Получихте ли заповед за премахване на вашата постройка? Ето какво трябва да знаете
Много собственици на имоти в България се сблъскват с неприятната ситуация да получат официално писмо от общината или от регионалната дирекция за национален строителен контрол, с което им се наредява да съборят изградена от тях сграда, навес, ограда или друга конструкция. Това е един от най-честите и стресиращи правни спорове в сферата на устройството на територията. Причината е проста: много строежи са извършвани преди години, без пълни разрешителни, или с леки отклонения от проекта, а държавата и общините имат задължение да ги легализират или премахнат. Ако сте получили такава заповед, не трябва да паникьосвате, но и не бива да я игнорирате. Разбирането на процедурата и правата ви е ключово за запазването на имуществото ви.
Откога да знам, че казусът е за мен
Този материал е релевантен за вас, ако:
* Получили сте заповед за премахване на строеж от четвърта до шеста категория (например къща, гараж, стопанска постройка, навес, ограда или подпорна стена).
* В заповедта е посочено, че строежът е незаконен по смисъла на чл. 225, ал. 2 от Закона за устройство на територията.
* Строителството е извършено без разрешение за строеж, без одобрени инвестиционни проекти или с отклонения от тях.
* Получили сте констативен акт от служителите на общината или строителния контрол, в който се описват нарушенията.
* Имате строителни книжа, но те са непълни, или имате разрешение за поставяне на преместваем обект, но сте го зазидали или разширили.
Какво казва законът — на човешки език
Разпоредбата, която регулира този процес, е чл. 225а от Закона за устройство на територията. Тя описва как се издават и изпълняват заповедите за премахване на незаконни строежи от по-ниски категории (четвърта до шеста).
Най-важното, което трябва да знаете, е следното:
Заповедта за премахване се издава от кмета на общината или от упълномощено от него длъжностно лице. Това се случва само след като е съставен констативен акт от служителите, които извършват строителен контрол. Този акт трябва да ви бъде връчен лично или чрез поща. След като го получите, имате право да подадете възражения в срок от 7 дни. Това е вашата първа и най-важна възможност да защитите позицията си, преди заповедта да бъде издадена окончателно.
Ако заповедта за премахване е издадена и не я изпълните доброволно в определения в нея срок, общината има право да я изпълни принудително. Това означава, че те могат да наемат фирми за събаряне, а разходите за това ще бъдат събрани от вас. Освен това, ако не платите доброволно, общината може да издаде заповед за незабавно изпълнение, която се изпълнява като съдебно решение, без допълнителен съдебен процес за събиране на парите.
Важно е да се отбележи, че отговорността за разходите по принудителното премахване не пада само върху вас като собственик или извършител. Законът предвижда, че те могат да се търсят и от лицето, упражнило строителен надзор, от строителя (в определени случаи), от проектанта и от възложителя на строежа. Това означава, че ако сте наели строител или архитект, те също могат да бъдат ангажирани финансово, ако е доказано, че са допринесли за незаконността на строежа.
Какво показва практиката
Съдилищата, включително Върховният административен съд, имат утвърдена практика по тези въпроси. Ето няколко конкретни извода, базирани на реални решения, които могат да променят хода на вашия казус:
1. Ако строежът ви е квалифициран като “търпим”, той не може да бъде премахнат. В Решение № 1327 от 31.01.2014 г. на Върховния административен съд по адм. д. № 10305/2013 г. е прието, че ако строежът е допустим по действащите градоустройствени планове и по правилата, действали по време на изграждането му, той се квалифицира като търпим. Статутът на търпим строеж възниква по силата на закона, когато са налице материалноправните условия, и изключва правните последици на незаконния строеж, дори и да няма строителни книжа. Съдът подчертава, че търпимостта не подлежи на удостоверяване и органите са длъжни служебно да изследват наличието на основанията за нея.
2. Компетентността на органа, издал заповедта, е критична. В Решение № 9300 от 28.07.2016 г. на Върховния административен съд по адм. д. № 4305/2016 г. е обявена за нищожна заповед, издадена от началника на регионалната дирекция за национален строителен контрол, защото строежът не е бил от първа категория. Съдът приема, че ако не са изпълнени кумулативно всички предпоставки за квалифициране на строежа като от първа категория, органът няма материалноправна компетентност да издаде заповед за премахване. Това означава, че ако грешно е определена категорията на вашия строеж, заповедта може да падне.
3. Разрешение за преместваем обект не спасява зазидан обект. В Решение № 14489 от 3.12.2014 г. на Върховния административен съд по адм. д. № 6775/2014 г. е отменена заповед за премахване на “Парк кафе-бистро”, защото е имало издадено разрешение за поставяне като преместваем обект. Въпреки това, съдът отбелязва, че в практиката има случаи, в които заповедите са потвърдени, когато изпълненото е при съществени отклонения от разрешението за поставяне. В конкретния случай обаче, поради противоречие с целта на закона, заповедта е отменена. Това показва, че всяко отклонение от разрешението за преместваем обект е риск за премахване.
