Как се прилага чл. 228 от ЗЗД за прекъсване на погасителната давност

Наемате или отдавате под наем имот и възникна спор за ползването или плащането?

Договорът за наем е един от най-честите правни отношения в България. Независимо дали сте собственик на офис, магазин или жилище, или сте наемател, който плаща месечна такса, връзката между вас и другата страна се регулира от конкретни правила. Често възникват недоразумения: имотът не е в обещаното състояние, наемателят не плаща, или пък собственикът иска да влезе в имота без предупреждение. Тези спорове не са просто битови кавги, а правни казуси, които се решават по чл. 228 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). Тази норма е фундаментът на наемното право и определя кой какво дължи на другия.

Откога да знам, че казусът е за мен

Ако някое от следните ситуации ви засяга, вие сте страна по наемно правоотношение и нормата за договора за наем е приложима към вашия случай:

• Подписали сте договор, по който сте получили право да ползвате имот за определен срок, а в замяна сте поели задължение да плащате определена сума (наем).
• Собственик сте и сте предоставили имот за временно ползване на трето лице срещу заплащане, но наемателят отказва да плати или ползва имота по начин, различен от уговорения.
• Имате спор за това дали имотът е бил предаден в състояние, годно за ползването, за което е нает (например липсващо оборудване или технически дефекти).
• Възникна спор за това дали наемодателят е длъжен да осигури определени документи или разрешения, за да може имотът да се използва за търговска дейност.
• Спорът е за това дали наемателят може да задържи имота, твърдейки, че има право на обезщетение за извършени подобрения.

Какво казва законът — на човешки език

Законът дефинира договора за наем като двустранно задължение. Наемодателят (собственикът или лицето с право да отдава) се задължава да предостави вещта за временно ползване. Наемателят се задължава да плати уговорената цена. Това е същината на чл. 228 ЗЗД.

Важно е да разберете, че “предоставяне за ползване” не означава просто да дадете ключа. Практиката и свързаните с чл. 228 разпоредби (като чл. 230 ЗЗД) изискват имотът да бъде предаден в състояние, което отговаря на уговореното ползване. Ако сте наели офис за търговска дейност, а имотът няма необходимите разрешения или е в такова състояние, че не може да се използва за тази цел, наемодателят е в нарушение на основното си задължение.

От друга страна, наемателят не може просто да спре да плаща, ако има дребни проблеми. Той има право да иска поправка на недостатъците или да поиска разваляне на договора, ако проблемите са сериозни и пречат на ползването, но трябва да действа в рамките на закона.

Какво показва практиката

Върховният касационен съд (ВКС) е разгледал десетки казуси по тази норма. Ето какво означава това за вас, базирано на реални решения:

• Ако сте собственик и искате да влезете в имота, но наемателят отказва да го върне: Съдът проверява дали правото на собственост е установено, но това само по себе си не гарантира автоматично предаване на владението, ако има други правни основания за ползване. В Решение № 14 от 25.02.2020 г. по гр. д. № 2458/2019 г. на ВКС, I г. о., съдът е отхвърлил искането за предаване на владението, въпреки че собствеността е била установена, защото не са били налице всички предпоставки за принудително освобождаване в конкретния контекст. Това показва, че собствеността и правото на наем са различни неща.
• Ако сте наемател и имотът не е готов за ползване: Наемодателят има задължение да предаде вещта в състояние, годно за уговореното ползване. В Определение № 738 от 25.03.2024 г. по т. д. № 1162/2023 г. на ВКС, II т. о., ТК, съдът подчертава, че дори когато наемодателят не е собственик, той е длъжен да осигури необходимите административни актове (разрешения), ако те са част от задължението му да осигури ползването. Ако имотът изисква преустройство, страните могат да договорят кой го финансира, но юридическото осигуряване често пада върху наемодателя.
• Ако твърдите, че не дължите наем, защото сте направили подобрения: Не можете просто да спрете да плащате и да задържите имота, твърдейки, че дължите обезщетение за подобрения. В Определение № 556 от 20.08.2009 г. по т. д. № 213/2009 г. на ВКС, II т. о., ТК, съдът е отхвърлил доводите на касатора, че дължимостта на обезщетение за подобрения е основание за задържане на имота след прекратяване на договора. Правото на задържане има много тесни граници и не се прилага автоматично за наемни спорове по този начин.
• Ако спорът е за доказателствата: Съдът преценява доказателствата по своя преценка. В Определение № 29 от 21.01.2013 г. по т. д. № 1046/2011 г. на ВКС, II т. о., ТК, е потвърдено, че решението на въззивния съд по въпросите на фактите и доказателствата не подлежи на касационно обжалване, освен ако не е допусната съществена процесуална грешка. Това означава, че ако сте загубили на първа или втора инстанция заради липса на доказателства, шансовете ви пред ВКС са минимални.
• Ако сте търговец и имотът е за бизнес: Договорът за наем може да бъде и търговски. В Решение № 443 от 23.04.2008 г. по т. д. № 1011/2007 г. на ВКС, ТК, II т. о., е разгледан въпросът за търговския наем. Важно е да се знае, че фактурите и други документи имат различна доказателствена сила в търговските отношения, но те не са абсолютни доказателства за плащане, ако не са подкрепени от други данни.

