ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ РЕМОНТИ

Неотложен, необходим и основен ремонт на общи части в етажна собственост.

•             В жилищната сграда е необходимо да бъде извършен ремонт на протеклия покрив, в резултат на което са изгнили гредите на покривната конструкция или е компрометирана поставената на покривната плоча хидроизолация, в резултат на което са налице течове в подпокривното пространство или таванските помещения. Налице е теч в канализационната система или е развален асансьора, което затруднява живущите на по-високите етажи – все проблеми свързани с разправии от различно естество между съседите в етажната собственост. Настоящото изложение има за цел да всее яснота в правната уредба на ремонтните дейности в етажната собственост и да ограмоти гражданите, за техните права и задължения в тази насока.

•             Преди да пристъпим към анализа на правната уредба на ремонтните дейности, следва да се изясни, че Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС) разграничава три вида ремонт, а именно неотложен, необходим и основен.

•             Съгласно § 1, т. 9 от Допълнителните разпоредби на ЗУЕС, неотложен ремонт е дейност за предотвратяване разрушаването на сградата, на нейни конструктивни елементи, общи части, инсталации или части от тях, както и за отстраняване на значителни повреди и деформации, водещи до опасност за живота и здравето на собствениците, ползвателите, обитателите и други лица, до нанасяне на увреждане на околната среда и на близкостоящи сгради. Видно от така дадената дефиниция, става ясно, че неотложен ремонт е необходим тогава когато е налице опасност от разрушаване на сградата или на отделни нейни части или когато е налице опасност за здравето и живота на собствениците, ползвателите, обитателите и изобщо за посетителите в сградата, както и за съседните сгради. Типичен пример в тази насока е протеклия покрив на сградата.

•             Съгласно § 1, т. 8 от Допълнителните разпоредби на ЗУЕС, необходим ремонт е дейност за привеждане на сградата, на общи части, инсталации или части от тях в съответствие с нормативните изисквания за техническа пригодност на сградата и инсталациите, включително и покривите, с оглед отстраняване на създадени пречки или неудобства за нормалното използване на сградата и самостоятелните обекти в нея. Видно от двете разпоредби, за разлика от неотложния ремонт, при необходимия ремонт е налице някаква неизправност затрудняваща нормалното използване на сградата и създаваща неудобства за нейните обитатели и посетители. Тук, като типичен пример може да се посочи повреда в асансьора на сградата.

•             За разлика от неотложния и необходимия ремонт, дефиницията на основния ремонт е поместена в § 5, т. 42 от Допълнителните разпоредби на Закона за устройството на територията (ЗУТ). Съгласно посочената разпоредба, основен ремонт е частично възстановяване и/или частична замяна на конструктивни елементи, основни части, съоръжения или инсталации на строежа, както и строително-монтажните работи, с които първоначално вложени, но износени материали, конструкции и конструктивни елементи се заменят с други видове или се извършват нови видове работи, с които се възстановява експлоатационната им годност, подобрява се или се удължава срокът на тяхната експлоатация.
• За разлика от неотложния и необходимия ремонт, необходимостта от извършване на основен ремонт не е продикутвана, нито от съществуваща опасност от разрушаване на жилищната сграда или отделни нейни части, нито от наличие на повреда, затрудняваща обитателите на етажната собственост, а обезпечава дълготрайната експлоатация на сградата, удължавайки „живота“ на отделни нейни елементи.

Решение на общото събрание на етажна собственост за извършване на ремонт

•             По общо правило, извършване на ремонт на общи части в сграда, в режим на етажна собственост, се извършва след прието решение на общото събрание на етажните собственици. Така, съгласно чл. 48, ал. 1 от ЗУЕС, ремонт, основно обновяване, реконструкция и преустройство на общите части или подмяна на инсталации и оборудване се извършва по решение на общото събрание.
•             Необходимото мнозинство за вземане на решение от общото събрание за извършване на ремонт е различно за отделните видове ремонт.
•             За извършване на основен ремонт,  съгласно чл. 17, ал. 1, т. 5 от ЗУЕС, е необходимо квалифицирано мнозинство, а именно не по-малко от 67 на сто от всички идеални части от общите части на сградата. Доколкото за приемането на решение за извършване на необходим и неотложен ремонт законът не предвижда квалифицирано мнозинство, по аргумент от чл. 17, ал. 3 от ЗУЕС, решението за извършването на тези видове ремонт е необходимо т.нар. обикновено мнозинство – повече от 50% от представените на общото събрание идеални части от общите части на етажната собственост.

