Мога ли да стана собственик на имот, който е държавна или общинска земя?
Много хора в България живеят или използват имоти, които формално не са техни. Често това са земи, които са били част от държавния или общинския фонд, но са били оставени без надзор години наред. В такива ситуации възниква въпросът: „Аз владеех имота повече от 10 години, плащах данъци, оправих го. Не станах ли собственик по давност?“ Отговорът на този въпрос е категоричен и често разочароващ за гражданите. Законът за собствеността поставя ясна граница, която не може да бъде прескочена с течение на времето, ако имотът е публична собственост.
Този казус е изключително чест в съдебната практика. Причината е проста: в миналото много имоти са били национализирани, колективизирани или просто са били прехвърлени към общините без ясна документация. Днес, когато стойността на земята расте, бившите държавни или общински имоти стават предмет на спорове. Хората се опитват да легитимират владението си чрез придобивна давност, но законът им пречи да го направят, ако имотът е бил публична собственост в момента на владението.
Откога да знам, че казусът е за мен
Ако се разпознавате в някой от следните сценарии, нормата за забрана на придобивна давност върху публични имоти вероятно се прилага към вашия случай:
- Построили сте къща или павилион върху земя, която е собственост на общината или държавата, без да имате договор за право на строеж или разрешение за строеж от собственика.
- Владеели сте нива, ливади или горски имоти, които са били част от бившия държавен или общински фонд, и сега общината или държавата предявява иск за освобождаване на имота.
- Имате наследствена ситуация, при която предците ви са ползвали имот, но не са имали право на собственост върху него, защото той е бил публичен.
- Общината е съставила акт за общинска собственост върху имот, който вие считате за свой, и се опитвате да оспорите това, като твърдите, че сте го придобили по давност.
- Предявявате иск за собственост срещу община или държава, а те се защитават с аргумента, че имотът е публична собственост и не подлежи на придобивна давност.
Какво казва законът — на човешки език
Разпоредбата, която регулира този въпрос, е член 86 от Закона за собствеността. Тя е кратка и недвусмислена. Законът забранява да се придобие по давност вещ, която е публична държавна или общинска собственост.
На прост език това означава, че времето не работи в полза на владетеля, ако имотът е „обществено достояние“. Дори да живеете на дадено място 20, 30 или 50 години, ако през това време имотът е бил собственост на държавата или общината, вие не можете да станете негов собственик чрез придобивна давност. Това е императивна забрана — съдът няма право да я заобикаля, независимо от добросъвестността на владетеля или дългогодишното му владение.
Важно е да се отбележи, че забраната важи за имотите, които са публична собственост в момента на владението или в момента на предявяване на иска. Ако имотът е бил частен, а след това е станал публичен, или обратно, анализът е по-сложен, но основният принцип остава: публичният имот не може да „изтече“ от държавата или общината към частно лице чрез самоизтичане на времето.
Какво показва практиката
Върховният касационен съд е разгледал десетки казуси по тази норма. Ето какво означава практиката за вас, базирано на конкретни решения:
Ако сте построили обект върху общинска земя без разрешение за строеж и без писмено съгласие от общината, съдът ще приеме, че нямате право да държите постройката. В Определение № 414 от 24.07.2018 г. по гр. д. № 380/2018 г. на ВКС се посочва, че при липса на проведена процедура по Закона за устройство на територията за предоставяне на право на строеж, владението на постройката не създава право на собственост. Съдът подчертава, че отстъпването на право на строеж е формална сделка и без договор или административен акт, вие нямате валидно вещно право.
Ако общината е съставила акт за общинска собственост, това не означава автоматично, че тя е права, но и не означава, че вие сте придобили имота по давност. В Определение № 1426 от 5.06.2023 г. по гр. д. № 3871/2022 г. на ВКС се тълкува, че актът за общинска собственост не създава права, а само отразява съществуващо право. Общината трябва да докаже придобивното си основание. Ако тя го направи, вашето владение, дори и дългогодишно, не може да прераства в собственост, защото имотът е бил публичен.
Не всички земи извън регулационния план са земеделски или горски, което ги прави публични по дефиниция. В Решение № 15 от 27.02.2020 г. по гр. д. № 1628/2019 г. на ВКС се разглежда спор за имоти по Картата на възстановената собственост. Съдът отменя въззивно решение и отхвърля иска за собственост, защото не е доказано, че имотите са били частна собственост, а не публична. Ако не можете да докажете, че имотът е бил частен през целия период на владението ви, рискът да загубите спора е голям.
