Кой притежава покрива, стълбището и двора в блока ви?
Ако живеете в апартамент в сграда с етажна собственост, вероятно сте се сблъсквали с въпроса: докъде стига правото ви на собственост? Често възникват спорове между съседи или между собственици и управители на имоти. Единият твърди, че покривът е негов, защото живее на последния етаж. Другият блокира достъпа до избата или тавана. Трети пък иска да загради част от двора. Тези конфликти не са редки, а решението им зависи от един ключов закон — чл. 38 от Закона за собствеността. Тази разпоредба определя кое е ваше лично и кое е общо за всички.
Откога да знам, че казусът е за мен
Нормата за общите части засяга всеки собственик на самостоятелен обект в сграда. Ето няколко типични ситуации, при които тази тема става актуална:
- Искате да монтирате климатик или да промените фасадата, но съседите или управителят ви спират, твърдейки, че външната стена е обща.
- Ползвате таванското помещение или избата, но друг собственик иска да ги загради или да ги продаде като свои.
- В комплекс или голяма сграда управителят ограничава достъпа ви до двора, паркинга или детската площадка, твърдейки, че те са част от частен имот.
- Планирате ремонт на покрива или подмяна на асансьора и възниква спор кой плава и кой взема решенията.
- Купувате апартамент и се оказва, че предишният собственик е заградило обща част или е ползвал общи инсталации без съгласие.
Какво казва законът — на човешки език
Законът е ясен: когато една сграда е разделена между много собственици, има две категории имоти. Първата е вашият самостоятелен обект (апартаментът, офисът или магазинът). Втората са общите части, които принадлежат на всички собственици заедно, независимо от размера на апартаментите им.
Според чл. 38, ал. 1 от Закона за собствеността, общи са: земята под сградата и дворът, основите, външните стени, носещите стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, комините, външните входни врати, асансьорите и водосточните тръби. Общи са и главните линии на всички инсталации (вода, ток, парно) и централните уредби. Законът добавя и „всичко друго“, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползване.
Важно е да се знае, че законът допуска изключение. По чл. 38, ал. 2, ако една част от сградата обслужва само някои от собствениците (например покрив, който покрива само един апартамент, или инсталация за конкретна секция), тя може да се уговори да е обща само за тези лица. Но това трябва да е изрично уговорено.
Трето, общите части не могат да бъдат отделени и продадени на трети лица отделно от апартаментите. Те следват съдбата на самостоятелния обект.
Какво показва практиката
Върховният касационен съд е разгледал десетки дела по тази норма. Ето какво означава практиката за вас, базирано на конкретни решения:
Ако имате спор за басейн или друго съоръжение в двора на сграда с етажна собственост, съдът гледа внимателно кой е собственикът на земята. В Определение № 3377 от 6.11.2023 г. по гр. д. № 1064/2023 г. на ВКС, II г. о., се приема, че ако собственикът на земята не е придал на съоръжението (в случая басейн) предназначението да служи за общо ползване на сградата, той запазва собствеността си. Тоест, не всяко нещо в двора е автоматично общо, ако няма изрично уговорено общо ползване или ако собственикът на земята е запазил правата си.
Ако живеете в комплекс и управителят ви ограничава достъпа до тревни площи, алеи или детски площадки, съдът защитава правата ви. В Определение № 50138 от 5.07.2023 г. по гр. д. № 3118/2022 г. на ВКС, I г. о., се потвърждава, че елементите от вертикалната планировка, предназначени за ползване от етажните собственици, не могат да бъдат блокирани. Управителят е осъден да осигури свободен достъп и да възстанови поливната система, защото тези части обслужват нуждите на собствениците.
Ако искате да делите апартамент или ателие, което се намира в приземен или тавански етаж, внимавайте. В Решение № 55 от 21.06.2022 г. по гр. д. № 2826/2021 г. на ВКС, I г. о., се приема, че помещения в приземен или тавански етаж не представляват самостоятелни обекти на собственост, ако не отговарят на изискванията на строителните правила за жилища или ателиета. Това означава, че ако „ателието“ на тавана не е легализирано като самостоятелен обект, то може да се третира като обща част или да не може да бъде предмет на делба като самостоятелна собственост.
Ако спорът е за достъп до общи части и някой ви пречи да ги ползвате, законът ви дава право на иск по чл. 109 от Закона за собствеността. В Определение № 3297 от 31.10.2023 г. по гр. д. № 125/2023 г. на ВКС, II г. о., се подчертава, че за да спечелите такова дело, трябва да докажете, че действията на другия са неоснователни и ви пречат да упражнявате правото си на собственост. Съдът не разглежда само дали частта е обща, но и дали пречката е незаконна.