Етажна собственост ремонти по необходимост

•             Тъй като в случаите на необходим и неотложен ремонт е необходима незабавна реакция, доколкото съществува риск от разрушаване или повреждане на жилищната сграда или е налице риск за здравето и живота на нейните обитатели, или е налице повреда затрудняваща нормалната експлоатация на сградата, законът урежда изключения от общото правило, съгласно което за извършването на ремонт е необходимо решение на общото събрание на етажните собственици, а случаите, в които е необходимо извършването на необходим или неотложен ремонт.
•             Съгласно чл. 48, ал. 5 от ЗУЕС, в случай на необходимост от извършването на необходим ремонт, е възможно по решение на управителя или управителния съвет на етажната собственост, незабавно да бъдат отпуснати необходимите за ремонта финансови средства, които в последствие ще бъдат одобрени от общото събрание на етажните собственици, въз основа на представените разходни документи.

Етажна собственост ремонти по неотложност

•             Аналогично е положението при необходимостта от извършване на неотложен ремонт. Съгласно чл. 49, ал. 1 от ЗУЕС, когато сградата или отделния вход в режим на етажна собственост се нуждаят от неотложен ремонт, с решение на управителя или управителния съвет незабавно се отпускат финансови средства от фонд „Ремонт и обновяване“.

Фонд на етажна собственост – Ремонт и обновяване

•           Независимо дали се касае за основен, необходим или неотложен ремонт, средствата за извършването им се отпускат от уредения с чл. 50 от ЗУЕС фонд „Ремонт и обновяване“.
•             Средствата във фонда, съгласно ал. 2 на чл. 50, се набират от ежемесечни вноски от собствениците в размер, определен с решение на общото събрание, съобразно идеалните части на отделните собственици от общите части на етажната собственост, но не по-малко от един процент от минималната работна заплата за страната.
•             За разлика от разходите за управление и поддържане на общите части по чл. 51 от ЗУЕС, чийто размер може да бъде определен, както на месечна, така и на годишна база, видно от разпоредбата на чл. 50, ал. 2 на същия закон, постъпващите във фонда парични вноски са дължими всеки месец.
•             Друга основна разлика между двата вида разходи, а именно тези за управление и поддържане на общите части и тези необходими за извършването на различните видове ремонти, се състои в лицата, които дължат и заплащат тези разходи. Разходите за управление и поддържане на общите части са дължими от всички обитатели на етажната собственост,  независимо от тяхното качество – собственик, ползвател или обитател, тъй като всички използват общите части на жилищната сграда, което неминуемо води до тяхната амортизация.
• Не така, обаче, стои въпросът за лицата, които дължат заплащане на разходите за извършване на ремонт. Видно от цитираната по-горе разпоредба – чл. 50, ал. 2, ежемесечните вноски са дължими единствено от собствениците, но не и от ползвателите и обитателите на сградата.
• Логично, общите части на жилищната сграда са притежание на собствениците на самостоятелните обекти, поради което и с оглед римското правило „комуто ползите, нему и тежестите“, разходите за извършване на ремонт на общи части на сгради, в режим на етажна собственост, са възложени на собствениците.
•             В случай, че набраните във фонда средства се окажат недостатъчни за извършването на съответния ремонт, управителят или управителния съвет незабавно свиква общо събрание по реда на чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС, за приемане на решение за заплащане на допълнителни вноски, с които да бъде покрита необходимата за извършване на съответния вид ремонт сума.

• Горните изводи са съобразени с голяма част от анотираната практика на Върховен касационен съд.