Дори да имате добри намерения и да сте поддържали имота, ако той е бил държавен или общински, съдът няма да признае собствеността ви. В Определение № 2591 от 28.05.2024 г. по гр. д. № 863/2024 г. на ВКС се потвърждава, че липсата на очевидна неправилност в предишните инстанции означава, че приложението на чл. 86 от ЗС е правилно. Тоест, ако съдовете по-долу са казали, че имотът е публичен и не може да се придобие по давност, ВКС няма да промени това.
Ако общината не е учредявала право на строеж за изграждане на павилион или друга постройка, строена от вас, тя има право да премахне постройката като собственик на терена. В същото Определение № 414 от 24.07.2018 г. се посочва, че общината е предприела действия по премахването на постройката през 2005 г. в качеството си на собственик. Това показва, че публичният собственик може да действа срещу незаконните постройки, независимо от това колко дълго са съществували.
Какво да направите стъпка по стъпка
Ако сте в ролята на владетел, който иска да запази имота си:
- Проверете в имотния регистър и в общината какъв е статутът на имота. Търсете дали е имало акт за държавна или общинска собственост преди вие да започнете да го владеете.
- Съберете доказателства, че имотът е бил частна собственост през целия период на вашето владение. Ако е бил частен, чл. 86 не се прилага и можете да претендирате за придобивна давност.
- Ако имотът е публичен, проучете възможностите за сключване на договор за право на строеж или за закупуване на имота от общината, ако тя е съгласна да го разпорежда.
- Не разчитайте само на факта, че плащате данъци или поддържате имота. Това не е достатъчно за придобивна давност върху публичен имот.
Ако сте в ролята на община или държава, която иска да си върне имота:
- Предявете отрицателен установителен иск или иск за освобождаване на имота, като се позовете на чл. 86 от ЗС.
- Докажете, че имотът е бил публична собственост през целия период на владението на ответника. Представяйте актове за собственост, решения на общински съвет или документи от бившия държавен фонд.
- Ако има постройка, предявете иск за премахване на незаконното строителство, като посочите липсата на разрешение за строеж и право на строеж.
Въпроси и отговори
Въпрос: Ако общината е мълчала 20 години, не е ли изгубила правото си да иска имота обратно?
Отговор: Не. За публични имоти не тече погасителна давност за вещните права по същия начин, както за частни. Чл. 86 блокира придобивната давност в полза на владетеля. Общината може да предяви иск за освобождаване, стига да докаже собствеността си.
Въпрос: Построих си къща на общинска земя преди 15 години. Мога ли да я легитимирам?
Отговор: Само ако общината ви предостави право на строеж или продаде имота. Без такова действие от страна на общината, постройката остава незаконна и може да бъде премахната, както показва практиката по Определение № 414 от 24.07.2018 г.
Въпрос: Имам акт за собственост от преди 1990 г. за имот, който сега е общински. Какво става?
Отговор: Трябва да се провери дали имотът е бил национализиран или колективизиран. Ако е бил, и не е бил реституиран, той е станал публичен. Вашето владение след това не може да прераства в собственост, ако имотът е бил публичен през това време.
Срокове и такси
За производството пред Върховния касационен съд по чл. 288 от ГПК, както се вижда от Определение № 2591 от 28.05.2024 г., разноските за адвокатско възнаграждение могат да бъдат присъдени на страната, която печели спора. В посочения пример сумата е 2500 лева. За по-долните инстанции разноските се определят според закона за адвокатските възнаграждения и конкретните разходи по делото. Важно е да имате предвид, че ако загубите спора за придобивна давност върху публичен имот, ще дължите разноските на противната страна, което може да бъде значителна сума.
Тази страница се поддържа от невронната мрежа за данни на кантората. Тя е само информативна и не е правен съвет. За конкретен казус се консултирайте с адвокат.
Контакти на кантората: телефон +359 888 30 82 82, имейл law@rashkov.eu
Практика на ВКС и ВАС по чл. 86 ЗС
- Решение № 519 от 2.08.2024 г. на ВКС по гр. д. № 69/2023 г — Образувано е по касационни жалби на Държавата, представлявана от Министъра на регионалното развитие и благоустройството и на Министерство на отбраната срещу решение № 262454 от 22.07.2022 г.
- Решение № 426 от 2.07.2010 г. на ВКС по гр. д. № 687/2009 г — С последното е отхвърлен иска, предявен от касатора против К.