Какво е суперфиция или отстъпено право на строеж? Как възниква правото на строеж?Кога се прекратява една суперфиция - право на строеж? Може ли да се прехвърля правото на строеж? Какво се случва със земята при отстъпено право на строеж? Възстановяване на разрушен строеж. Какво се случва с построеното в повече? Какви права имаме при Право на надстрояване и пристрояване?

• Суперфицията, представлява правото на едно лице да построи сграда (сграда е всеки строеж, над или под земята, ограничен отстрани със стени или колони, а отгоре – с покрив и предназначен за жилищни, домакински, стопански или други нужди) върху чужда земя и да стане собственик на постройката.
• Въвежда се изключение от правилото, че собственикът на земята е собственик и на всичко трайно прикрепено към нея. Възможно е да бъда собственик на сграда, която е изградена върху чужда земя, стига за построяването ѝ да ми е било отстъпено право на строеж или собствеността на вече изградена постройка да ми е била прехвърлена отделно от земята.

Като титуляр на право на строеж мога да:
• построя недвижим имот върху терен, който не е моя собственост;
• да владея, ползвам и да се разпореждам с новопостроената сграда;
• да се ползвам от терена, доколкото това е необходимо за използването на сградата – достъпът до нея, прокарване на ВиК и електро инсталациии и др.

• • Правото на строеж се учредява с договор или административен акт (когато напр. правото на строеж е получено като обезщетение за отчужден недвижим имот) , като по-често срещаната хипотеза е договорът, който по общото правило за сделки с недвижими имоти, трябва да бъде сключен във формата на нотариален акт.
  • Със собственика на земята определяме обема на предоставяното право – площ, етажност и други параметри на бъдещата сграда, които да са в съответствие с влязъл в сила подробен устройствен план или виза за проектиране, издадена от главния архитект на общината (района).
  • Възможно е дори договорът да се отнася до изграждането на постройка, която да е под повърхостта на земята. Преди да започна да строя обаче трябва да спазя и ред други законови изисквания (част от тях са провеждането на процедура по съгласуване и одобрение на инвестиционен проект; сключването на договор с консултат по строителството /строителен надзорник/, който да издаде оценка за съответствие на инвестиционния проект; издаване на виза за проектиране и др.), защото в противен случай ще съм поредният извършител на незаконен строеж. Най-важно е да разполагам с валидно разрешение за строеж.

• А. Когато изтече срокът, за който е учредено.
  Възможно е суперфиция / право на строеж да е отстъпено за определен срок. В този случай, след изтичането му, собствеността на сградата ще премине безвъзмездно върху собственика на земята.
• Б. При преминаване на постройката в собственост на собственика на земята.
  Това е хипотезата, при която съм построил сграда въз основа на учредено право на строеж и я прехвърлям на собственика на земята чрез правна сделка – продажба, замяна, дарение, или построеното от мен преминава в имуществото на собственика на земята по реда на наследяването. Така в едно лице се съсредоточават качествата на собственик на земята и на титуляр на правото на строеж върху нея. И понеже правото на собственост върху един недвижим имот обхваща възможността на собственика да строи върху него, правото на строеж се прекратява.
• В. При отказ от право на строеж.
  Възможно е да съм придобил право на строеж, но впоследствие да реша да се откажа от него. Както за всеки отказ от вещно право върху недвижим имот, законът изисква това да стане в писмена форма с нотариална заверка на подписа. Ако се откажа от правото си на строеж, след като съм започнал строителството, собственикът на земята става собственик на построеното.
• Важно! Правото на строеж няма да се прекрати, ако постройката погине в резултат на природно бедствие или друга причина. В този случай имам право да възстановя или изградя наново разрушената постройка, освен ако със собственика на земята не сме уговорили друго.

• Правото на строеж може да бъде обект на прехвърлителна сделка от момента на учредяването му до завършване на сградата в груб строеж .
  Груб строеж е сграда или постройка, на която са изпълнени ограждащите стени и покривът, без или в различна степен на изпълнение на довършителните работи. След този момент се прехвърля собствеността на цялата сграда или обособени части от нея /апартаменти,ателиета, гаражи и др/.
  Като лице, изградило постройката, мога да се разпореждам с нея чрез дарение, замяна, отдаване под наем, но реша ли да продавам дори и само част от нея, трябва първо да я предложа на собственика на земята и едва след негов отказ на трето лице.

• Правото на ползване на държавен/ общински/ парцел от страна на лицето, в чиято полза е учредена суперфиция , е акцесорно право, произтичащо от отстъпеното право на строеж върху него и се разпростира в рамките на целия урегулирания парцел, поради което в тези хипотези границите на урегулирания поземлен имот определят териториалните предели на ограниченото вещно право, чиято защита се търси в процеса от суперфициара.
• Правото на ползване на супрефициарния собственик се разпростира в рамките на имота, за който е учредено правото на строеж.
• Когато след учредяване правото на строеж е настъпило изменение на регулацията и имотът е увеличил или намалил размерите си, това рефлектира върху обема на правото, което суперфициарът има относно ползването на терена.

