Видео от Адвокаст – с епизод за ремонти в етажна собственост

 Видео от Адвокаст – с епизод за месечни такси в етажна собственост

 Видео от Адвокаст – с епизоди за етажна собственост

Етажна собственост 2025. ЗУЕС 2024. Закон за етажна собственост 2025. Свикване на общо събрание на етажната собственост. Обжалване решения на етажната собственост. Събиране на неплатени задължения към етажната собственост. Адвокат етажна собственост София.

ВАЖНО

На 29.09.2023 г. влязоха в сила изменения на Закона за управление на етажната собственост

Изменения зуес 2023 етажна собственост с  подробен коментар на промените ТУК

• Етажна собственост е форма на собственост в недвижими имоти, при която всеки отделен етаж или апартамент е притежание на отделен собственик. Тези собственици обикновено споделят общи части на сградата, като входове, коридори и асансьори. Етажната собственост е регулирана от специален закон, който определя правата и задълженията на собствениците и реда за управление на сградите.
• Законът за етажната идеална част е важен за собствениците на апартаменти и етажи в многожилищни сгради. Той определя правата и задълженията на всеки собственик, както и начина на управление на общите части на сградата. Също така предвижда процедури за вземане на решения и спорове между собствениците.
• Етажната собственост има много предимства, като възможността за индивидуално притежание на имот и контрол върху общите части. Собствениците могат да участват в управлението на сградата и да вземат решения относно поддръжката и подобрението на общите части. Те също така могат да наемат или продават своята етажна собственост.
• Въпреки това, етажната собственост може да създаде и някои предизвикателства. Необходимо е да се спазват правилата за съвместно ползване на общите части и да се вземат решения, които отчитат интересите на всички собственици. Също така, в случай на спорове между собствениците, може да се наложи съдебно разрешаване на проблемите.
• В заключение, етажната собственост е значима форма на собственост, която предоставя възможности за индивидуален притежателен контрол върху имота, но изисква и съвместно управление и спазване на правилата.

• При преценката дали определено съоръжение от вертикалната планировка е принадлежност към сградите – етажна собственост или е самостоятелен обект следва да се изхожда от нормативните изисквания за изграждането му. Както и от принципите, залегнали в общото градоустройствено решение, одобрения инвестиционен проект и обяснителната записка към него.
• Етажна собственост са всички общи части на сгради по см. на ЗС, като понятието обхваща и управлението на общите части на сгради, както и правата и задълженията на собствениците, ползвателите и обитателите на самостоятелни обекти или на части от тях, когато са в режим на етажна собственост.

• У нас има закон за етажната собственост. Нормативната уредба е разписана в Закона за управление на етажната собственост или ЗУЕС

• На първо място, всеки от собствениците на самостоятелни обекти в етажната собственост има право да използва общите части на сградата според тяхното предназначение.
• На следващо място, за всеки от тях е налично право и задължение да участва в управлението на етажната собственост.

• Управлението на етажната собственост, съгласно чл. 8 ЗУЕС обхваща и дейността по контрола за изпълнение задълженията на етажните собственици, ползватели и обитатели, включително и тези по чл.6 ЗУЕС.
• След приетите промени в ЗУЕС през 2009г, формите на управление са две. Общо събрание(ОС) и сдружение на собствениците(СС)
• Разликите са много, но най-основната е, че Сдружението на собствениците е отделно юридическо лице(по силата на чл. 25 ЗУЕС), а Общото събрание НЕ е.
• Важно е да се отбележи, че в случаите, в които има сдружение на собствениците, но то не е учредено от всички собственици на самостоятелни обекти в сградата или входа, общото събрание на сдружението няма правомощията на общото събрание на собствениците на етажната собственост (чл. 33, ал. 5 ЗУЕС).

• Една от формите на управление на етажната собственост е чрез общо събрание. То същевременно е и орган на управление наред с управителния съвет /управителя/ – чл. 10 ЗУЕС. Едно от правомощията на общото събрание по чл. 11, т.10 б. „и” ЗУЕС е да взема решения за начина на използване на общите части на сградата и прилежащата й площ при възникнали спорове, както и за спазване на вътрешния ред и санитарно-хигиенните норми.
• Общото събрание може да определя начина на ползване на общите части само във вида, в който са.
• Тоест, органите на управлението на етажната собственост, при тази форма на управление, са общото събрание и управителен съвет /управител/ – чл. 10 от ЗУЕС.
• Общото събрание на собствениците е основният орган за управление на етажната собственост. То притежава правомощието да взема решения по всички въпроси, свързани с управлението и реда в етажната собственост.

