нищожни решения в етажна собственост

НИЩОЖНИ РЕШЕНИЯ НА ОБЩОТО СЪБРАНИЕ

В ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ

Нищожни решения в етажна собственост

• Практиката показва, че голяма част от българското общество не е запозната със Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС). В повечето случаи това води до опорочаване на процедурата по свикване и провеждане на общото събрание, както и на разгласяване на резултатите от него, включително и до случаи на произвол от страна на етажните собствености, изразяващ се в налагане на глоби, ограничаване достъпа до общи части поради неплатени задължения към етажната собственост и др.
• Макар понятието за „нищожно решение“ на общо събрание да не е уредено в ЗУЕС, в някои свои актове, Върховния касационен съд (ВКС) застъпва мнение, че в някои случаи пороците в процедурата по свикване и провеждане на общо събрание са толкова тежки, че не се касае за незаконосъобразност на решенията на общото събрание, а за по-тежката форма на недействителност, а именно нищожност.
• Така например, в Определение № 89 от 22.05.2017 г., по ч.гр.д. № 1464/2017 г., ВКС поставя разграничителни критерии между иска за отмяна на решението на общото събрание поради незаконосъобразност и иска за прогласяването на нищожността на взетите от общото събрание решения. Според ВКС решението на общото събрание е незаконосъобразно, тогава когато общото събрание е свикано и/или неговите решения са приети в нарушение на предвидената в ЗУЕС процедура или общото събрание е упражнило своите правомощия в отклонение от чл. 11 и чл. 33 от ЗУЕС.

За разлика от незаконосъобразността, решението на общото събрание е нищожно, тогава когато:

1. Предвиденият в ЗУЕС ред е изключен, защото не съществува етажна собственост или дори и да съществува, е налице отклонението от чл. 2 или изключението по чл. 3 от ЗУЕС (чл. 2 от ЗУЕС предвижда, че управлението на общи части на т.нар. комплекси от затворен тип, се извършва от инвеститора, по силата на договор между последния и етажната собственост, а чл. 3 от ЗУЕС, предвижда че в етажни собствености, в които самостоятелните обекти са до 3 и принадлежат на повече от едно лице, се прилагат разпоредбите на Закона за собствеността);
2. Общото събрание е упражнило правомощия, каквито не са предвидени в ЗУЕС и по-конкретно – чл. 11 и чл. 33;
3. Липсва решение на общото събрание, а такова е отразено в протокола от общото събрание по чл. 16, ал. 7 от ЗУЕС.

• Като пример за нищожно решение на общо събрание, може да бъде посочено т.нар. „онлайн“ общо събрание, при което част от етажните собственици се включват в общото събрание неприсъствено, посредством интернет. ЗУЕС не предвижда такава форма на организация на етажните собственици, поради което проведеното общо събрание изначално е нищожно.

Обжалване на нищожни решения в етажна собственост

• На следващо място, следва да бъде разграничен и редът за обжалване на двата вида порочни решения на общото събрание. Искът за отмяна на незаконосъобразното решение на общото събрание е уреден в чл. 40 от ЗУЕС. Съгласно посочената разпоредба, всеки собственик може да иска отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание, а съгласно ал. 2 на същия член, искът се предявява по местонахождението на етажната собственост в 30-денвен срок от получаването на решението по реда на чл. 16, ал. 7 от закона (поставяне на видно и общодостъпно място в етажната собственост на съобщение, че протоколът от общото събрание е изготвен).
• Както бе посочено по-горе, ЗУЕС не предвижда ред за обжалване на нищожни решения на общото събрание на етажната собственост. Тук следва да се отбележи, че по дефиниция, нищожността на правните сделки (договори) може да бъде искана безсрочно във времето, т.е. липсва законоустановен срок, в който нищожността на сделката може да бъде провъзгласена. По своята правна същност, обаче решенията на общото събрание на етажната собственост не са сделки по смисъла на Закона за задълженията и договорите (ЗЗД).
• Безпротиворечиво е мнението в практиката на съдилищата, че решенията на общото събрание представляват многостранни сделки, при които волеизявленията на отделните етажни собственици не са срещуположни, както е при правните сделки, а са насочени към постигането на обща цел. Това разяснение е изключително важно, доколкото не може да се иска нищожност на решение на общото събрание на етажната собственост, на предвидените в ЗЗД основания за нищожност на правните сделки.
• Практиката на съдилищата приема, че нищожността, като порок на решението на общото събрание съществува и същата може да бъде претендирана по съдебен ред. Тук, обаче, съществува противоречива практика по въпроса за срока, в който нищожното решение на общото събрание може да бъде обжалвано, като някои съдилища приемат, че решението може да се обжалва безсрочно, а други приемат, че следва да бъде спазен предвидения в чл. 40, ал. 2 от ЗУЕС 30-дневен срок.

• Горните изводи са съобразени с голяма част от анотираната практика на Върховен касационен съд.