Тълкувателно решение № 5 от 18.05.2017 г. на ВКС — какво означава за вашия казус
Какъв практически спор решава решението
Представете си, че купувате имот на публична продан. В обявата и в документите от съдебния изпълнител пише, че продавате парцел или земя. Вие плащате цената, получавате постановление за възлагане и мислите, че сте станали собственик на всичко на терена. Но на мястото има построена къща, гараж или друга сграда. Въпросът е: автоматично ли ставате собственик и на тази сграда, или тя остава собственост на предишния длъжник?
Преди 2017 година съдилищата в България тълкуваха закона по различен начин. Едни казваха, че ако купите земята, купувате и всичко на нея, защото законът за собствеността предвижда, че собственикът на земята е собственик и на постройките. Други казваха, че ако сградата не е била описана, оценена и изрично посочена в документите за продан, тя не е била предмет на сделката и вие не я притежавате.
Тълкувателно решение № 5 от 18.05.2017 г. по тълк. д. № 5 / 2015 г. на Върховен касационен съд, Общо събрание на Гражданска колегия, сложи край на това противоречие. То е задължително за всички съдилища в страната. Решението казва ясно: не можете да разчитате на автоматичното прехвърляне на собствеността върху сграда, ако тя не е била част от процедурата по принудителното изпълнение.
За кого е важно
Това решение засяга няколко категории хора, които често попадат в сложни правни спорове.
Първата група са купувачите на имоти от публични продани. Ако сте купили парцел, на който има стара постройка, и в документите пише само „земя“, това решение е критично за вас. То ви предупреждава, че може да не сте придобили собствеността върху сградата, ако тя е била самостоятелен обект.
Втората група са предишните собственици, чиито имоти са били продадени принудително. Ако вие сте длъжникът и на вашата земя е имало сграда, която не е била описана от съдебния изпълнител, това решение може да означава, че вие все още сте собственик на тази сграда, въпреки че земята е продадена.
Третата група са банките и кредитните институции. Те често придобиват имоти на публични продани, за да си възстановят кредити. Трябва да знаят точно какво прехвърлят на следващите купувачи, за да не продадат нещо, което не притежават.
Четвъртата група са лицата, които са наследили или закупили имоти от хора, които пък са ги придобили на публична продан. Веригата на собствеността може да е прекъсната, ако в миналото е имало пропуск при описването на сградата.
Какво казва решението
Върховният касационен съд приема, че публичната продан е специфичен начин за придобиване на собственост, различен от обикновената купуване-продажба. Ето трите основни извода от текста на решението:
Първо, постановлението за възлагане прехвърля само тези права, които са били предмет на изпълнителното производство. Съгласно чл. 496, ал. 2 ГПК купувачът придобива всички права, които длъжникът е имал върху имота. Но това важи само за имота, който е бил описан, възбранен и оценен. Ако сградата не е била в описа, тя не е била предмет на проданта.
Второ, правилото на чл. 92 ЗС не се прилага автоматично. Това правило казва, че собственикът на земята е собственик и на постройките. Но съдът решава, че това правило е неприложимо, ако сградата представлява самостоятелен обект на собственост. Ако сградата може да бъде предмет на самостоятелно разпореждане, например има отделен акт за собственост или е регистрирана като самостоятелен обект, тя не следва автоматично съдбата на земята, ако не е била изрично включена в процедурата.
Трето, има разлика между самостоятелни и несамостоятелни обекти. Ако на терена има навеси, огради, бараки или спомагателни постройки, които нямат самостоятелно предназначение и са предназначени да обслужват основния имот, тогава чл. 92 ЗС се прилага. Вие купувате и тях, защото те са част от основния имот. Но ако става дума за истинска сграда, която е самостоятелен обект, и тя не е била описана, вие не я купувате.
Как се прилага след него
След приемането на това тълкувателно решение съдилищата започват да го прилагат строго. Един от най-показателните примери е Определение № 300 от 11.06.2019 г. на ВКС по гр. д. № 4289/2018 г.
