Продадох имот, но данъците ме гонят: кога сделката ми става недействителна?
Много собственици и фирми попадат в капан, когато решат да разпоредят с имуществото си, докато имат неплатени данъци или осигуровки. Често хората смятат, че ако са продали апартамент или са прехвърлили собственост на роднина, държавата няма как да ги достигне. Реалността е различна. Данъчно-осигурителният процесуален кодекс съдържа специална норма, която позволява на държавата и общините да обявяват за недействителни сделки, сключени след възникване на публичното задължение. Това не е просто теоретична възможност. Върховният касационен съд е формирал устойчива практика по тази тема, която засяга както длъжниците, така и купувачите на имоти от тях.
Откога да знам, че казусът е за мен
Ако сте в една от следните ситуации, рискът от оспорване на вашата сделка е висок:
- Продали сте имот или сте го дарили на близък човек, докато фирмата или вие лично имате просрочени данъчни задължения, които вече са декларирани или установени от ревизия.
- Купили сте имот от длъжник на държавата, като цената е била значително по-ниска от пазарната, или сте платили с прехвърляне на друго имущество вместо с пари.
- Сключили сте сделка с фирма, която е в ликвидация или е в тежко финансово състояние, и държавата твърди, че целта е била да се скрият активи от осребряване.
- Вие сте купувач, но продавачът е бил в конфликт с НАП или общината в момента на сделката, и сега получавате покана за участие в съдебен процес, в който държавата иска да върне имота обратно.
- Имате свързани лица (роднини, партньори), между които са извършвани разпоредителни сделки, докато едната страна дължи публични вземания.
Какво казва законът — на човешки език
Разпоредбата в чл. 216, ал. 1 от Данъчно-осигурителния процесуален кодекс защитава интересите на държавата и общините като кредитори. Тя постановява, че определени сделки са недействителни спрямо тях, ако са сключени след датата на деклариране или установяване на публичното задължение, или след връчването на заповед за ревизия.
Законът изброява конкретни видове сделки, които могат да бъдат атакувани:
- Безвъзмездни сделки, като дарения на имоти.
- Възмездни сделки, при които платената цена е много по-малка от стойността на имота (значително несъответствие).
- Непарични вноски на имуществени права.
- Сделки или действия, извършени с намерение да се увредят публичните взискатели.
- Погасяване на дългове чрез прехвърляне на собственост, ако това намалява сумата, която държавата би получила при разпределение на останалото имущество.
- Сделки, извършени във вреда на държавата, по които страна е свързано с длъжника лице.
Важно е да се отбележи, че недействителността не настъпва автоматично. Тя трябва да бъде обявена от съда по иск на публичния взискател (НАП или община) или на публичния изпълнител. Процедурата се води по реда на Гражданския процесуален кодекс.
Какво показва практиката
Анализът на решенията на Върховния касационен съд разкрива как точно се тълкуват тези правила в реални казуси:
1. Ако сделката е сключена с намерение да се избегне плащането на данъци, съдът я обявява за недействителна. В Решение № 275 от 23.09.2025 г. по т. д. № 1659/2024 г. на ВКС, съдът отменя въззивно решение и обявява за недействителни две сделки за покупко-продажба на имоти, сключени от кооперация в ликвидация. Основанието е чл. 216, ал. 1, т. 4 от Данъчно-осигурителния процесуален кодекс, тъй като е установено намерение за увреждане на публичния взискател.
2. Намерението за увреждане се преценява по конкретните факти, а не само по формални признаци. В Определение № 979 от 1.04.2026 г. по т. д. № 177/2026 г. на ВКС, съдът потвърждава, че намерението е вътрешно мисловно състояние, което се установява чрез анализ на всички обстоятелства. В този конкретен случай длъжникът е декларирал липса на задължения в момента на сделката, въпреки че преди това е поискал отсрочка за плащане, което е било прието за доказателство за увреждащо намерение.
