Кой е истинският собственик на имота, ако го ползвате от години?
Често се случва да живеете в къща или да ползвате парцел, за който нямате нотариален акт, но го държите като свой. В същото време някой друг твърди, че е собственик, защото има документ, или пък вие искате да извадите акт за имот, който сте ползвали десетилетия наред. Този конфликт между фактическото владение и формалното право на собственост е един от най-честите спорове в българските съдилища. Законът за собствеността предлага решение чрез така наречената презумпция на чл. 69. Тя е мощен инструмент, но изисква правилно използване.
Откога да знам, че казусът е за мен
Ако се разпознаете в някоя от следните ситуации, нормата за презумпцията на владението вероятно ще бъде ключова за вашия случай:
- Ползвате имот (жилище, двор, селскостопанска земя) като свой в продължение на много години, плащате данъци и поддръжка, но нямате нотариален акт.
- Някой друг предявява иск срещу вас, твърдейки, че е собственик, и иска да ви изгони или да ви забрани ползването, въпреки че вие сте тези, които реално живеят там.
- Искате да придобиете собственост чрез давностно владение, но друг съсобственик или трето лице оспорва правото ви, твърдейки, че вие държите имота не за себе си, а за тях или за общо ползване.
- След смърт на родител или роднина, един от наследниците е останал да живее в имота, а останалите твърдят, че той ги лишава от правата им, или обратното – вие искате да докажете, че сте придобили собственост чрез дългогодишно владение.
- Имате нотариален акт, но той е оспорен от лице, което реално владее имота и твърди, че актът е невалиден или че вие не сте действителният собственик.
Какво казва законът — на човешки език
Чл. 69 от Закона за собствеността установява проста, но важна логика: който държи една вещ, се предполага, че я държи като своя собствена. Това е презумпция. Това означава, че съдът първоначално приема, че вие сте собственик, само защото имотът е във ваше фактическо разпореждане. Вие не трябва да доказвате от нулата правото си на собственост. Тежестта на доказване се прехвърля върху лицето, което твърди обратното. Ако някой иска да ви отнеме имота или да отрече правото ви, той трябва да докаже, че вие държите имота не за себе си, а за него или за някой друг.
Тази норма е защитна бариера за добросъвестния владелец. Тя признава, че фактическото състояние на нещата има правна тежест. Но тя не е абсолютна. Ако противникът ви докаже, че вие сте наемател, пазител, или че държите имота по договор за ползване в полза на друг, презумпцията се разбива. Тогава вие губите предимството си и трябва да търсите други основания за защита.
Какво показва практиката
Върховният касационен съд е разгледал стотици дела по тази норма. Ето какво означава практиката за вас в конкретни ситуации:
Ако сте наследник и живеете в имота на починалия родител, а останалите наследници оспорват правата ви, съдът гледа дали сте демонстрирали, че владете имота за себе си, а не за общото ползване на всички наследници. В Определение № 4393 от 3.10.2024 г. по гр. д. № 4778/2023 г. на ВКС, II г. о., съдът подчертава, че наследникът, който държи вещта, се предполага, че я държи за общо ползване, докато не докаже “преобръщане на владението”. Тоест, трябва да покажете на останалите, че от определен момент нататък вие сте се отнасяли с имота като единствен собственик, изключвайки другите. Самият факт, че имате нотариален акт, не е достатъчен, ако не сте променили фактическото си поведение спрямо съсобствениците.
Ако предявявате иск за собственост на основание давностно владение, а преди това сте имали друг процес за собственост на различно основание, съдът може да приеме новия иск. В Определение № 366 от 3.07.2019 г. по гр. д. № 630/2019 г. на ВКС, II г. о., се приема, че ако предишният иск за собственост е бил отхвърлен, защото сте се позовали на друго основание (например реституция), това не ви пречи да предявите нов иск, като се позовете на давностно владение по чл. 79 ЗС. Презумпцията на чл. 69 ЗС работи в ваша полза, ако докажете фактическото владение за себе си.
Ако спорът е за делба на имот и един от съсобствениците твърди, че е придобил собственост чрез давност, съдът ще проверява дали владението е било самостоятелно. В Решение № 728 от 4.12.2025 г. по гр. д. № 4783/2024 г. на ВКС, II г. о., съдът признава собственост на ищеца върху идеални части от имот, защото е доказано, че той е владял имота като свой в продължение на години, въпреки че другият съсобственик е оспорвал това. Съдът отмени предишни решения и потвърди, че фактическото владение, подкрепено от презумпцията, води до придобивна давност.
