етажна собственост ремонти адвокат рашков

ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ РЕМОНТИ

  •  Видео от Адвокаст – с епизод за ремонти в етажна собственост
  •  

    Неотложен, необходим и основен ремонт на общи части в етажна собственост.

     

    •             В жилищната сграда е необходимо да бъде извършен ремонт на протеклия покрив, в резултат на което са изгнили гредите на покривната конструкция или е компрометирана поставената на покривната плоча хидроизолация, в резултат на което са налице течове в подпокривното пространство или таванските помещения. Налице е теч в канализационната система или е развален асансьора, което затруднява живущите на по-високите етажи – все проблеми свързани с разправии от различно естество между съседите в етажната собственост. Настоящото изложение има за цел да всее яснота в правната уредба на ремонтните дейности в етажната собственост и да ограмоти гражданите, за техните права и задължения в тази насока.

     

    •             Преди да пристъпим към анализа на правната уредба на ремонтните дейности, следва да се изясни, че Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС) разграничава три вида ремонт, а именно неотложен, необходим и основен.

     

    •             Съгласно § 1, т. 9 от Допълнителните разпоредби на ЗУЕС, неотложен ремонт е дейност за предотвратяване разрушаването на сградата, на нейни конструктивни елементи, общи части, инсталации или части от тях, както и за отстраняване на значителни повреди и деформации, водещи до опасност за живота и здравето на собствениците, ползвателите, обитателите и други лица, до нанасяне на увреждане на околната среда и на близкостоящи сгради. Видно от така дадената дефиниция, става ясно, че неотложен ремонт е необходим тогава когато е налице опасност от разрушаване на сградата или на отделни нейни части или когато е налице опасност за здравето и живота на собствениците, ползвателите, обитателите и изобщо за посетителите в сградата, както и за съседните сгради. Типичен пример в тази насока е протеклия покрив на сградата.

     

    •             Съгласно § 1, т. 8 от Допълнителните разпоредби на ЗУЕС, необходим ремонт е дейност за привеждане на сградата, на общи части, инсталации или части от тях в съответствие с нормативните изисквания за техническа пригодност на сградата и инсталациите, включително и покривите, с оглед отстраняване на създадени пречки или неудобства за нормалното използване на сградата и самостоятелните обекти в нея. Видно от двете разпоредби, за разлика от неотложния ремонт, при необходимия ремонт е налице някаква неизправност затрудняваща нормалното използване на сградата и създаваща неудобства за нейните обитатели и посетители. Тук, като типичен пример може да се посочи повреда в асансьора на сградата.

     

    •             За разлика от неотложния и необходимия ремонт, дефиницията на основния ремонт е поместена в § 5, т. 42 от Допълнителните разпоредби на Закона за устройството на територията (ЗУТ). Съгласно посочената разпоредба, основен ремонт е частично възстановяване и/или частична замяна на конструктивни елементи, основни части, съоръжения или инсталации на строежа, както и строително-монтажните работи, с които първоначално вложени, но износени материали, конструкции и конструктивни елементи се заменят с други видове или се извършват нови видове работи, с които се възстановява експлоатационната им годност, подобрява се или се удължава срокът на тяхната експлоатация.
    • За разлика от неотложния и необходимия ремонт, необходимостта от извършване на основен ремонт не е продикутвана, нито от съществуваща опасност от разрушаване на жилищната сграда или отделни нейни части, нито от наличие на повреда, затрудняваща обитателите на етажната собственост, а обезпечава дълготрайната експлоатация на сградата, удължавайки „живота“ на отделни нейни елементи.

     

    Решение на общото събрание на етажна собственост за извършване на ремонт

     

    •             По общо правило, извършване на ремонт на общи части в сграда, в режим на етажна собственост, се извършва след прието решение на общото събрание на етажните собственици. Така, съгласно чл. 48, ал. 1 от ЗУЕС, ремонт, основно обновяване, реконструкция и преустройство на общите части или подмяна на инсталации и оборудване се извършва по решение на общото събрание.
    •             Необходимото мнозинство за вземане на решение от общото събрание за извършване на ремонт е различно за отделните видове ремонт.
    •             За извършване на основен ремонт,  съгласно чл. 17, ал. 1, т. 5 от ЗУЕС, е необходимо квалифицирано мнозинство, а именно не по-малко от 67 на сто от всички идеални части от общите части на сградата. Доколкото за приемането на решение за извършване на необходим и неотложен ремонт законът не предвижда квалифицирано мнозинство, по аргумент от чл. 17, ал. 3 от ЗУЕС, решението за извършването на тези видове ремонт е необходимо т.нар. обикновено мнозинство – повече от 50% от представените на общото събрание идеални части от общите части на етажната собственост.