Ако купувате имот чрез приватизация или от държавно предприятие, правата ви върху общите части се определят специфично. В Решение № 50019 от 25.04.2023 г. по гр. д. № 1519/2022 г. на ВКС, I г. о., се разглежда как се преминават правата върху общите части при такива сделки. Практиката показва, че купувачът на самостоятелен обект автоматично придобива и идеалната част от общите части, но точният обхват зависи от конкретните документи за приватизация.
Ако спорът е за асансьор или инсталации, те са общи по закон. В Определение № 809 от 20.02.2025 г. по гр. д. № 1358/2024 г. на ВКС, I г. о., се потвърждава устойчивата практика, че асансьорите и централните уредби са общи части, чието поддържане и ремонт са задължение на всички собственици, освен ако не е уговорено друго за конкретна секция.
Какво да направите стъпка по стъпка
Ако смятате, че някой нарушава правата ви върху общите части:
- Съберете доказателства. Направете снимки, видеа или получете писмени откази за достъп. Ако става въпрос за ремонт, запазете кореспонденцията с управителя.
- Проверете актовете за собственост. Вижте дали в нотариалния акт или в правилника за вътрешния ред на сградата има изрични уговорки за общи части, които обслужват само някои собственици (по чл. 38, ал. 2).
- Опитайте преговори. Понякога спорът идва от недоразумение за това дали една част е обща или лична. Изпратете писмено искане за преустановяване на пречките.
- Предявете иск по чл. 109 от Закона за собствеността. Това е специалният иск за преустановяване на неоснователни действия, които пречат на собствеността. Трябва да докажете, че пречката е незаконна и ви лишава от възможността да ползвате имота си.
- Ако спорът е за собствеността върху самата част (например дали таванът е ваш или общ), може да се наложи иск за установяване на право на собственост или за делба, ако става въпрос за обща собственост между съсобственици.
Въпроси и отговори
Въпрос: Мога ли да продам таванското помещение, което ползвам?
Отговор: Ако таванът е обща част по смисъла на чл. 38, не можете да го продадете отделно от апартамента си. Той следва съдбата на основния обект. Ако е уговорено, че е общ само за вашия етаж, пак не можете да го продадете на трето лице, което не е собственик в сградата, без да нарушите правата на останалите.
Въпрос: Съседът ми блокира достъпа до избата ми. Какво правя?
Отговор: Предявете иск по чл. 109 от Закона за собствеността. Трябва да докажете, че имате право на достъп и че действията на съседа са неоснователни. Съдът ще разгледа дали избата е самостоятелен обект или обща част, но във всеки случай блокирането на достъп до собственост е незаконно.
Въпрос: Кой плава ремонта на покрива?
Отговор: Покривът е обща част. Разходите за неговия ремонт се разпределят между всички собственици пропорционално на идеалните им части от общите части, освен ако правилникът на сградата не предвижда друго или ако покривът обслужва само един апартамент и това е изрично уговорено.
Въпрос: Дворът е общ ли?
Отговор: Да, земята, върху която е построена сградата, и дворът са общи по чл. 38, ал. 1. Но ако става въпрос за комплекс, където земята е собственост на инвеститор, а не на етажните собственици, правата ви са ограничени до ползването, а не до собствеността. В такъв случай искът е за преустановяване на пречки в ползването, а не за собственост.
Срокове и такси
За касационно обжалване пред Върховния касационен съд, ако делото стигне дотам, дължимата държавна такса е 50 лв. за всяка касационна жалба, както е посочено в Определение № 50138 от 5.07.2023 г. Сроковете за обжалване на въззивни решения са 14 дни от съобщаването. Разноските за адвокат пред ВКС могат да бъдат присъдени на печелившата страна, както се вижда от Определение № 3377 от 6.11.2023 г., където са присъдени по 1200 лв. за всеки ответник.
Тази страница се поддържа от невронната мрежа за данни на кантората. Тя е само информативна и не е правен съвет. За конкретен казус се консултирайте с адвокат.
Контакти на кантората: телефон +359 888 30 82 82, имейл law@rashkov.eu
Практика на ВКС и ВАС по чл. 38 ЗС
- Решение № 50002 от 22.08.2024 г. на ВКС по гр. д. № 2939/2022 г — С Определение № 50210 от 25.09.2023 г., постановено по настоящото дело по реда на чл.
- Решение № 402 от 2.07.2025 г. на ВКС по гр. д. № 4851/2024 г — А., за отмяна на влязлото в сила решение № 397 от 30.03.2022 г., постановено по гр.