Купихте ли имот, но не сте сигурни дали собствеността ви е напълно защитена?
Много хора се сблъскват с тревожното усещане, че въпреки че имат договор за покупко-продажба и са платили парите, правото им на собственост може да бъде оспорено. Това често се случва, когато имотът е държавна или общинска собственост, или когато в миналото е имало пропуски при вписването. Практиката на Върховния касационен съд показва, че формата на договора и вписването са критични за сигурността на вашата инвестиция. Този текст е написан за вас, клиента, за да разберете как законът защитава вашите права и какви стъпки трябва да предприемете, ако възникне спор.
Откога да знам, че казусът е за мен
Ако някое от следните твърдения описва вашата ситуация, нормата за вписването и формата на договорите за държавни и общински имоти е пряко приложима към вас:
- Придобили сте имот от държавата или общината, но не сте сигурни дали договорът е вписан правилно в Имотния регистър.
- Получили сте имот по реституционен закон или чрез административна процедура, и сега трето лице претендира, че е истинският собственик.
- Притежавате имот от години, но нямате нотариален акт, а само договор, сключен с държавен или общински орган, и се притеснявате от възможност за оспорване.
- Съсед ви оспорва границите или правото ви на собственост, твърдейки, че документите ви не са годно правно основание за придобиване.
- Участвате в дело за придобивна давност и другата страна твърди, че владението ви не е добросъвестно, защото сте знаели за липсата на ясни документи.
Какво казва законът — на човешки език
Законът за собствеността поставя две основни изисквания за договорите, с които се купува или разпорежда с имоти, които са частна държавна или общинска собственост. Първото изискване е за писмена форма. Това означава, че устните договорки или разменените имейли нямат правна сила за прехвърляне на собствеността. Второто и по-важно изискване е за вписване. Договорът трябва да бъде вписан в Имотния регистър по местонахождението на имота. Вписването е процедурата, чрез която държавата официално признава и публикува промяната в собствеността.
Важно е да се отбележи, че за тези специфични имоти законът не изисква нотариална форма на договора, стига да са спазени изискванията за писмена форма и вписване. Това е облекчена процедура, която обаче крие рискове, ако не се спазят стриктно процедурните правила. Целта на тези изисквания е да осигури публичност и сигурност в оборота на имоти с публичен характер.
Какво показва практиката
Върховният касационен съд е разгледал множество казуси, свързани с приложението на тази норма. Ето какво означава това за вас като клиент:
Ако претендирате за собственост чрез придобивна давност, но имотът е съсобствен, съдът ще изисква от вас да докажете, че сте проявили намерение да се отървете от правата на другите съсобственици. В Определение № 1969 от 4.07.2023 г. по гр. д. № 23/2023 г. на ВКС е прието, че самото упражняване на фактическа власт не е достатъчно, ако не е демонстрирана промяна в намерението чрез действия, отричащи правата на останалите съсобственици. Ако просто сте ползвали имота, защото другите не са се интересували, това не означава, че е започнал да тече давностният срок за вас.
Ако сте купили имот от общината и сте добросъвестни, съдът ще защити правата ви, дори ако по-късно се окаже, че има несъответствия в скиците или документите. В Определение № 276 от 20.06.2022 г. по гр. д. № 745/2022 г. на ВКС е прието, че липсата на собственост не винаги може да бъде установена еднозначно от съдържанието на документа за собственост и скиците. Ако владението ви е било добросъвестно през целия период, то не се трансформира в недобросъвестно само защото е имало технически неточности, които не сте могли да разберете.
Ако спорът е за реституция или административни процедури, съдът ще проверява дали имотът е бил включен в регулационни планове и дали е бил земеделски. В Определение № 370 от 10.06.2014 г. по гр. д. № 2747/2014 г. на ВКС е отхвърлено искането за касационно обжалване, тъй като съдът е приел, че имотът не е бил в регулационния план, базирайки се на експертиза. Това показва, че фактическите обстоятелства, като статута на имота, са от решаващо значение за правните последици.
Ако държавата е страна по делото, важно е кой я представлява. В Определение № 3153 от 23.10.2023 г. по ч. гр. д. № 3081/2023 г. на ВКС е прието, че за земи в защитени територии държавата се представлява от министъра на околната среда и водите, а не от министъра на земеделието. Грешката в процесуалното представителство може да доведе до отмяна на съдебни актове и връщане на делото, което удължава процеса значително.
Ако става въпрос за кооперации, облекчената форма по чл. 18 от ЗС не се прилага. В Решение № 1109 от 2.10.2008 г. по гр. д. № 4200/2007 г. на ВКС е прието, че в отношенията между кооперации е неприложима облекчената форма, което означава, че изискванията за нотариална форма и вписване са по-строги.
Какво да направите стъпка по стъпка
Ако сте придобили имот от държавата или общината, следвайте тези стъпки, за да защитите правата си:
- Проверете в Имотния регистър дали договорът за покупко-продажба е вписан. Ако не е, незабавно инициирайте вписването.
- Съхранявайте всички оригинални документи, включително скици, кадастрални карти и кореспонденция с общината или държавата.
- Ако упражнявате фактическа власт върху имот, който е съсобствен или за който има съмнения за собствеността, документирайте действията си, които показват, че се държите като единствен собственик.
- При възникване на спор, не разчитайте само на устни твърдения. Наемете адвокат, който да анализира дали владението ви е добросъвестно и дали има годно правно основание.
- Ако държавата е страна по делото, проверете дали е правилно представена в процеса, за да избегнете процедурни грешки, които могат да забавят делото.
Въпроси и отговори
Въпрос: Трябва ли задължително да имам нотариален акт, ако съм купил имот от общината?
Отговор: Не винаги. Законът предвижда облекчена форма за държавни и общински имоти, където писмена форма и вписване са достатъчни. Въпреки това, нотариалният акт е по-сигурен и се препоръчва, ако е възможно.
Въпрос: Мога ли да стана собственик чрез давност, ако просто съм ползвал имота, без да знам за други собственици?
Отговор: Не е достатъчно просто да не знаете. Трябва да сте проявили действия, които отричат правата на другите, и тези действия да са станали достояние на тях. Само пасивното ползване не започва давностния срок.
Въпрос: Какво става, ако скиците на имота ми не съвпадат с действителността?
Отговор: Съдът ще оцени дали сте били добросъвестни. Ако несъответствията не са били очевидни и сте разчитали на официалните документи, владението ви може да се счита за добросъвестно и защитимо.
Срокове и такси
Информацията за конкретни срокове и такси за вписване или съдебни производства не е включена в предоставените съдебни решения. Тези данни зависят от актуалните тарифи на Имотния регистър и съдебните такси, които се променят периодично. За точна информация относно таксите за вписване или съдебни разноски, моля, обърнете се към адвокат.
Тази страница се поддържа от невронната мрежа за данни на кантората. Тя е само информативна и не е правен съвет. За конкретен казус се консултирайте с адвокат.
Контакти на кантората: телефон +359 888 30 82 82, имейл law@rashkov.eu
Практика на ВКС и ВАС по чл. 18 ЗС
- Решение № 516 от 2.08.2024 г. на ВКС по гр. д. № 257/2023 г — Изхождайки от това разрешение, както и вземайки предвид, че кадастралната карта няма вещно – отчуждително действие и съответно нанасянето на имот в рамките на отклонението, допустимо по чл.
- Решение № 358 от 2.06.2009 г. на ВКС по гр. д. № 714/2008 г — Правото на ползуване, предоставено по реда на ПМС № 76/1977 г.