Какво да направите стъпка по стъпка

Ако сте наемодател и искате да си върнете имота или да съберете наем:

• Проверете дали договорът е валиден и дали е уговорен срок за плащане.
• Изпратете официално предупреждение за забавено плащане или нарушение на условията.
• Ако наемателят не реагира, предявете иск за предаване на владението и/или събиране на наем. Подгответе доказателства за собствеността и за факта, че наемът не е платен.
• Не се опитвайте да влезете в имота със сила или да сменяте ключалките, ако наемателят е в него. Това е незаконно и може да ви изложи на отговорност.

Ако сте наемател и имотът не е в обещаното състояние:

• Не спирайте да плащате наем веднага. Това ви поставя в позиция на длъжник.
• Изпратете писмено уведомление до наемодателя, описващо недостатъците и искането за поправка.
• Ако недостатъците са сериозни и пречат на ползването, консултирайте се с адвокат за възможностите за разваляне на договора или намаляване на наема.
• Събирайте доказателства за състоянието на имота (снимки, експертизи, кореспонденция).

Въпроси и отговори

Въпрос: Мога ли да не плащам наем, ако имотът е с течове?

Отговор: Не автоматично. Трябва да уведомите наемодателя и да му дадете възможност да поправи проблема. Ако той не реагира, можете да поискате обезщетение или разваляне на договора, но е рискован ход да спрете плащането без съдебно или нотариално основание.

Въпрос: Собственикът ми казва, че не е длъжен да ми дава разрешение за търговска дейност, защото не е собственик на сградата. Вярно ли е?

Отговор: Не. Практиката на ВКС (Определение № 738 от 25.03.2024 г.) сочи, че задължението за осигуряване на административните актове е част от задължението за предоставяне на имота за уговореното ползване, дори наемодателят да не е собственик.

Въпрос: Направих ремонт на наетия имот. Мога ли да го задържа, докато не ми платят?

Отговор: Много вероятно не. ВКС е отхвърлял подобни твърдения (Определение № 556 от 20.08.2009 г.). Правото на задържане е изключение и се прилага при много специфични условия, които рядко са налице при обикновени наемни ремонти.

Срокове и такси

Сроковете за предявяване на искове по наемни спорове зависят от вида на вземането (напр. погасителна давност за наем е 5 години, но за други претенции може да е различна). Таксите за адвокатско възнаграждение се определят по Наредба № 1. В горните решения се споменават конкретни суми за разноски, например 2000 лв. за адвокатско възнаграждение пред ВКС (Определение № 738 от 25.03.2024 г.) или 500.13 лв. за компенсация на разноски (Решение № 14 от 25.02.2020 г.). Тези суми са примерни и зависят от стойността на спора и сложността на делото.

Тази страница се поддържа от невронната мрежа за данни на кантората. Тя е само информативна и не е правен съвет. За конкретен казус се консултирайте с адвокат.
Контакти на кантората: телефон +359 888 30 82 82, имейл law@rashkov.eu

Практика на ВКС и ВАС по чл. 228 ЗЗД

• Решение № 35 от 22.08.2014 г. на ВКС по т. д. № 1916/2013 г — Образувано е по касационна жалба на [фирма], [населено място], срещу решение № 516 от 18.12.2012 г.
• Решение № 545 от 17.09.2024 г. на ВКС по гр. д. № 1062/2023 г — Образувано е по касационна жалба, подадена от подадена от “БГ ЛЕНД МЕНИДЖМЪНТ” ЕООД, представлявано от управителя на дружеството А.