    Етажна собственост ремонти по необходимост

     

    •             Тъй като в случаите на необходим и неотложен ремонт е необходима незабавна реакция, доколкото съществува риск от разрушаване или повреждане на жилищната сграда или е налице риск за здравето и живота на нейните обитатели, или е налице повреда затрудняваща нормалната експлоатация на сградата, законът урежда изключения от общото правило, съгласно което за извършването на ремонт е необходимо решение на общото събрание на етажните собственици, а случаите, в които е необходимо извършването на необходим или неотложен ремонт.
    •             Съгласно чл. 48, ал. 5 от ЗУЕС, в случай на необходимост от извършването на необходим ремонт, е възможно по решение на управителя или управителния съвет на етажната собственост, незабавно да бъдат отпуснати необходимите за ремонта финансови средства, които в последствие ще бъдат одобрени от общото събрание на етажните собственици, въз основа на представените разходни документи.

    Етажна собственост ремонти по неотложност

     

    •             Аналогично е положението при необходимостта от извършване на неотложен ремонт. Съгласно чл. 49, ал. 1 от ЗУЕС, когато сградата или отделния вход в режим на етажна собственост се нуждаят от неотложен ремонт, с решение на управителя или управителния съвет незабавно се отпускат финансови средства от фонд „Ремонт и обновяване“.

     

    Фонд на етажна собственост – Ремонт и обновяване

     

    •           Независимо дали се касае за основен, необходим или неотложен ремонт, средствата за извършването им се отпускат от уредения с чл. 50 от ЗУЕС фонд „Ремонт и обновяване“.
    •             Средствата във фонда, съгласно ал. 2 на чл. 50, се набират от ежемесечни вноски от собствениците в размер, определен с решение на общото събрание, съобразно идеалните части на отделните собственици от общите части на етажната собственост, но не по-малко от един процент от минималната работна заплата за страната.
    •             За разлика от разходите за управление и поддържане на общите части по чл. 51 от ЗУЕС, чийто размер може да бъде определен, както на месечна, така и на годишна база, видно от разпоредбата на чл. 50, ал. 2 на същия закон, постъпващите във фонда парични вноски са дължими всеки месец.
    •             Друга основна разлика между двата вида разходи, а именно тези за управление и поддържане на общите части и тези необходими за извършването на различните видове ремонти, се състои в лицата, които дължат и заплащат тези разходи. Разходите за управление и поддържане на общите части са дължими от всички обитатели на етажната собственост,  независимо от тяхното качество – собственик, ползвател или обитател, тъй като всички използват общите части на жилищната сграда, което неминуемо води до тяхната амортизация.
    • Не така, обаче, стои въпросът за лицата, които дължат заплащане на разходите за извършване на ремонт. Видно от цитираната по-горе разпоредба – чл. 50, ал. 2, ежемесечните вноски са дължими единствено от собствениците, но не и от ползвателите и обитателите на сградата.
    • Логично, общите части на жилищната сграда са притежание на собствениците на самостоятелните обекти, поради което и с оглед римското правило „комуто ползите, нему и тежестите“, разходите за извършване на ремонт на общи части на сгради, в режим на етажна собственост, са възложени на собствениците.
    •             В случай, че набраните във фонда средства се окажат недостатъчни за извършването на съответния ремонт, управителят или управителния съвет незабавно свиква общо събрание по реда на чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС, за приемане на решение за заплащане на допълнителни вноски, с които да бъде покрита необходимата за извършване на съответния вид ремонт сума.

    zues@rashkov.eu | +359888308282

    Нашият Подход

    Ние се стремим да предоставяме съдържание, което не само отговаря на търсачките, но и е насочено към хората – нашите потребители. Предоставяме уникална, оригинална информация и дълбоко покритие на темите, които обсъждаме.

    Качество и Съдържание

    • Предоставяме оригинална информация, подкрепена от репортажи, изследвания или анализи.
    • Осигуряваме изчерпателни описания на темите, които покриваме.
    • Добавяме вътрешен анализ и интересна информация, извън очевидното.
    • Когато използваме други източници, гарантираме, че не просто копираме, а добавяме стойност и оригиналност.
    • Заглавията са описателни и не се стремят към преувеличаване или шокиращ характер.
    • Нашето съдържание предоставя значителна стойност спрямо другите резултати от търсене.
    • Грижим се за езиковите и стиловите аспекти на съдържанието си.
    • Избягваме масовата продукция, за да се фокусираме върху качеството.

    Експертност и Доверие

    • Представяме информация по начин, който убеждава в доверие, с чисто източнициране и доказателства за експертност.
    • Ако някой проучи нашия сайт, биха получили впечатление, че той е доверителен и признат авторитет в сферата си.
    • Нашето съдържание е създадено или рецензирано от експерти, които обладават дълбоки познания в темата.
    • Стремим се да избегнем фактически грешки и да предоставим точна информация.

    Потребителски Опит

    Важно е за нас да предоставяме отличен потребителски опит. Нашите страници се стремят към лесна навигация, бързо зареждане и четимо форматиране, за да осигурим удовлетворително преживяване за нашите посетители.