В това дело един жалбоподател твърди, че е придобил сградата, защото имотът е бил описан като „застроен“. Той се опитва да обжалва, като твърди, че съдът не е обсъдил довода, че праводателите му са придобили всички права по чл. 496, ал. 2 ГПК.
Върховният касационен съд отказва да допусне касационно обжалване. Съдът посочва, че въззивният съд е приел, че сградата, в която се намира апартаментът, не е била описвана, оценявана и възлагана на праводателите на ответника. Съдът се позовава директно на Тълкувателно решение № 5 от 18.05.2017 г. и потвърждава, че липсата на изрично описание на сградата означава, че собствеността върху нея не е прехвърлена, дори ако земята е била продадена.
Това показва, че съдилищата не приемат доводи за „подразбиране“, че сградата е част от сделката. Те изискват ясно доказателство, че сградата е била в описа и е била оценена.
Какво да направите
Ако сте ищеща страна, тоест вие твърдите, че сте собственик на сградата, която е била на земята, купена на публична продан:
1. Проверете внимателно описния протокол от съдебния изпълнител. Търсете дали сградата е изброена там с конкретни данни.
2. Проверете оценката на имота. Дали е била оценена само земята, или е имало отделна оценка за сградата?
3. Ако сградата не е била описана, подгответе доказателства, че тя е самостоятелен обект. Това означава, че тя е имала собствен акт за собственост или е била регистрирана като отделен обект в имотния регистър.
4. В съда цитирайте Тълкувателно решение № 5 от 18.05.2017 г. и посочете, че липсата на сградата в процедурата означава, че собствеността не е прехвърлена.
Ако сте защитаваща страна, тоест вие твърдите, че сградата е ваша, защото сте купили земята:
1. Опитайте се да докажете, че сградата не е самостоятелен обект, а е спомагателна постройка, като навес, гараж или ограда, която е част от основния имот.
2. Ако сградата е била описана, макар и неясно, намерете доказателства, че е била включена в общата оценка на имота.
3. Проверете дали в постановлението за възлагане има формулировки, които обхващат „всички права“ и дали те могат да се тълкуват като включващи и сградата, ако тя не е била изрично изключена.
4. Бъдете готови да представите доказателства, че сградата е била предмет на изпълнителното производство, дори ако не е била оценена отделно.
Въпроси и отговори
Въпрос: Ако съм купил земя на публична продан и на нея има стара къща, която не е била в документите, автоматично ли съм собственик на къщата?
Отговор: Не, не е автоматично. Според Тълкувателно решение № 5 от 18.05.2017 г., ако къщата е самостоятелен обект на собственост и не е била описана, оценена и възлагана в процедурата, вие не сте придобили собствеността върху нея. Тя остава собственост на предишния длъжник, освен ако не докажете, че е била част от имота по друг начин.
Въпрос: Какво става, ако на земята има само ограда и един малък навес за кола?
Отговор: В този случай правилото на чл. 92 ЗС се прилага. Тъй като оградата и навесът са несамостоятелни обекти, които обслужват основния имот, те следват собствеността на земята. Вие ставате собственик и на тях, дори ако не са били оценени отделно.
Въпрос: Мога ли да се позова на това решение, ако сделката е била много преди 2017 година?
Отговор: Тълкувателните решения имат ретроактивно действие, защото те тълкуват закона, който е бил в сила и преди. Това означава, че можете да се позовете на това решение и за по-стари спорове, стига те да не са били окончателно решени с влязло в сила съдебно решение. То задава правилното тълкуване на закона за всички случаи.
Тази страница се поддържа от невронната мрежа за данни на кантората. Тя е само информативна и не е правен съвет. За конкретен казус се консултирайте с адвокат.
Контакти на кантората: телефон +359 888 30 82 82, имейл law@rashkov.eu