Как ВКС прилага чл. 79 ал. 1 ЗС за защита на собственост

Мога ли да стана собственик на имот, който владея от години, без да имам нотариален акт?

Много често хората се оказват в ситуация, в която живеят в къща, обработват земя или ползват парцел, който формално е записан на друго име, но те го държат като свои в продължение на много години. Това не е рядко явление в България. Често причините са исторически: имотите са били част от бивши кооперации, наследствени спорове са останали неразрешени, или просто няма официални документи за прехвърляне. В такива случаи законът предлага механизъм, който позволява на реалния владелец да придобие правото на собственост, ако изпълни определени условия. Този механизъм се нарича придобивна давност.

Тук ще обясним на достъпен език какво означава това за вас, кога законът ви защитава и какви стъпки трябва да предприемете, за да уредите правата си върху имота. Важно е да разберете, че това не е автоматичен процес, който става сам по себе си, а правна процедура, която изисква доказателства и често съдебно решение или нотариален акт.

Откога да знам, че казусът е за мен

Ако се разпознавате в някой от следните сценарии, нормата за придобивна давност вероятно е приложима към вашата ситуация:

• Владеете имот (земя, къща, апартамент) непрекъснато в продължение на повече от 10 години, като го ползвате като свой собствен – плащате данъци, поддържате го, ограждате го или живеете в него.
• Нямате нотариален акт за собственост на имота, но го държите като свои и никой не ви оспорва владението през този период.
• Имотът е бил част от бивше ТКЗС или кооперация и е бил разпределен на вас или на предшественик, но не е бил официално прехвърлен с нотариален акт до днес.
• Съсед или трето лице претендира, че е собственик, но вие можете да докажете, че сте владели имота добросъвестно и открито за дълъг период.
• Искате да продадете имота, но купувачът изисква чист нотариален акт, а вие разполагате само с доказателства за дългогодишно владение.

Какво казва законът — на човешки език

Законът за собствеността (ЗС) урежда два основни случая за придобиване на собственост чрез давност, в зависимост от това дали владението е било „чисто“ или не.

Според чл. 79, ал. 1 от ЗС, ако владението ви е било лошосъвестно (тоест, вие сте знаели, че имотът не е ваш, но все пак сте го държали), правото на собственост се придобива след 10 години непрекъснато владение. Това е по-дългият срок, който се прилага, когато няма добросъвестност.

Според чл. 79, ал. 2 от ЗС, ако владението е било добросъвестно (тоест, вие сте били убедени, че имотът е ваш или сте го придобили по законен начин, но впоследствие се е оказало, че правото ви е било дефектно), срокът е по-кратък. В този случай правото на собственост се придобива с непрекъснато владение в продължение на 5 години. Добросъвестността е ключов момент, защото тя значително скъсява времето, необходимо за придобиване на правото.

Важно е да се отбележи, че владението трябва да бъде „непрекъснато“. Това означава, че не трябва да има прекъсвания, при които вие да сте загубили контрола над имота или да сте го оставили на трети лица без ваше знание. Също така, владението трябва да е „открито“ и „като собственик“ (намерение за държане като собственик), а не като наемател или пазач.

Какво показва практиката

Върховният касационен съд (ВКС) е разгледал стотици дела по тази норма. Ето какво можете да научите от реалните решения, за да разберете как съдилищата оценяват вашите доказателства:

• Ако съдът е установил, че владението ви е било непрекъснато и открито за срока, посочен в закона, правото на собственост се придобива автоматично с изтичането на срока. В Определение № 3974 от 8.12.2023 г. на ВКС е подчертано, че правната последица настъпва автоматично, но за да я уредите в имотния регистър, трябва да предявите иск за собственост или да поискате констативен нотариален акт. Съдът не прилага давността служебно – вие трябва да я заявите.
• Ако имотът е бил част от бивше кооперативно стопанство и е бил разпределен, но не е прехвърлен с акт, съдът ще проверява дали владението е било без правно основание. В Решение № 45 от 4.05.2012 г. на ВКС е прието, че ако ответникът владее имот без правно основание и оспорва собствеността на ищеца, който е придобил имота по давност или по друг законен начин, искът за собственост и за предаване на владението е основателен. Това показва, че липсата на документ не е пречка за реалния собственик, ако той е държал имота като свой.
• Ако има регулационен план, който е променил границите на имота, съдът ще проверява дали планът е бил приложен в сроковете. В Определение № 3939 от 7.12.2023 г. на ВКС е решено, че ако регулационният план не е приложен в 6-месечния срок по Закона за устройство на територията, отчуждителното му действие отпада. Това означава, че вие можете да запазите правата си върху реалната част от имота, която владеяте, дори ако кадастралната карта показва различно, стига да докажете, че регулацията не е влязла в сила навреме.
• Ако касаторът (лицето, което обжалва решението) твърди, че съдът е допуснал грешки в оценката на доказателствата, ВКС обикновено не се намесва, освен ако няма очевидна неправилност. В Определение № 2186 от 7.05.2024 г. на ВКС е отбелязано, че оплакванията за неправилен анализ на доказателствата са субективни и не са основание за касация, ако изводите на въззивния съд са логични и обосновани. Това означава, че ако сте спечелили делото на втора инстанция, шансовете ви да го загубите на ВКС са малки, ако доказателствата ви са били убедителни.
• Ако искате да уредите правата си, можете да го направите и чрез нотариус, без да ходите на съд, стига да имате достатъчно доказателства. В същото Определение № 3974 от 8.12.2023 г. се посочва, че защитата на правата може да се осъществи чрез снабдяване с констативен нотариален акт за собственост по обстоятелствена проверка. Това е по-бърз и по-евтин начин, ако противната страна не оспорва владението ви.