• Във връзка с правото на строеж съдилищата приемат, че разпоредбата на чл. 64 ЗС е императивна и създава ограничение за собственика на земята да я ползва изцяло, когато в нея са построени сгради, собственост на лица, които не притежават права върху терена. Целта е да бъде максимално защитена възможността за ползване на земята от нейния собственик. Използването на земята от суперфициарния собственик не може да е безпределно, а следва да се простира единствено в рамките на необходимото ограничаване на правото на собственика на земята да я използва.
• Съгласно чл. 64 ЗС собственикът на постройка, респ. на самостоятелен обект в сграда, може да ползва земята само доколкото това е необходимо за използване на постройката по предназначение; от своя страна собственикът на терена е длъжен да осигури възможност за това ползване и да се въздържа от действия, с които го препятства. Обемът и начинът на ползване на земята от суперфициаря е в зависимост от предназначението на постройката. Когато постройката представлява търговски обект – магазин, който се намира на пазар или търговска улица, то ползването на магазина по предназначение изисква достъпът до него да бъде открит, да има видимост към витрината и входа му, така че клиентите да могат отдалеч да разпознаят магазина и безпрепятствено да влязат в него. За осигуряване на това ползване собственикът на земята не може да разполага пред и около магазина преместваеми обекти, които закриват витрината и затрудняват достъпа до него. Ако такива действия са извършени, то е налице неоснователно засягане на правото на собственост на собственика на търговския обект по смисъла на чл. 109 ЗС.
• Тоест, собственикът на терена има правото да го ползва, зачитайки правата на суперфициарния собственик върху онази част, която му е необходима за използуването на постройката според нейното предназначение. Например – ако постройката е с търговско предназначение, то следва да бъде осигурен непрекъснат достъп не само за суперфициара, но и за потенциалните клиенти.
• От друга страна, собственикът на постройката може да се ползва от земята, само доколкото това е необходимо за използуване на постройката според нейното предназначение, освен ако в акта, с който му е отстъпено правото, е постановено друго. Ако в акта, с който е отстъпено правото по чл. 63 ЗС не е постановено друго, правото на собственика на обект в постройка, съществуващ при условията на суперфициарна собственост, се ограничава само до правомощията, установени с чл. 64 ЗС – да ползва самостоятелно необходимия за поддържането и експлоатацията й терен /прилежаща площ/.

• Ако титулярът на вещното право на строеж е построил в повече от предвиденото в договора, макар и на основание строително разрешение и по утвърден архитектурен проект това, което е създадено извън рамките на учредената суперфиция и което има юридическото основание да бъде самостоятелен обект, се придобива по приращение от собственика на парцела. Решение № 178 от 09.07.2012 г. по гр. д. № 972 / 2010 г. на Върховен касационен съд
• За построеното в повече от определеното носителят на ограниченото вещно право на строеж има качеството на владелец върху чуждо място. Последиците от това са, че той има право да търси само облигационно уравнение от собственика на земята, който е собственик и на построеното извън обема на правото му. Решение № 178 от 09.07.2012 г. по гр. д. № 972 / 2010 г. на Върховен касационен съд
• Ако титулярят на вещното право на строеж изгради постройката с повече етажи извън обема, т.е. в повече от уговореното, то не му принадлежи. Решение № 602 от 26.VI.1993 г. по гр. д. № 165 / 92 г., I г. о.
• За построените етажи или площи на извършено строителство в повече от определеното носителят на ограниченото вещно право на строеж има качеството на владелец върху чуждо място. Последиците от това са, че той има право да търси само облигационно уравнение и от собственика на земята, който е собственик и на построеното извън обема на правото му. В случая намира приложение нормата на чл. 74 от ЗС. Решение № 602 от 26.VI.1993 г. по гр. д. № 165 / 92 г., I г. о.

