ВКС ЗС чл. 6: Какви са правата ви при промяна на собствеността

Държавата твърди, че имотът ви е неин? Ето как да защитите правото си на собственост

Много собственици на земя или къщи в България се сблъскват с неприятната ситуация, в която държавата или общината предявяват иск срещу тях. Твърдението обикновено е просто: имотът е държавна или общинска собственост и вие го ползвате незаконно. За обикновения човек това звучи като присъда, но в реалността е само началото на един сложен правен спор. Често става дума за имоти, които семейството ви е обработвало десетилетия наред, или за земи, придобити по давност. В тези случаи ключовата норма е член 6 от Закона за собствеността, който определя кой е собственик на публичните имоти. Разбирането на тази норма и начина, по който съдилищата я прилагат, е разликата между запазване на имота и загуба на години труд и инвестиции.

Откога да знам, че казусът е за мен

Този тип спорове не са абстрактни теоретични казуси. Те засягат реални хора в конкретни житейски ситуации. Ето няколко често срещани сценария, при които член 6 от Закона за собствеността става център на спора:

• Ползвате парцел или къща, която не е вписана в имотния регистър на държавата, но вие я обработвате, плащате данъци и се държите като собственик от повече от 10 години. Държавата решава да ви изгони, твърдейки, че имотът е неин по закон.
• Купили сте имот от община преди години, но сега общината оспорва сделката, като твърди, че имотът е бил публична собственост и не е могъл да бъде продаден по този начин.
• Построили сте къща в горски или защитен район, който държавата смята за своя собственост, и сега искат да съборят постройката или да ви наложат глоби.
• Наследили сте имот, за който държавата твърди, че е бил национализиран или отчужден в миналото и все още е неин, въпреки че вие го ползвате.
• Общината ви отказва да издаде разрешение за строеж или да впише имота в регистъра, като се позовава на статута на публична собственост.

Какво казва законът — на човешки език

Член 6 от Закона за собствеността е кратък, но мощен. Той гласи, че собствеността на държавата и на общините е публична. Това означава, че тези имоти не са просто “нечий” или “ничей”. Те имат специален правен статут. Публичната собственост е предназначена за ползване от обществото или за изпълнение на държавни и общински функции. Важно е да разберете, че държавата не може да бъде собственик на всичко, което не е частно. Тя трябва да докаже, че имотът попада в категорията на публичната собственост по закон. Ако имотът не е изрично обявен за държавен или общински по предвидения от закона начин, той не е автоматично неин. Това е основната защита за гражданите: държавата носи тежестта на доказването, че имотът е неин, а не обратното.

Какво показва практиката

Върховният касационен съд е разгледал десетки дела по тази тема. Ето какво трябва да знаете от реалните решения, за да разберете как съдилищата вземат решения:

• Ако държавата твърди, че имотът е неин, но не може да представи документи, които доказват, че е придобила собствеността по законен начин (например отчуждение, национализация или закупуване), съдът не приема твърдението ѝ за вярно. В Определение № 2611 от 19.05.2026 г. по гр. д. № 3958/2025 г. на ВКС се подчертава, че актовете за държавна собственост нямат правопораждащо действие, а само констатират право, което вече е съществувало. Ако това право не е доказано, искът на държавата се отхвърля.
• Ако вие сте владели имота с намерение за собственик за дълго време, това е силно доказателство в ваша полза. В Определение № 5907 от 17.12.2025 г. по гр. д. № 735/2025 г. на ВКС се разглежда случай, в който липсата на доказателства за фактическа власт с намерение за собственик води до прекратяване на производството. Това означава, че ако държавата не може да докаже, че вие не сте собственик, а вие не можете да докажете, че сте го владели, спорът не може да се реши в полза на никого. Но ако вие докажете владението, държавата губи.
• Съдът обръща внимание на това дали имотът е бил използван за обществени цели. В Решение № 60090 от 1.07.2021 г. по гр. д. № 4068/2020 г. на ВКС се разглежда въпросът за безстопанствения характер на имота. Ако имотът е бил безстопанствен и не е използван за държавни нужди, това отслабва позицията на държавата.
• Ако сте купили имот от община, но общината после оспорва сделката, съдът гледа дали са спазени процедурите за продажба. В Определение № 1453 от 26.05.2026 г. по т. д. № 96/2026 г. на ВКС се разглежда случай, в който фактури и протоколи са приети като доказателство за сключване на договор, дори ако има вътрешни нарушения в общината. Това е важно за купувачите на общински имоти.
• Държавата не може да разчита само на свидетелски показания, ако те не са убедителни. В Определение № 3450 от 9.11.2023 г. по гр. д. № 876/2023 г. на ВКС се разглежда случай, в който свидетелски показания за владение на имот от частно лице са приети за достатъчни, за да се отхвърли искът на държавата. Съдът оценява достоверността на свидетелите и връзката им с имота.
• Ако имотът е бил отчужден за държавни нужди, но държавата не го е използвала за тези цели, той не може да остане неин. В Решение № 663 от 12.06.2003 г. по гр. д. № 529/2002 г. на ВКС се посочва, че отчужденият имот не може да се върне на предишния собственик, ако не са спазени условията за връщане, но държавата не може да го задържа без основателна причина.