4. Статутът на търпимост трябва да се проверява служебно. В Решение № 1375 от 31.01.2014 г. на Върховния административен съд по адм. д. № 11571/2013 г. е потвърдено, че статутът на търпим строеж забранява премахването му, дори когато е незаконен, ако са налице предпоставките. Съдът подчертава, че органите не могат да разчитат само на липсата на документи, а трябва да преценят дали строежът е бил допустим по времето, когато е изграден.
5. Адресатът на заповедта трябва да е правилно определен. В Решение № 3000 от 4.03.2014 г. на Върховния административен съд по адм. д. № 8337/2013 г. се разглежда преценката относно адресата на заповедта. Ако заповедта е адресирана към грешно лице (например към предишен собственик, а не към текущия, или към строителя, а не към собственика, където законът изисква друго), това може да е основание за отмяна.
6. Липсата на проекти и разрешение за строеж е основно основание за незаконност. В Решение № 2459 от 9.03.2015 г. на Върховния административен съд по адм. д. № 15073/2014 г. е прието, че липсата на одобрени инвестиционни проекти и разрешение за строеж обуславя правилния извод за наличие на нарушение. Това е най-честият сценарий, но той не е автоматично фатален, ако можете да докажете търпимост или друг правен статут.
Какво да направите стъпка по стъпка
Ако сте получили констативен акт или заповед за премахване, действайте бързо и системно:
* Проверете сроковете. Връчването на констативния акт стартира 7-дневен срок за възражения. Не го пропускайте.
* Съберете всички документи. Потърсете стари разрешителни, проекти, договори за строителен надзор, актове за поставяне на преместваем обект или документи, доказващи, че строежът е изграден отдавна.
* Наемете адвокат. Специализираният правен анализ е необходим, за да се прецени дали строежът ви може да се квалифицира като търпим или дали има процесуални нарушения при издаването на акта.
* Подайте възражения срещу констативния акт. В тях посочете всички факти и правни основания, които защитават вашия строеж.
* Обжалвайте заповедта за премахване. Ако възраженията не са уважени и заповедта е издадена, имате право да я обжалвате пред административния съд в законния срок.
* Не събаряйте доброволно, преди да сте изчерпали правните си средства, освен ако не сте сигурни, че нямате шанс за защита. Принудителното изпълнение е скъпо и сложно за оспорване след факта.
Въпроси и отговори
Въпрос: Мога ли да легализирам строежа си, вместо да го премахна?
Отговор: Да, ако строежът ви попада в обхвата на процедурите по чл. 225, ал. 3 от Закона за устройство на територията или по специални закони за легализация. Трябва да проверите дали отговаряте на условията за легализация, преди заповедта за премахване да влезе в сила.
Въпрос: Какво става, ако не платя разходите за принудително премахване?
Отговор: Общината ще издаде заповед за незабавно изпълнение, която се изпълнява от съдебен изпълнител. Това може да доведе до запор на банкови сметки, имущество или други принудителни мерки за събиране на вземането.
Въпрос: Дали строителният ми надзорник ще плати за събарянето?
Отговор: Да, ако е доказано, че той е допринесъл за незаконността на строежа, той носи съответна отговорност за разходите заедно с вас. Това е предвидено изрично в чл. 225а, ал. 5 от Закона за устройство на територията.
Срокове и такси
Срокът за подаване на възражения срещу констативния акт е 7 дни от връчването му. Срокът за обжалване на заповедта за премахване пред административния съд е 14 дни от връчването на заповедта. Таксите за обжалване зависят от стойността на имуществото и се определят от Закона за държавните такси. Разходите за адвокатско представителство и вещи лица могат да бъдат присъдени в полза на печелившата страна, ако искането за това е направено своевременно.
Тази страница се поддържа от невронната мрежа за данни на кантората. Тя е само информативна и не е правен съвет. За конкретен казус се консултирайте с адвокат.
Контакти на кантората: телефон +359 888 30 82 82, имейл law@rashkov.eu
Практика на ВКС и ВАС по чл. 225 ЗУТ
- Решение № 9302 от 2.09.2015 г. на ВАС по адм. д. № 14352/2014 г — Мотивите не могат да представляват общи разсъждения, а следва да бъдат конкретни съображения на административния орган относими към фактите по случая и приложимата материалноправна административна норма.
- Решение № 12074 от 13.10.2014 г. на ВАС по адм. д. № 7136/2014 г — Въздушните кабелни мрежи като електронни съобщителни мрежи са част от техническата инфраструктура – строеж по смисъла на § 5, т.