3. Наличие на обезпечения в полза на държавата не спасява сделката от оспорване. В Определение № 401 от 29.06.2022 г. по т. д. № 1672/2021 г. на ВКС, съдът отхвърля доводите на касаторите, като се позовава на постоянна практика, че за обезпечаване на вземането служи цялото имущество на длъжника. Следователно, всяко действие, което намалява имуществото, се счита за увреждащо, дори да има специално обезпечен имот.
4. Въззивният съд е длъжен да изложи собствени мотиви и да назначи експертизи, ако е необходимо. В Определение № 3010 от 11.06.2025 г. по гр. д. № 1676/2025 г. на ВКС, съдът отказва касационно обжалване, защото въззивният съд е извършил пълна проверка, включително е назначил експертиза за стойността на имота, и е обсъдил всички доводи на страните. Това показва, че процедурата е строга и изисква задълбочен доказателствен анализ.
5. Свързаните лица са под засилен контрол. Практиката, видима в множество определения като Определение № 50530 от 21.10.2022 г. по т. д. № 2333/2021 г. на ВКС, показва, че сделките между свързани лица (по смисъла на данъчното законодателство) се разглеждат с повишено внимание. Дори да няма явна безвъзмездност, ако има несъответствие в цените или липса на реално плащане, сделката е уязвима.
Какво да направите стъпка по стъпка
Ако сте длъжник (продавач/дарител):
- Проверете дали към момента на сделката имате декларирани или установени публични задължения.
- Ако сделката е възмездна, уверете се, че цената е пазарна и е реално платена по банков път. Запазете всички доказателства за плащането.
- Не сключвайте сделки с роднини или свързани фирми, ако имате данъчни проблеми, без да сте консултирани с адвокат.
Ако сте купувач:
- Извършете проверка за публични задължения на продавача преди сделката.
- Ако получите покана за съдебен процес, не я игнорирайте. Наемете адвокат, който да оспори намерението за увреждане или да докаже, че цената е била справедлива.
- Съберете доказателства, че сте действали добросъвестно и не сте знаели за данъчните проблеми на продавача (ако не сте свързани лица).
Въпроси и отговори
Въпрос: Ако платих пазарна цена, дали сделката ми е защитена?
Отговор: Не непременно. Ако държавата докаже, че сделката е извършена с намерение за увреждане (например чрез бързо прехвърляне на активи преди осребряване), или ако сте свързано лице, сделката може да бъде обявена за недействителна, дори цената да е била близка до пазарната.
Въпрос: Кога започва да тече срокът за оспорване?
Отговор: Ключовият момент е датата на деклариране или установяване на задължението, или връчването на заповед за ревизия. Сделки, сключени преди тези дати, не попадат в обхвата на чл. 216, ал. 1.
Въпрос: Мога ли да продам имота си, ако имам данъчен дълг?
Отговор: Формално можете, но рискът е огромен. Ако държавата реши да оспори сделката, тя ще трябва да докаже увреждащо намерение или несъответствие в стойностите. Препоръчително е да уредите задълженията си преди разпореждане с имуществото.
Срокове и такси
Искът за обявяване на недействителност се предявява по реда на Гражданския процесуален кодекс. Държавната такса за делата от този тип се определя според стойността на имуществената претенция. В цитираните решения се вижда, че разноските за държавна такса за трите инстанции могат да варират значително. Например, в Решение № 275 от 23.09.2025 г. на ВКС, държавната такса е присъдена в размер на 1 434.09 лева за един иск и 346.50 лева за друг. Тези суми са дължими от проигралата страна по сметка на Върховния касационен съд. Касационното обжалване на определения за недопускане е невъзможно, тъй като те не подлежат на обжалване.
Тази страница се поддържа от невронната мрежа за данни на кантората. Тя е само информативна и не е правен съвет. За конкретен казус се консултирайте с адвокат.
Контакти на кантората: телефон +359 888 30 82 82, имейл law@rashkov.eu