• С договор за прехвърляне право на собственост върху сграда се прехвърля и правото на строеж за нея, ако в договора не е уговорено изрично друго. В случай на събаряне или погиване на придобитата сграда, собственикът й запазва правото на строеж в обема на съборената. Когато с действащия ПУП не се предвижда изграждане на сграда като премахнатата, а на друга в по-голям обем, съдържанието на правото на строеж трябва да се определи от отношението на съборения обект към новия строеж.
• За да е допустимо отклонение от параметрите на погиналата постройка е необходимо това да е предвидено в акта на учредяване на правото на строеж.
  При възстановяването на разрушена сграда, новата постройка следва да бъде със същата площ и обем като предишната, защото след осъществяването на правото на строеж то се трансформира в собственост върху постройката и загубва самостоятелен живот, като става неделима част от абсолютното вещно право, но не се погасява.
• При евентуално унищожаване на сградата носителят на вещното право на строеж има отново правна възможност да построи или възстанови сградата във вида и обема, за които е учредено това право.
• Суперфициарът, както всеки друг собственик, има право да изгради отново погиналата или съборената постройка, в рамките на установената тежест върху чуждата земя. Собственикът на постройка, отделно от земята, е носител същевременно и на правото да строи върху чуждата земя в състояние, докато постройката съществува

• – Правото на надстрояване и пристрояване е право на едно лице да надстрои или пристрои заварена сграда, собственост на друго лице ( лица ) ,с етаж или свързана неделимо с нея пристройка, заедно със зимничните и таванските помещения , като стане изключителен собственик на така надстроените или пристроени функционално обособени обекти и съсобственик със съответен дял в общите части на сградата и носител на съответна част от правото на строеж или от правото на собственост върху земята .
• – Титулярът на ПНП трябва да плати определена цена,ако то е учредено възмездно; да плати и стойността на идеалните части от общите части на сградата или от земята ,които придобива ; да отстрани всички повреди ,които строителната дейност е причинила.Всички разноски, свързани с ПНП са за сметка на неговия титуляр.
• – Когато държавата или общината е собственик на поземления имот , договорът се сккючва в писмена форма ,а когато е собственик на имот в сграда – етажна собствност , нейното съгласие също се дава в писмена форма.
• – За прекратяване на ПНП се прилагат правилата за прекратяване на вещното право на строеж.Преди всичко ПНП се прекратява с изтичане на уговорения срок,ако е било учредено като срочно право. ПНП може да се погаси и поради неупражняване в продължение на 5 – годишния срок. (чл. 67 от ЗС)
• Правото на надстрояване и пристрояване е явление,наложено от нуждите по най-ефективен начин да се застрояват поземлените имоти,да се оформят силуетите на улиците ,площадите и комплексите.
  Осъществява се в съществуваща сграда и не се налага да се извършат ред подготвителни работи – прокарване на водопроводи , канализация и др.
  ПНП се учредява за изграждане на съответен обект върху вече съществуваща постройка.
• При неговата реализация обемът на тази постройка ще се увеличи във височина ( надстрояване ) или в широчина ( пристрояване ) и титулярът на ПНП ще придобие собствеността върху надстроените или пристроените самостоятелни обекти.

• ПНП дава право на неговия носител :
  • да извърши строителна дейност за надстрояване или пристрояване на съществуваща сгрда, съобразно утвърден инвестиционен проект;
  • да придобие собствеността върху надстроения или пристроения обект, отделно от собствеността върху сградата ;
  • да придобие право на собственост или отстъпено право на строеж в съответни идеални части от терена ;
  • да придобие идеални части ,съответни на стойността на надстроения ( пристроения ) обект от общите части на сградата ;
  • да придобие в собственост и съответните прилежащи зимнични и тавански помещения ;
  • да ползва чуждата земя ,доколкото това е необходимо за използване на постройката и надстроения обект.

• • Класическата суперфиция дава право да се застрои чужд поземлен имот с постройка над повърхността на земята.Обаче с развитието на техниката и технологията става възможно застрояване и под повърхността на земята.

Чл. 66 , ал.3 от ЗС допуска ” предмет на право на строеж да бъде и стореж под повърхността на земята “.

• Допуска се строежи под улица или над улица ,които се извършват въз основа на учредено право на строеж ( Чл. 188, ал. 4 от ЗУТ )
  Заинтересовани лица по тези планове са собствениците и носителите на ограничени вещни права върху поземлени имоти и полуподземни и надземни строежи разположени непосредствено над подземните строежи ( Чл. 189 , ал. 2 ЗУТ).
• Във всички случаи собствениците на поземлени имоти и на надземни строежи ,разположени непосредствено над подземните строежи се обезщетяват от собственика на подземния строеж,преди започване на строителството.
• Трябва да се има впредвид ,че ако собственикът на поземления имот, непосредствено под който ще се изгради подземния обект не уреди отстъпено право на строеж, имотът следва да бъде отчужден ,ако се касае за подземни обекти – публична държавна или общинска собственост ( чл. 205 във връзка с чл. 207 от ЗУТ ).
• Както правото на надстрояване и пристрояване, така и правото на подземни строежи са разновидност на правото на строеж , уредено в чп.63-67 от ЗС, тъй като и за него не са предвидени особени правила за учредяване ,съдържание и прекратяване , различни от установените за общото вещно право на строеж.
• Горните изводи са част от анотираната практика на Върховен касационен съд.