Получихте ли пари от родителите си за апартамента? Как да докажете, че е ваше лично имущество
Един от най-честите и болезнени спорове при развод или разделяне на имуществото е въпросът: „Кой плати за имота?“ Много двойки купуват жилище, докато са женени, но част от сумата идва от дарение от родители, от наследството на единия съпруг или от спестявания, направени преди брака. В такива случаи законът предвижда възможност за „трансформация“ на имуществото. Това означава, че въпреки че имотът е придобит по време на брака, част от него може да се признае за лично притежание на съпруга, който е вложил личните си средства. Тази страница обяснява как работи тази норма на човешки език, какво очакват съдиите и какви грешки правят хората, когато се опитват да защитят правата си.
Откога да знам, че казусът е за мен
Ако някой от следните сценарии описва вашата ситуация, нормата за частично лично имущество вероятно е приложима към вас:
- Купили сте апартамент по време на брака, но 30% от цената е била платена с пари, които сте получили като дарение от баща ви или майка ви.
- Продали сте имот, който сте притежавали преди брака, и с парите от тази продажба сте доплатили за новия семеен дом.
- Получили сте обезщетение за неимуществени вреди (например след катастрофа) по време на брака и сте го вложили в ремонт или покупка на имот.
- Другият съпруг твърди, че имотът е 50 на 50 общо, въпреки че вие сте доказали, че значителна част от финансирането е дошло от ваши лични средства.
- Разводът ви е по взаимно съгласие, но в споразумението не сте уредили изрично кой какъв дял има в имота, купен с смесени средства.
Какво казва законът — на човешки език
Законът (чл. 23, ал. 2 от Семейния кодекс) е ясен, но изисква внимателно тълкуване. Ето го разбито на части:
Първо, ако сте купили нещо изцяло с ваши лични пари (например наследени или дарени), то е изцяло ваше. Това е „пълна трансформация“.
Второ, ако сте купили нещо с комбинация от лични и общи пари, вие имате право на съответната част от имота. Например, ако сте вложили 40% лични пари, вие имате право на 40% от собствеността върху имота като лично притежание. Останалите 60% са общо имущество.
Трето, има важно изключение: ако вашата лична част е „незначителна“, съдът може да я пренебрегне и да третира имота като напълно общ. Законът не дефинира точно какво е „незначително“, но практиката показва, че става въпрос за много малки суми или дялове, които не променят същността на собствеността.
Какво показва практиката
Върховният касационен съд (ВКС) е разгледал десетки дела по тази тема. Ето какво трябва да знаете от реалните решения:
1. Не е достатъчно просто да кажете, че сте получили пари от роднини. В Определение № 50109 от 17.03.2023 г. на ВКС се подчертава, че фактът, че единият съпруг е получил сума от близки, сам по себе си не доказва, че тези пари са вложени в имота. Трябва да има „пълно и главно доказване“, че точно тази сума е отишла за заплащането на конкретния имот. Ако липсва тази връзка, искът за трансформация се отхвърля.
2. Ако имотът е записан само на името на единия съпруг, другият не може да претендира за трансформация на своето лично имущество. В Определение № 1983 от 17.04.2025 г. на ВКС се посочва, че придобиването на имот на името само на единия съпруг изключва възможността другият да търси трансформация. В този случай може да възникне само обща собственост или трансформация за този, който е купил имота.
3. Внимателно с разводните споразумения! Тълкувателно решение № 3 от 29.11.2018 г. на ВКС е критично важно. То казва, че ако в споразумението за развод сте уговорили, че имотът остава съсобствен, но не сте посочили изрично обема на правата (например „50 на 50“ или „30 на 70“), то след това е недопустимо да съдите за по-голям дял на основание частична трансформация. Ако сте подписали, че имотът е общ, без да уточните дяловете, вие сте се отказали от правото да доказвате личния си принос по-късно.
4. Съдът преценява доказателствата конкретно за всяко дело. В Определение № 50109 от 17.03.2023 г. се отбелязва, че правилността на преценката дали фактите за трансформация са доказани, е конкретна и не е предмет на касационен контрол, освен ако няма сериозни процесуални нарушения. Това означава, че ако първата и втората инстанция решат, че не сте доказали връзката между парите и имота, ВКС рядко ще се намеси, за да промени това фактическо заключение.
5. Липсата на промяна в законодателството означава стабилна практика. В същото определение от 17.03.2023 г. се посочва, че няма основания за промяна на установената съдебна практика по чл. 23 от СК, тъй като няма изменения в обществения ред или закона. Това означава, че правилата, които важат днес, ще важат и утре — не очаквайте внезапна либерализация на доказателствените стандарти.
