, охрана и т.н.

По тази причина, тези отношения се уреждат с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти – чл. 2 ЗУЕС. Обикновено, с него се уреждат общи задължения за всички собственици, а отделно ако в комплекса има множество отделни сгради, отделните етажни собствености си формират ЕС и си избират домоуправител.

Много често, с договора между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти незаконосъобразно се прави опит да се уреждат за начален период и въпроси от компетентността на домоуправителя(управителния съвет). Договорът по чл. 2 ЗУЕС обаче, не може да доведе до възникване на друг, непосочен в закона орган на управление на етажната собственост.

Условие за действителност на договора по чл. 2 от ЗУЕС - за жилищни комплекси от затворен тип?

На първо място, следва дебело да се подчертае, че договорът по см. на чл. 2 ЗУЕС произвежда действие САМО ако е сключен между лице, което е инвеститор и собственици на самостоятелни обекти. Всяка липса на качество на някоя от страните, например – “инвеститор” – неизбежно сочи нищожност на договора с всички последствия от това.

Горните изводи са съобразени с голяма част от анотираната практика на Върховен касационен съд.

[email protected] | +359888308282

Консултация с адвокат при тълкуване на закон за етажната собственост
Адвокатска защита при нарушаване правата на член на етажна собственост
Адвокат по съдебен иск при неизпълнение на решения на етажна собстеност
Адвокатпо ЗУЕС

Горе

Консултация

Направете запитване

Попълнете полетата, задайте кратък въпрос или се запишете за консултация

Начало

5/5 - (47 votes)