Какво да направите стъпка по стъпка

Ако искате да придобиете собственост по давност, следвайте тези стъпки:

• Съберете доказателства за владението. Това включват: данъчни квитанции за имотния данък, разписки за платени сметки за ток и вода, снимки от различни години, договори за поддръжка, показания на съседи, които могат да свидетелстват, че са ви виждали да ползвате имота като свой.
• Проверете дали владението е било непрекъснато. Ако сте напускали имота за дълги периоди или сте го отдавали под наем, това може да прекъсне давността. Уверете се, че сте държали имота като собственик, а не като наемател.
• Определете дали владението е било добросъвестно. Ако сте купили имота от някого, който не е бил истинският собственик, но сте били убедени в неговото право, това е добросъвестност. Ако сте заграбили земя, знаейки, че е чужда, това е лошосъвестност и срокът е 10 години.
• Изберете пътя за уредуване. Ако няма спор с трети лица, отидете при нотариус и поискайте издаване на констативен нотариален акт за собственост по обстоятелствена проверка. Нотариусът ще провери документите и свидетелите.
• Ако има спор или нотариусът откаже, предявете иск за собственост в районния съд по местонахождението на имота. В исковата молба трябва да посочите, че правото на собственост е придобито по давност съгласно чл. 79 от ЗС.
• В съдебното производство представяйте всички доказателства за владението. Поискайте разпит на свидетели, които могат да потвърдят, че сте владели имота открито и като собственик за целия срок.

Въпроси и отговори

Въпрос: Трябва ли да ходя на съд, за да стана собственик по давност?
Отговор: Не непременно. Ако няма спор с други лица и имате добри доказателства, можете да уредите правата си чрез нотариус, като поискате констативен нотариален акт. Това е по-бърза и по-евтина процедура. Съдът е необходим, ако има оспорване на правото ви или ако нотариусът не може да издаде акта.

Въпрос: Какво означава „добросъвестно владение“?
Отговор: Добросъвестно е владението, когато вие сте били убедени, че имотът е ваш, защото сте го придобили по някакъв начин (например купили сте го от човек, който изглеждаше като собственик), но впоследствие се е оказало, че сделката е била невалидна. Ако сте знаели, че имотът не е ваш, но сте го заграбили, владението е лошосъвестно и срокът за придобиване е по-дълъг (10 години вместо 5).

Въпрос: Мога ли да придобия по давност имот, който е държавна или общинска собственост?
Отговор: Не. Придобивната давност не тече срещу държавата и общините. Ако имотът е публична собственост, не можете да станете негов собственик чрез давност, независимо колко дълго сте го владели.

Въпрос: Какво става, ако съседът ми оспори правата ми, докато чакам решението?
Отговор: Ако предявите иск за собственост, съдът ще разгледа спора. Ако владението ви е било непрекъснато и открито за срока, съдът ще признае правото ви. Важно е да не прекъсвате владението си по време на делото. Ако съседът ви е подал иск срещу вас, вие можете да предявите възражение, че правото ви е придобито по давност.

Срокове и такси

Срокът за придобиване на собственост по давност е 10 години при лошосъвестно владение и 5 години при добросъвестно владение. Тези срокове са абсолютни и не се прекъсват, освен ако владението не бъде загубено.

Относно разноските, ако делото стигне до Върховния касационен съд и жалбата е неоснователна, съдът може да осъди касатора да заплати разноските на другата страна. Например, в Определение № 3974 от 8.12.2023 г. касаторът е осъден да заплати по 600 лв. на двамата ответници за адвокатски възнаграждения. В Определение № 3939 от 7.12.2023 г. пък е присъдена сума от 1 200 лв. за разноски. Тези суми зависят от конкретните разходи за адвокати и други такси по делото.

Тази страница се поддържа от невронната мрежа за данни на кантората. Тя е само информативна и не е правен съвет. За конкретен казус се консултирайте с адвокат.
Контакти на кантората: телефон +359 888 30 82 82, имейл law@rashkov.eu

Практика на ВКС и ВАС по чл. 79 ЗС

• Решение № 505 от 2.09.2011 г. на ВКС по гр. д. № 741/2010 г — Когато договорът за продажба е сключен чрез пълномощник от името и за сметка на продавача, без в пълномощното да е индивидуализиран имота и цената, и без да е извършено потвърждаване от упълномощителя, то договорът е нищожен, поради липса на съгласие.
• Решение № 50082 от 2.08.2024 г. на ВКС по гр. д. № 1664/2022 г — Правното основание, на което се установява владението представлява и основание за демонстриране на завладяването.