Кой плаща за ремонта и данъците, когато имотът е на двама души?
Откога да знам, че казусът е за мен
Много често хората се сблъскват с проблем, който на пръв поглед изглежда банален, но може да доведе до дълги съдебни спорове. Това се случва, когато сте собственик на имот заедно с друг човек. Това може да е ваш брат, сестра, бивш партньор или дори далечен роднина, от когото сте наследили част от къщата или апартамента. Ето няколко житейски сценария, при които разпоредбата за съсобствеността става ключова за вас:
– Вие живеете в имота, който сте наследили заедно с брат си. Той не живее там, но изисква да му плащате наем или да покривате половината от данъка върху недвижимите имоти, въпреки че не го ползва.
– Вие сте съсобственик на земеделска земя. Другият собственик я обработва и прибира реколтата, но отказва да сподели печалбата с вас, твърдейки, че той полага труда.
– Имате общ апартамент с бивш съпруг или съпруга. Той или тя го отдава под наем и прибира целия наем, без да ви дава вашата част.
– Трябва да се направи спешен ремонт на покрива на общата къща. Единият съсобственик отказва да плати своя дял, твърдейки, че няма полза от ремонта, защото не живее там.
– Вие искате да продадете своята идеална част от имота, но другият съсобственик блокира сделката или отказва да участва в разходите за поддръжка, докато не се реши въпросът с делбата.
Ако някой от тези сценарии ви е познат, вие сте в сферата на правото на съсобственост. Законът за собствеността има конкретни правила за това как се разпределят ползите и тежестите. Разбирането на тези правила е критично, за да не плащате несправедливо или да не губите права, които имате.
Какво казва законът — на човешки език
Законът за собствеността урежда ситуацията, когато едно и също имущество принадлежи на повече от един човек. Това се нарича съсобственост. Важно е да разберете, че вие не притежавате конкретна стая или конкретна част от земята, а идеална част от целия имот. Например, ако имотът е на двама души, всеки има право на половината от стойността и ползите, но не и на физически отделена половина.
Законът поставя три основни принципа, които засягат вашия джоб и вашите права:
Първо, правото на собственост може да принадлежи общо на две или повече лица. Това могат да са физически лица, като вас и вашия брат, или юридически лица, като фирми, както и държавата или общините.
Второ, докато не се докаже друго, се предполага, че частите на всички съсобственици са равни. Ако в документите за собственост не е записано, че единият има 70 на сто, а другият 30 на сто, съдът ще приеме, че всеки има по 50 на сто. Това е важно, защото променя баланса на силите при спорове за разходи.
Трето, и това е най-важното за вашия джоб: всеки съсобственик участва в ползите и тежестите на общата вещ съразмерно с неговата част. Това означава, че ако имате 50 на сто от имота, трябва да покриете 50 на сто от данъците, ремонтите и осигуряването. Но в същото време имате право на 50 на сто от наема, ако имотът се отдава, или от реколтата, ако е земя. Не можете да искате другият да плаща всичко, ако вие ползвате имота изцяло, нито пък другият може да прибира всички ползи, ако вие покривате половината от разходите.
Какво показва практиката
Съдебната практика е богата и последователна. Върховният касационен съд е разгледал стотици подобни казуси. Ето какво можете да очаквате, ако стигнете до съд, базирано на реални решения:
Ако имотът е придобит по смесен начин, например чрез наследство и едновременно чрез покупка на част от него, съдът третира това като комбинирана съсобственост. В Определение № 7 от 9.01.2018 г. на ВКС по гр. д. № 1270/2017 г. се приема, че при такава смесена съсобственост имотът не се възлага на единия от съсобствениците, а се изнася на публична продан. Целта е да се получи най-справедливото парично обезщетение за всички. Това е важно за вас, ако искате да запазите имота в семейството, защото рискът той да отиде на търг е реален.
Ако сте съсобственик, който не живее в имота, но другият го владее, не можете автоматично да претендирате, че сте загубили правата си чрез придобивна давност, само защото сте били далеч. В Определение № 3981 от 8.12.2023 г. на ВКС по гр. д. № 1920/2023 г. се уточнява, че обективната невъзможност за демонстриране на намерението за своене е изключение. Ако съсобствениците се познават и адресите им са известни, фактът, че единият не е посещавал имота, не е достатъчен, за да лиши другия от правото му. Съдът изисква активни действия, за да се прекъсне придобивната давност.