Ако искате да разделите имот, който е построен без разрешение за строеж или е с неправилно устройство, нормата за владението може да не ви спаси. В Определение № 415 от 31.01.2024 г. по гр. д. № 37/2023 г. на ВКС, I г. о., съдът разглежда иск за делба, основан на чл. 69 ЗС. Въпреки че има владение, ако обектът не отговаря на изискванията за самостоятелен обект по Закона за устройство на територията, делбата може да бъде отказана или ограничена. Владението не създава право на собственост върху обект, който е незаконен или не може да бъде самостоятелно обособен.
Ако противникът ви твърди, че вие държите имота за него, той трябва да докаже това. В много определения, като Определение № 1042 от 6.03.2025 г. по гр. д. № 2814/2024 г. на ВКС, II г. о., се потвърждава, че презумпцията на чл. 69 ЗС се прилага на общо основание. Това означава, че ако вие сте тези, които плащат данъците, правят ремонта и живеят там, съдът първоначално приема, че сте собственици. Противникът трябва да представи убедителни доказателства (договори, свидетелски показания, кореспонденция), че вие сте признавали неговото право.
Какво да направите стъпка по стъпка
Ако сте в позиция на владелец и искате да защитите правата си или да придобиете собственост:
- Съберете доказателства за фактическото владение: разписки за плащане на данък сграда и сметки за ток и вода, фактури за ремонт и поддръжка, снимки, които показват промените във времето.
- Ако сте наследник, опитайте се да документирате момента, в който сте започнали да държите имота изключително за себе си, като сте отказали достъп или ползване на останалите наследници.
- Ако предявявате иск за собственост чрез давност, формулирайте ясно, че се позовавате на презумпцията на чл. 69 ЗС и че противникът не е доказал, че държите имота за него.
- Ако сте ответник и твърдите, че вие сте собственик, а другият е само владелец, подгответе доказателства, че той е признавал вашето право (например, че е плащал наем или е искал разрешение за ремонт).
- Проверете дали имотът е легален и може да бъде самостоятелен обект, ако целта ви е делба или придобиване на собственост върху конкретна част.
Въпроси и отговори
Въпрос: Достатъчно ли е да имам нотариален акт, за да спечеля делото?
Отговор: Не винаги. В Определение № 4393 от 3.10.2024 г. се посочва, че ако имате акт, но не сте владели имота или сте го държали за други, актът може да бъде оспорен. Фактическото владение е по-силно от хартията, ако е подкрепено от презумпцията.
Въпрос: Мога ли да предявя иск за собственост, ако предишният ми иск е бил отхвърлен?
Отговор: Да, ако новият иск е на различно основание. Както е прието в Определение № 366 от 3.07.2019 г., ако преди сте претендирали собственост по реституция, можете да претендирате по давностно владение.
Въпрос: Трябва ли да плащам данъци, за да се възползвам от чл. 69 ЗС?
Отговор: Не е задължително, но е силно доказателство за това, че държите имота като свой. Плащането на данъци и сметки е част от фактическото владение, което подкрепя презумпцията.
Въпрос: Какво става, ако имотът е построен незаконно?
Отговор: Ако имотът не отговаря на изискванията за самостоятелен обект, както е в Определение № 415 от 31.01.2024 г., правото на делба или собственост върху конкретна част може да бъде отказано, независимо от владението.
Срокове и такси
Размерът на държавната такса за касационно обжалване пред Върховния касационен съд е 40 лева, както е указано в Определение № 415 от 31.01.2024 г. по гр. д. № 37/2023 г. Разноските за правна защита се присъждат на печелившата страна. В Решение № 728 от 4.12.2025 г. на ВКС са присъдени разноски в размер на 6001,03 лева за трите инстанции. В Определение № 4393 от 3.10.2024 г. са присъдени разноски в размер на 1500 лева за защитата пред ВКС. Сроковете за внасяне на таксата при допускане на касационно обжалване обикновено са едноседмични, както е посочено в същото определение.
Тази страница се поддържа от невронната мрежа за данни на кантората. Тя е само информативна и не е правен съвет. За конкретен казус се консултирайте с адвокат.
Контакти на кантората: телефон +359 888 30 82 82, имейл law@rashkov.eu
Практика на ВКС и ВАС по чл. 69 ЗС
- Решение № 206 от 12.07.2010 г. на ВКС по гр. д. № 240/2010 г — Поддържат се оплаквания за противоречие с материалния закон, необоснованост и съществено нарушение на процесуалните правила с искане за отмяна на въззивното решение и прекратяване на производството по иска по чл.
- Решение № 320 от 12.06.2025 г. на ВКС по гр. д. № 662/2024 г — Въззивният съд дължи да мотивира решението си според изискванията на чл.