Какво да направите стъпка по стъпка

Ако сте получили покана за съд или иск от държавата или общината, действайте бързо и системно:

• Съберете всички документи, които имате за имота: договори за покупко-продажба, данъчни квитанции, разрешителни за строеж, снимки, които показват владението ви през годините.
• Намерете свидетели: съседи, роднини или други хора, които могат да потвърдят, че сте владели имота с намерение за собственик за дълго време.
• Проверете дали имотът е вписан в регистъра на държавната или общинската собственост. Ако не е, това е силен аргумент в ваша полза.
• Отговорете на иска в срок. Не игнорирайте съдебните документи. В отговора си посочете всички факти, които доказват, че имотът не е публична собственост или че сте го придобили по законен начин.
• Потърсете помощ от адвокат, специализиран в имотни спорове. Тези дела са сложни и изискват познаване на специфичната съдебна практика.

Въпроси и отговори

Въпрос: Ако държавата казва, че имотът е неин, трябва ли да го напусна веднага?

Отговор: Не. Докато съдът не е постановил окончателно решение, вие имате право да ползвате имота. Държавата трябва да докаже правото си на собственост в съда.

Въпрос: Дали давността помага, ако ползвам имота от 10 години?

Отговор: Да, придобивната давност е важен аргумент. Ако сте владели имота с намерение за собственик за 10 години (за добросъвестно владение) или 20 години (за недобросъвестно), можете да претендирате право на собственост. Но трябва да го докажете.

Въпрос: Какво става, ако общината е сгрешила при продажбата на имота?

Отговор: Ако сте купили имота добросъвестно и сте платили цената, съдът може да защити правата ви, дори ако има формални нарушения в процедурата на общината. Практиката показва, че реалното предаване на имота и плащането на цената са важни доказателства.

Въпрос: Трябва ли да плащам данък сграда, ако държавата оспорва собствеността ми?

Отговор: Да, плащането на данък сграда е доказателство за владение и за намерение за собственик. Не спирайте да плащате данъците, докато спорът не приключи.

Срокове и такси

В имотните спорове сроковете са критични. Ако държавата предявява иск, вие трябва да отговорите в срок, определен от съда, обикновено в рамките на месец. Пропускането на срока може да доведе до това съдът да приеме фактите на държавата за безспорни. Относно таксите, в случаите, когато държавата губи делото, тя може да бъде осъдена да заплати разноските на гражданите. В Определение № 3450 от 9.11.2023 г. на ВКС държавата е осъдена да плати 2000 лв. разноски на гражданите. В Определение № 2611 от 19.05.2026 г. на ВКС гражданите, които са загубили делото, са осъдени да платят 102,26 евро разноски на държавата. Това показва, че разноските се разпределят според успеха в делото. Винаги проверявайте актуалните тарифи за адвокатски услуги и съдебни такси, тъй като те могат да се променят.

Тази страница се поддържа от невронната мрежа за данни на кантората. Тя е само информативна и не е правен съвет. За конкретен казус се консултирайте с адвокат.
Контакти на кантората: телефон +359 888 30 82 82, имейл law@rashkov.eu

Практика на ВКС и ВАС по чл. 6 ЗС

• Решение № 426 от 2.07.2010 г. на ВКС по гр. д. № 687/2009 г — С последното е отхвърлен иска, предявен от касатора против К.
• Решение № 2 от 22.04.2019 г. на ВКС по гр. д. № 326/2018 г — Тъй като общината не може да докаже отрицателния факт, че даден имот не е имал друг собственик към момента на актуването, в тежест на този, който оспорва констатациите в акта за държавна, респ.