    Следвайки тези принципи, ние създаваме съдържание, което не се стреми само към търсене, а предоставя реална стойност за хората, които го четат.

    Горе

    Консултация


    Направете запитване

    Попълнете полетата, задайте кратък въпрос или се запишете за консултация

      [wpgdprc "С използването на тази форма, Вие приемате да се събират и обработват вашите данни от този уебсайт."]

      Начало  

       

       

      Държавен вестник


                Брой: 49, от дата 17.6.2025 г.
      Изтегли броя
      Съдържание на Държавен вестник, официален раздел

      Народно събрание
      Закон за изменение и допълнение на Закона за мерките срещу финансирането на тероризма
        стр. 3
       Преглед на материала



      Народно събрание
      Закон за ратифициране на Споразумение за изпълнение на Програмата (Interreg VI-A) ИПП България – Турция 2021 – 2027 (CCI 2021TC16IPCB005)
        стр. 16
       Преглед на материала



      Народно събрание
      Закон за ратифициране на Споразумение за изпълнение на Програмата (Interreg VI-A) ИПП България – Сърбия 2021 – 2027 (CCI 2021TC16IPCB007)
        стр. 16
       Преглед на материала



      Народно събрание
      Решение за приемане на Процедурни правила за условията и реда за предлагане на кандидат за член на Сметната палата, представяне и публично оповестяване на документите и изслушването на кандидата в Комисията по бюджет и финанси, както и процедурата за избор от Народното събрание
        стр. 17
       Преглед на материала



      Конституционен съд
      Определение № 3 от 10 юни 2025 г. по конституционно дело № 8 от 2025 г.
        стр. 20
       Преглед на материала



      Министерски съвет
      Постановление № 90 от 12 юни 2025 г. за изменение и допълнение на Постановление № 103 на Министерския съвет от 1993 г. за осъществяване на образователна дейност сред българите в чужбина
        стр. 31
       Преглед на материала



      Министерски съвет
      Постановление № 91 от 13 юни 2025 г. за изменение на Наредбата за таксите за използване на летищата за обществено ползване и за аеронавигационно обслужване в Република България, приета с Постановление № 280 на Министерския съвет от 1998 г.
        стр. 32
       Преглед на материала



      Министерски съвет
      Постановление № 92 от 13 юни 2025 г. за одобряване на допълнителни трансфери по бюджетите на общините за 2025 г. за възстановяване на транспортните разходи или на разходите за наем на педагогическите специалисти в институциите в системата на предучилищното и училищното образование и за допълнително финансиране за издръжка на паралелки за придобиване на квалификация по защитени специалности от професии и специалности от професии, по които е налице очакван недостиг от специалисти на пазара на труда
        стр. 32
       Преглед на материала



      Министерство на здравеопазването
      Наредба за изменение и допълнение на Наредба № 3 от 2019 г. за медицинските дейности извън обхвата на задължителното здравно осигуряване, за които Министерството на здравеопазването субсидира лечебни заведения, и за критериите и реда за субсидиране на лечебни заведения
        стр. 40
       Преглед на материала



      Министерство на земеделието и храните
      Наредба за изменение и допълнение на Наредба № 3 от 2010 г. за търговия на овощен посадъчен материал и овощни растения, предназначени за производство на плодове на пазара на Европейския съюз
        стр. 43
       Преглед на материала



      Министерство на земеделието и храните
      Наредба за изменение и допълнение на Наредба № 8 от 2011 г. за сечите в горите
        стр. 59
       Преглед на материала



      Министерство на отбраната
      Наредба № Н-5 от 30 май 2025 г. за реда и начина за изчисляване на разходите за издръжка, обучение, квалификация и/или преквалификация
        стр. 62
       Преглед на материала



      Министерство на отбраната
      Наредба № Н-6 от 30 май 2025 г. за условията и реда за определяне и изплащане на еднократно обезщетение при преместване на служба в друго населено място на територията на страната и извън нея на военнослужещите и на членовете на техните семейства
        стр. 69
       Преглед на материала



      Комисия за финансов надзор
      Наредба за изменение на Наредба № 71 от 22 юли 2021 г. за изискванията към системата на управление на застрахователите и презастрахователите
        стр. 73
       Преглед на материала



      Национален съвет по цени и реимбурсиране на лекарствените продукти
      Наредба за изменение на Наредба № 13 от 7 ноември 2019 г. за приемане на фармако-терапевтично ръководство по нефрология и диализа
        стр. 73
       Преглед на материала



       
                Съобщения на редакцията


      Дата на публикация: 2.1.2024
        Абонамент
        [Още ....]



      Дата на публикация: 2.1.2024
        Притурки на "Държавен вестник"
        [Още ....]



      Дата на публикация: 18.7.2023
        Такси за обнародване в неофициалния раздел
        [Още ....]



      Дата на публикация: 2.6.2023
        Редакция „Държавен вестник“ преустановява издаването на фактури за платени такси
        [Още ....]




      5/5 - (948 votes)