ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ В ЖИЛИЩЕН КОМПЛЕКС ОТ ЗАТВОРЕН ТИП

Съгласно чл. 2, ал. 1 от Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС), управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти.

За разлика от класическата етажна собственост, която се управлява по общия ред, а именно чрез свикване на общо събрание на етажните собственици и приемане на решения касаещи управлението и поддържката на нейните общи части, за т.нар. етажни собствености, построени в комплекси от затворен тип законът предвижда специален ред за управлението и поддържането на техните общи части.

Преди да преминем към анализ на правната уредба за управление и поддържане на общи части на етажни собствености, построени в комплекси от затворен тип, следва първо да бъде изяснено какво представлява комплекс от затворен тип.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЗА ЖИЛИЩЕН КОМПЛЕКС ОТ ЗАТВОРЕН ТИП

Съгласно т. 3 на параграф 1 от Допълнителните разпоредби на Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС), „жилищен комплекс от затворен тип“ е комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица.

Видно от така дадената дефиниция, комплекс от затворен тип е налице при едновременното съществуване на четири признака, а именно:

1) Съществуване на отделен урегулиран поземлен имот с предназначение за жилищно застрояване. Това означава, че застрояването следва да е извършено в границите на конкретен поземлен имот (парцел). Ако отделните сгради са изградени в два съседни парцела, няма да е налице „комплекс от затворен тип“ по смисъла на закона, дори и проектът да е на един и същи инвеститор.

2) Съществуването в поземления имот на две или повече жилищни сгради в режим на етажна собственост. Предвид използваното в закона множествено число за думата „сгради“, при наличието в поземления имот на една единствена жилищна сграда, отново няма да е налице „комплекс от затворен тип“ по смисъла на закона.

Също така, следва да се поясни, че самостоятелните обекти (апартаменти, ателиета) в отделните жилищни сгради трябва да са повече от три и да принадлежат на повече от един собственик. В противен случай, съгласно чл. 3 от ЗУЕС, за управлението на общите части на тази етажна собственост, в която самостоятелните обекти са до три и принадлежат на повече от един собственик, няма да се прилага предвидения в ЗУЕС ред, а чл. 30, ал. 3, чл. 31, ал. 1 и чл. 32 от Закона за собствеността (ЗС).

Така например, ако жилищните сгради са две на брой, но в една от тях самостоятелните обекти са до три, макар формално да е изпълнено посоченото в предходната точка условие, а именно съществуването в поземления имот на две или повече етажни собствености, отново няма да е налице „комплекс от затворен тип“, по смисъла на т. 3 на параграф 1 от Допълнителните разпоредби на ЗУЕС.

3) Наличие на други обекти, обслужващи собствениците и обитателите. Наред със жилищните сгради в режим на етажна собственост, които както вече бе посочено, трябва да са две или повече, в комплекса следва да са изградени и обслужващи обекти със статът на общи за целия комплекс части, като например градинки, детски площадки, басейн, спортни съоражения и др.

4) Осигурен контролиран достъп за външни лица. Достъпът до комплекса не е свободен, а контролиран, което включва пропусквателен режим, охрана, бариерни системи и видео наблюдение

При липсата на някой от изброените четири признаци, няма да е налице комплекс от затворен тип и съответно няма да е приложим особеният режим на управление по чл. 2 от ЗУЕС.

СТРАНИ

Страните по договора са собствениците на самостоятелни обекти в отделните жилищни сгради, в режим на етажна собственост и инвеститора (възложителя) на комплекса.

Видно от разпоредбата на чл. 2, ал. 1 от ЗУЕС, управлението на общи части на етажни собствености в комплекс от затворен тип, се извършва от инвеститора на комплекса, по силата на сключен между него и собствениците на самостоятелни обекти писмен договор с нотариална заверка на подписите.

Под инвеститор, следва да се разбира възложителят на строежа, по смисъла на чл. 161, ал. 1 от Закона за устройство на територията (ЗУТ). Съгласно посочената разпоредба, възложител е собственикът на имота, лицето в чиято полза е учредено право на строеж в чужд имот, и лицето, което има право да строи в чужд имот по силата на закон. Възложителят или упълномощено от него лице осигурява всичко необходимо за започване на строителството. В повечето случаи, възложителят (инвеститорът) е юридическо лице (фирма), в полза на което собствениците на имота са учредили право на строеж. Следва да се прави разлика между инвеститор и строител. В общия случай, строителят е трето лице – подизпълнител.

