Предварителен договор. Какво е предварителен договор? Кога се прекратява действието на предварителния договор?

• Формата на предварителния договор е установената в закона– писмена, ако се касае до предварителен договор за прехвърляне, учредяване или прекратяване на вещни права върху недвижим имот.
• Писмената форма на предварителен договор за сключване на окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, е задължително условие за действителността на предварителния договор, но няма изискване волеизявленията да бъдат обективирани върху един и същ материален носител.
• Щом като страните са сключили договор в писмена форма, с който се уговаря сключването на сделка за прехвърляне правото на собственост на недвижим имот, макар и да няма изрична клауза за снабдяването купувача с нотариален акт, ако няма и противна уговорка, то този договор следва да се счита за предварителен съгласно чл. 19 от ЗЗД. Това е причината, поради която купувачът има право да иска от продавача да го снабди с нотариален акт.

• В предварителния договор, чрез който се поема задължение за сключване на окончателен договор в бъдеще, трябва да се съдържат уговорки за всички съществени елементи на окончателния договор. При продажба или наем на определена вещ, предварителният договор трябва да индивидуализира вещта.

• Към момента на сключването на окончателен договор, се преценява, дали предварителния договор е валиден т.е. тогава, когато страните са уговорили да настъпят правните последици. Преценка за валидност може да бъде извършена и към момента на сключване на предварителния договор, когато уговорките в него относно съществените условия на окончателния договор, респективно и целения му правен резултат, са въобще невъзможни. .
• Един нищожен предварителен договор изобщо не може да породи желаните от страните правни последици, включително и потестативното право да се иска обявяване на същия договор за окончателен. Дали предварителният договор е действителен или не, се преценява с оглед разпоредбите на чл. 26 и сл. от ЗЗД. Валидният предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот е писмено изразено съглашение да се прехвърли собствеността срещу уговорената цена. Без значение за действителността на предварителния договор е обстоятелството, в кой момент ще се осъществи изпълнението на задължението за прехвърляне на собствеността, дали в същия момент, в който се поема задължението, или в някакъв по-късен момент
• Нищожния предварителен договор не поражда права и задължения за страните, вкл. и по отношение на обезпечителните мерки за изпълнение на същия. Нищожност е налице и ако се цели обезпечаване на кредитор преди да е възникнало вземането му.

• Предварителният договор е вид самостоятелен договор, чрез който страните подготвят сключването на окончателен договор. В него трябва да се съдържат всички уговорки за съществените условия на окончателния договор. Чрез иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД страната по предварителния договор има възможността да упражни правото си, като иска от другата страна да изпълни задължението си по договора и да сключи окончателен договор.
• Действието на предварителният договор не се прекратява, когто изтече срокът, който страните са уговорили за сключването. Той продължава да обвързва страните и след това и всяка от тях дължи изпълнение. След изтичане на срока за двете страни започва да тече единствено давността за предявяването на иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. За да прекрати действието си договорът трябва да бъде развален поради неизпълнение от една от страните по причина, за която насрещната страна отговаря. li>
• При наличие на неизпълнение на задълженията по договора за всяка от страните възниква право да иска обявяване на договора в окончателен. При неизпълнение на задължението на продавача по предварителен договор, за купувача възниква правото да предяви иск с правно основание чл. 19 , ал. 3 от ЗЗД като искът е конститутивен за защита на потестативни права. Правото да се иска обявяване на предварителен договор в окончателен се погасява с пет годишна давност на основание чл. 110 от ЗЗД. Последиците на окончателния договор настъпват след сключването му или след влизане на решението по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД в сила, законосъобразността на предварителните договори с оглед на този краен резултат следва да бъде преценявана именно към този момент.li>

• Правото да се иска обявяването на предварителен договор за окончателен се погасява с изтичането на общата 5-годишна давност, която е предвидена в чл. 110 от ЗЗД. По давност се погасяват не самите вземания, а субективното процесуално право на иск за принудително осъществяване на тези права на вземане.
• Съдът може да обяви за окончателен предварителния договор по реда на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, когато се установи, че обещателят по него е притежател на правото предмет на иска.