Ако единият съсобственик отдава имота под наем и прибира целия наем, другият има право да търси своята част. В Определение № 912 от 26.02.2025 г. на ВКС по гр. д. № 2062/2024 г. се разглежда иск за стойност на припадащата се част от реализиран доход от отдаването под наем. Съдът признава правото на съсобственика да получи парично обезщетение за периода, в който е бил лишен от ползване или от дял от ползите. Това означава, че мълчанието ви не означава, че сте се отказали от парите.
Ако искате обезщетение за лишаване от ползване, трябва да го формулирате правилно. В Определение № 418 от 26.07.2018 г. на ВКС по гр. д. № 692/2018 г. се допуска касационно обжалване на иск за обезщетение за лишаване от ползване на съсобствен имот. Практиката показва, че ако единият съсобственик пречи на другия да влезе или да използва имота, вторият може да търси обезщетение, базирано на пазарните наемни цени, а не само на реално получения наем.
Чести грешки
Много клиенти правят грешки, които им струват скъпо. Ето най-честите от тях:
Грешка № 1: Да приемете, че ако не живеете в имота, не дължите данъци и разходи за поддръжка. Това е вярно само ако имотът не носи ползи или ако не сте поели конкретни задължения. По принцип, тежестите се носят съразмерно с частта, независимо от фактическото владение, освен ако не е уговорено друго.
Грешка № 2: Да не документирате разходите. Ако сте платили ремонт на общата къща, трябва да пазите всички фактури и банкови извлечения. Без тях, съдът няма как да ви възстанови парите, дори да имате право на това.
Грешка № 3: Да мълчите с години. Ако другият съсобственик прибира наема, а вие не искате нищо, съдът може да тълкува това като мълчаливо съгласие или отказ от претенции за минали периоди. Важно е да заявите правата си писмено.
Грешка № 4: Да смятате, че делбата е единственият изход. Делбата е скъпа и бавна. Често е по-изгодно да се постигне извънсъдебно споразумение за изкупуване на частта или за разпределяне на разходите, преди да се стигне до съд.
Какво да направите стъпка по стъпка
Ако сте в ролята на съсобственик, който иска да защити правата си или да получи обезщетение:
– Съберете всички документи за собственост, за да установите точните идеални части.
– Изчислете реалните ползи, които другият съсобственик е получил (наем, реколта) или разходите, които вие сте покрили.
– Изпратете официално писмено искане до другия съсобственик за разпределяне на разходите или плащане на дял от ползите. Запазете доказателство за получаването.
– Ако не се постигне съгласие, предявете иск за обезщетение за лишаване от ползване или за дял от ползите, като приложите доказателствата за разходите или пропуснатите ползи.
Ако сте в ролята на съсобственик, който се защитава от претенции:
– Проверете дали претенцията е предявена в срок.
– Съберете доказателства, че сте покривали разходи или че другият съсобственик е бил уведомен и е мълчал.
– Ако имотът е бил отдаден под наем, представете договорите и доказателствата за реално получени суми, за да се изчисли точният дял.
Въпроси и отговори
Въпрос: Трябва ли да плащам данък сграда, ако не живея в имота?
Отговор: Да, като съсобственик вие дължите данък съразмерно с вашата част, освен ако местната данъчна служба не е приела друго за конкретния случай или ако имотът е в полза на другия съсобственик по уговорка.
Въпрос: Мога ли да продам само моята част от имота?
Отговор: Да, можете да продадете идеалната си част. Но другият съсобственик има право на предварително купуване. Трябва да го уведомите писмено за условията на сделката.
Въпрос: Какво става, ако другият съсобственик е изчезнал или не отговаря?
Отговор: Трябва да го потърсите чрез съдебен пристав или да поискате съдът да назначи представител, ако е неизвестно местожителството му, за да можете да предявите иск или да извършите делба.
Срокове и такси
Съдебните дела по тези въпроси са искови дела. Таксите за държавна такса зависят от размера на иска. В материалите се споменава, че за касационно обжалване на решения, свързани с имуществени спорове, държавната такса може да бъде в размер на 1000 лв., както е посочено в Определение № 418 от 26.07.2018 г. Разноските за адвокати също се присъждат, ако делото е спечелено. В същото определение се присъждат разноски в размер на 500 лв. за адвокатско възнаграждение. Важно е да имате предвид, че при проиграно дело, вие може да бъдете осъдени да платите разноските на противната страна.
Тази страница се поддържа от невронната мрежа за данни на кантората. Тя е само информативна и не е правен съвет. За конкретен казус се консултирайте с адвокат.
Контакти на кантората: телефон +359 888 30 82 82, имейл law@rashkov.eu