• На първо място, всяко едно общо събрание на етажната собственост се предхожда от покана към етажните собственици. От кого изхожда инициативата за свикване на общо събрание на етажната собственост се съди от поканата. Според чл. 13 ЗУЕС тя трябва да е подписана от лицата, които свикват общото събрание. В закона няма изискване в поканата или по друг начин да се посочва какво е правното основание за свикване на ОС.
• На второ място, за проведеното ОС на етажната собственост се съставя протокол, в който се вписват датата и мястото на провеждане на ОС, дневният ред, явилите се лица и идеалните части от ЕС, които те представляват, същността на изявленията, направените предложения и приетите решения.
• За съставянето на протокол се поставя съобщение на видно и общодостъпно място в сградата и при поискване може да се предостави копие от него.
• Освен това, всеки член на ОС може да оспори съдържанието на протокола в 7 дневен срок от съобщението за изготвянето му. Протоколът, ако е съставен по надлежния ред, е доказателство за отразените в него обстоятелство, както и форма за валидност на приетите решения.

• При нововъзникнала етажна собственост избор на управителен съвет (управител) се провежда в 6-месечен срок от въвеждането на сградата в експлоатация – чл. 21, ал. 4 ЗУЕС

• По решение на общото събрание на собствениците, е възможно всички или част от правомощита на управителя да бъдат възложени на юридически или физически лица, които не са собственици – чл. 19, ал. 8 ЗУЕС. За целта обаче е необходимо решението да е взето с мнозинство 67 % от всички идеални части. При същите условия, е възможно да бъдат възлагани и дейности по поддържането на общите части на сградата.
• Договорът за възлагане се одобрява с решение на общото събрание,(мнозинство повече от 67 на сто идеални части от общите части на ЕС) и се сключва от упълномощено от общото събрание лице за срок до две години.
• Договор, сключен за по-дълъг срок, се смята за сключен за две години, а клауза, предвиждаща автоматично подновяване на договора или превръщането му в безсрочен, се смята за недействителна.
• В срока на договора избраното физическо или юридическо лице има правата, задълженията и отговорността на управителния съвет (управителя) по този закон.

• Дълго време не съществуваше никаква нормативна възможност събрания да бъдат провеждани онлайн, чрез ZOOM, Jitsu и/или други подобни софтуерни средства за видеоконференция.
• Със законодателно изменение в бр. 82 на ДВ и в сила от 29.09.2023г., такава възможност вече е налице.
• В ал. 1 се създават изречения второ и трето:
• Общото събрание може да се провежда и в смесен режим на работа – присъствено и онлайн чрез видеоконференция, гарантираща установяването на самоличността на участващите лица. Участието и гласуването на тези членове се отбелязва в протокола, както и идеалните части от етажната собственост, които те представляват, номерът на самостоятелния обект, начинът, по който са гласували лицата – „за”, „против” или „въздържал се”, и същността на изявленията им.
• Още на първи прочит става видно, че трудно се откриват гаранции за действиетелното участие на всеки в събранието (и информираност за всеки собственик на самостоятелен обект), доколкото подобна декларация може да се  даде по-късно и съответно да се антидатира. Не става ясно и как ще се установи тежестта на доказване при оспорване.
• Текстовете не са особено прецизни и тепърва предстои да бъдат тълкувани в съдебната практика.
• Основната форма все още е присъствена – Общото събрание се провежда на подходящо място в етажната собственост, прилежащата и площ или на друго място в близост до нея(член 16 ЗУЕС).