6. Разноските за адвокат могат да бъдат присъдени. В Определение № 1983 от 17.04.2025 г. ВКС присъжда 4 000 лв. разноски на ответника, защото жалбата е била неоснователна. Ако губите дело за трансформация, имайте предвид, че може да бъдете осъдени да платите адвокатското възнаграждение на другата страна.
Какво да направите стъпка по стъпка
Ако искате да претендирате за лична част от имота:
- Съберете банковите извлечения за периода на покупката. Търсете преводи от вашата лична сметка към продавача или към сметката за покупката.
- Намерете документите за произхода на личните средства (договор за дарение, завещание, договор за продажба на предишен имот).
- Докажете „веригата на парите“. Не е достатъчно да имате дарение. Трябва да покажете, че парите от дарението са отишли директно за имота. Ако парите са минали през няколко сметки или са били смесени с заплата, задачата става много по-трудна.
- Ако имотът е купен на двете имена, проверете дали в нотариалния акт или в договорите има уговорки за дяловете.
- Консултирайте се с адвокат преди да подпишете каквото и да е споразумение за развод. Една грешна фраза („имотът е общ“) може да ви коства десетки хиляди лева.
Ако се браните срещу иск за трансформация:
- Искате доказателства за конкретната връзка между личните средства и плащането. Не приемайте общи твърдения.
- Проверете дали в предишни споразумения или в нотариалния акт не е уговорено, че имотът е общ на равни дялове. Ако е, цитирайте Тълкувателно решение № 3 от 29.11.2018 г.
- Ако имотът е само на вашето име, а съпругът ви претендира трансформация, използвайте аргумента от Определение № 1983 от 17.04.2025 г. — той не е страна по сделката и не може да претендира за трансформация на своето лично имущество в имот, купен на ваше име.
Въпроси и отговори
Въпрос: Дали малка сума, която съм вложил, се брои?
Отговор: Ако сумата е наистина незначителна спрямо общата стойност на имота, съдът може да я пренебрегне. Но „незначителна“ е оценъчна категория. Обикновено става въпрос за много малки проценти. Ако сумата е съществена, тя трябва да се отчете.
Въпрос: Мога ли да поискам трансформация, ако имотът е само на името на съпруга ми?
Отговор: Практиката (Определение № 1983 от 17.04.2025 г.) сочи, че ако имотът е придобит на името само на единия съпруг, другият не може да претендира за трансформация на своето лично имущество. В този случай възниква въпрос за обща собственост, но не и за лична трансформация за този, който не е купувач.
Въпрос: Подписахме споразумение за развод, в което пише, че имотът е общ. Мога ли после да съдя за личния си дял?
Отговор: Ако в споразумението сте уговорили, че имотът е съсобствен, но не сте посочили изрично дяловете, ВКС (Тълкувателно решение № 3 от 29.11.2018 г.) приема, че е недопустимо после да се търси по-голям дял чрез трансформация. Вие сте се обвързали с уговорката, че имотът е общ.
Срокове и такси
Процедурата обикновено започва с искова молба за установяване на право на собственост или за определяне на дялове. Държавните такси за искове с имуществена стойност се изчисляват на база стойността на претендирания дял. Важно е да се отбележи, че ако делото стигне до Върховния касационен съд, както в примерите по-горе, се плащат допълнителни такси за касационно обжалване. Също така, ако загубите делото, може да бъдете осъдени да платите разноските на противната страна, включително адвокатско възнаграждение, което в последните примери е било в размер на 4 000 лв. или 650 лв. в зависимост от сложността и инстанцията.
Тази страница се поддържа от невронната мрежа за данни на кантората. Тя е само информативна и не е правен съвет. За конкретен казус се консултирайте с адвокат.
Контакти на кантората: телефон +359 888 30 82 82, имейл law@rashkov.eu
Практика на ВКС и ВАС по чл. 23 СК
- Решение № 400 от 2.07.2025 г. на ВКС по гр. д. № 2688/2024 г — Увреждащо действие е всеки правен и фактически акт, с който се засягат права, които биха осуетили или затруднили осъществяване на правата на кредитора спрямо длъжника.
- Решение № 191 от 2.04.2025 г. на ВКС по гр. д. № 1356/2024 г — Жалбоподателката оспорва извода на съда, че при закупуване на процесния апартамент са вложени лични средства на нейния бивш съпруг П.