Тук е моментът да се отбележи, че договорът по чл. 2 от ЗУЕС следва да бъде сключен единствено от лице имащо качеството инвеститор (възложител). Впоследствие инвеститорът може да прехвърли своите права по договора на трето лице (подизпълнител), но само ако това е предвидено в договора със собствениците на самостоятелни обекти. В противен случай, ако е сключен с различно от инвеститора лице, договорът е нищожен (недействителен).

ФОРМА НА ДОГОВОРА

Законът предвижда форма за действителност на договора по чл. 2 от ЗУЕС, а именно писмена, с нотариална заверка на подписите. Договор се сключва с всеки отделен собственик на самостоятелен обект в комплекса.

Съгласно ал. 2 на чл. 2 от ЗУЕС, договорът се вписва от инвеститора в Агенцията по вписванията по партидата на всеки самостоятелен обект и е протипоставим на неговотие последващи приобретатели. Това означава, че също както решенията на общото събрание на етажната собственост, сключения с първоначалния собственик договор има действие и спрямо последващите собственици на обекта (придобили го по силата на договор за продажба или дарение, или по наследство), независимо, че не са страни по него.

Именно поради тази причина, закона указва задължително вписване на договора в Имотен регистър към Агенцията по вписванията, за да може бъдещи купувачи на имота например, да се запознаят с неговото съдържание преди да закупят жилището.

ПРЕДМЕТ НА ДОГОВОРА

Предметът на договора включва управлението и поддържането единствено на тези общи части, които обслужват целия комплекс, но не и общите части на отделните жилищни сгради в режим на етажна собственост.

Следователно, договорът по чл. 2 ЗУЕС не изключва общия ред за управление и поддържане на общите части обслужващи отделните жилищни сграда (стълбище, покрив, мазета и тавански помещения със статут на общи части и др.), а именно общото събрание на етажните собственици.

Така например, за управлението и поддръжката на общите части на отделните жилищни сгради, етажните собственици могат да свикват и провеждат общи събрания и да приемат решения определящи размерите на разходите за управление и поддръжка на общи части (т.нар. „такса – вход“) и разходите за ремонтни дейности.

СРОК НА ДОГОВОРА

За разлика от разпоредбата на чл. 19, ал. 8 от ЗУЕС, която указва максимален срок от две години на договора, който етажната собственост може да сключи с т.нар. „професионални домоуправители“, законът не урежда максимален срок, до който договорът по чл. 2 от ЗУЕС може да бъде сключен.

Това позволява на инвеститорите да злоупотребяват, като сключват с етажните собственици договори със значителна продължителност на действие, като в практиката могат да се срещнат договори, сключени за срок от пет, десет или повече години, което от своя страна поставя етажните собственици в значително неравностойно положения спрямо инвеститора.

В тази връзка, в последната си практика, Съдът на европейския съюз (СЕС) с РЕШЕНИЕ от 27.10.2022 г., по дело С-485/21, което е образувано по преюдициално запитване отправено именно по българско дело (Районен съд – гр. Несебър), обявява договра по чл. 2 от ЗУЕС за потребителски (само тезии договори, обаче, които са сключени с етажен собственик – физическо лице, доколкото единствено физическото лице може да бъде потребител). Това означава, че етажните собственици – физически лица, могат да се ползват от особената защита предвидена в Закона за защита на потребителите (ЗЗП), която обявява неравноправните клаузи в потребителските договори за нищожни.

 

• Горните изводи са съобразени с голяма част от анотираната практика на Върховен касационен съд.
  

  zues@rashkov.eu | +359888308282

  • Консултация с адвокат етажна собственост при тълкуване на закон за етажната собственост
  • адвокат жилищен комплекс от затворен тип 2021
  • адвокат жилищен комплекс от затворен тип 2022
  • адвокат жилищен комплекс от затворен тип 2023
  • адвокат жилищен комплекс от затворен тип такси
  • адвокат жилищен комплекс от затворен тип ремонти
  • адвокат жилищен комплекс от затворен тип асансьор
  • адвокат жилищен комплекс от затворен тип неплащане
  • адвокатжилищен комплекс от затворен тип шум
  • адвокат жилищен комплекс от затворен тип чл 51
  • адвокат жилищен комплекс от затворен тип дело
  • жилищен комплекс от затворен тип адвокат
  • адвокат жилищен комплекс от затворен тип общо събрание
  • адвокат жилищен комплекс от затворен тип обитатели
  • адвокат жилищен комплекс от затворен тип ползватели
  • адвокат жилищен комплекс от затворен тип собственици
  • Адвокатска защита при нарушаване правата на член на етажна собственост
  • Адвокат по съдебен иск при неизпълнение на решения на етажна собстеност
  • Адвокат  ЗУЕС