• По необясними причини, законодателят подмина този съществен проблем и не даде адекватно нормативно разрешение на въпроса с ОС на ЕС в условия на пандемия.
• Повечето ЕС са над 15 самостоятелни обекта, което влиза в колизия с наличната забрана за събиране на повече от 15 души в затворени помещения.
• Нормативно бе направен опит с промени в закона за мерките и действията по време на извънредното положение, обявено с решение на Народното събрание от 13 март 2020 г., и за преодоляване на последиците него.
• В него бе създаден чл. 6а, който предвижда, че : “По време на извънредното положение, съответно на извънредната епидемична обстановка и два месеца след нейната отмяна държавни и местни органи, съвети, комитети, комисии, включително органи на управление или контрол на фондове, сметки и други, които не са юридически лица, може да провеждат заседания от разстояние, като се осигурява пряко и виртуално участие при спазване изискванията за кворум и лично гласуване, или да приемат решения неприсъствено. За проведеното заседание се изготвя протокол. За неуредените въпроси се прилагат специалните закони и актовете по прилагането им. “
• На първо място, цитираният текст не дава яснота, дали цитираният текст урежда работата на държавни и местни органи или следва да се прилага за всякакви колективни органи.
• Непрецизният текст остави сериозна непълнота и следва да се тълкува по-скоро като уреждащ работата на държавни и общински органи, както и колективни органи за управление на фондове и сметки, дори и неперсонифицирани, без да са включени общите събрания на ЕС, както общите събрания на ЮЛНЦ, ЮЛ и др.
• Ако нормата се тълкува разширително, то е възможно да е приложима, но само по отношение на събирането на Управителния съвет(оперативното управление), но не и за свикване и провеждане на ОС, което е компетентно да избере на оперативно управлени или да взема решения, който са свързани не с оперативно управление, а засягат в сериозна степен правата на собствениците.
• Съвсем отделно,  в първоначалната си редакция, чл. 6а говореше само за “извънредно положение”, което обаче може да се обявява само от НС и съответно бе отменено на 13 май 2020г, а после имаше дълъг период на “извънредна епидемична обстановка”, като това бе включено като текст в чл. 6а, едва в края на м. ноември и така между 13 юли и 20.ноември изобщо не бе възможно прилагането на чл. 6а.
• Какво бе решението? Старият домоуправител(управителен съвет) изпълнява задълженията си, дори мандатът му да е изтекъл – чл. 21, ал.2 ЗУЕС до отпадане на забраната за събиране на повече от 15 човека в затворено помещение.

Горните изводи са съобразени с голяма част от анотираната практика на Върховен касационен съд.

• Законът за етажната собственост (ЗУЕС) е важен правен инструмент, който регулира правата и задълженията на собствениците в многожилищните сгради. Ако се оказвате в ситуация, в която се нуждаете от правна помощ по въпроси свързани с етажна собственост, необходимо е да се обърнете към адвокат, специализиран в тази област.
• Един опитен адвокат по етажна собственост в София притежава необходимите знания и опит, за да ви предостави съвет и да защити вашите права във всеки етап на процеса. Не взимайте на лека сметка важността на ЗУЕС и своите права като собственик в етажна собственост.
• Ако имате нужда от помощ и съвет, се свържете с адвокат, специализиран в етажна собственост, който ще ви насочи как да се справите със ситуацията и да защитите интересите си.
• В заключение, етажната собственост по ЗУЕС е сложна тема, която изисква професионално ръководство. Собствениците на имоти трябва да бъдат запознати с правата и задълженията си, както и с възможностите за обжалване на решенията на общо събрание.
• Затова, ако се намирате в ситуация, свързана с етажна собственост, не се колебайте да потърсите помощта на адвокат, специализиран в тази област, за да защитите своите интереси. Справянето със сложностите на Закона за етажната собственост е от решаващо значение за защитата на вашия имот и правата ви.

Нашият Подход

Ние се стремим да предоставяме съдържание, което не само отговаря на търсачките, но и е насочено към хората – нашите потребители. Предоставяме уникална, оригинална информация и дълбоко покритие на темите, които обсъждаме.

Качество и Съдържание

• Предоставяме оригинална информация, подкрепена от репортажи, изследвания или анализи.
• Осигуряваме изчерпателни описания на темите, които покриваме.
• Добавяме вътрешен анализ и интересна информация, извън очевидното.
• Когато използваме други източници, гарантираме, че не просто копираме, а добавяме стойност и оригиналност.
• Заглавията са описателни и не се стремят към преувеличаване или шокиращ характер.
• Нашето съдържание предоставя значителна стойност спрямо другите резултати от търсене.
• Грижим се за езиковите и стиловите аспекти на съдържанието си.
• Избягваме масовата продукция, за да се фокусираме върху качеството.

Експертност и Доверие

• Представяме информация по начин, който убеждава в доверие, с чисто източнициране и доказателства за експертност.
• Ако някой проучи нашия сайт, биха получили впечатление, че той е доверителен и признат авторитет в сферата си.
• Нашето съдържание е създадено или рецензирано от експерти, които обладават дълбоки познания в темата.
• Стремим се да избегнем фактически грешки и да предоставим точна информация.

Потребителски Опит

Важно е за нас да предоставяме отличен потребителски опит. Нашите страници се стремят към лесна навигация, бързо зареждане и четимо форматиране, за да осигурим удовлетворително преживяване за нашите посетители.

Следвайки тези принципи, ние създаваме съдържание, което не се стреми само към търсене, а предоставя реална стойност за хората, които го четат.